去年四季度量价齐跌 高档物业租赁本季回暖

　　农历新年的钟声即将敲响，而本期亦是本报《地产周刊》在“金猪年”到来之前的最后一期。2006年，对于房地产行业来讲，绝对是不平凡的一年。为此，在“金猪年”即将到来之际，《每日经济新闻》房产事业部特别策划了“品味2006”专稿。

　　专稿特别选取了可能对2007年上海楼市产生影响的2006年第4季度为重点；同时，在物业选择上，将本报读者群所看重的高档物业作为本期重点，以期给读者些许感悟。

　　随着年底节假日的来临，上海高档物业租赁的需求减少。美元兑换人民币继续走低，人民币升值的预期也越来越高，影响着以美元为报价单位的上海高端住宅租金价格。

　　世界顶尖的国际物业顾问公司戴德梁行最新研究数据显示，刚刚过去的2006年第4季度，高端住宅销售市场与3季度相比，交易均价有所下滑。

　　戴德梁行认为，价格下滑，主要是受去年第3季度

　　戴德梁行数据显示，去年第4季度别墅市场入住率与上季度相比，环比下降1.2个百分点，为90.8%。市场租金保持平稳，比上季度略微下降了0.2%，达到20.8美元/平方米/月。

　　与整体下滑相比，浦东、长宁两个区域内的别墅近两个季度均保持较高的入住率，达到95%左右；浦东第4季度别墅平均租金为18.7美元/平方米/月，长宁区为22.4美元/平方米/月。这两个区域目前都拥有众多的外资企业，周边配备有一定数量的国际学校，且远离市中心，成为外籍人士在沪的首选。

　　服务式公寓：入住率、租金双双下滑

　　戴德梁行数据显示，去年第4季度服务式公寓入住率与上季度环比缓降1.7个百分点，为81.9%。市场租金比上季度下降1.8%，为25.0美元/平方米/月。

　　由于年末将近，会议、会展以及商务活动减少，本季度服务式公寓入住率及租金同时出现不同程度下滑。浦东的入住率目前只有75%，较上个季度下降了将近8个百分点，受商务活动减少影响较大。典型的项目如浦东雅诗阁及东樱花园，本季度的入住率均在7成左右，比上个季度下降了15～20个百分点。

　　预计今年一季度回暖

　　回顾2006年整年，自5中旬以来，政府出台了一系列的宏观调控政策，特别是针对住宅的一级和二级市场进行了政策上的细化，并间接对三级租赁市场产生了不同程度的影响。戴德梁行认为，这种影响主要表现在原先专注于在住宅一二级市场做短线的投资者离市，改为在三级租赁市场做长线投资，使得市场在短期内供需失衡。预计这种政策的影响还将持续6～12个月，市场的租金也将达到一个供需平衡的水平。

　　戴德梁行同时预测，今年一季度，随着节假日的结束，部分外籍员工陆续返沪，都将对高档住宅租赁市场需求形成强有力的支撑。预计今年一季度的高端住宅租赁市场入住率小幅增加，租金也将随之上扬。

　　李丽 每日经济新闻