解除人口老龄化威胁 抵押住房给银行贷款来养老

　　人口老龄化严重社保体系尚不完善，省政协委员建议推出“住房反向抵押贷款”解忧

　　本报讯　去年全国两会期间，全国政协委员赖明和九三学社同时提出推行“反向住房抵押贷款”，“以房养老”模式(本报2006年3月6日曾报道)，在社会上引起广泛影响。昨日，省政协委员、深圳市罗湖区政协副主席林万泉又在大会发言时建议，我省可以推出住房反向抵押贷款，老人把房子抵押给银行，拿贷款来养老。

　　2050年我国将有4亿老人

　　在昨日的大会上，林万泉委员表示，当前，我省正面临人口老龄化的严重威胁，单纯依靠传统的社会养老模式，不仅将使财政的压力越来越大，而且也将越来越无法满足多元化的养老要求。

　　据统计，2000年，我国老年人口已经达到1.3亿，占总人口的10.7%，占世界老龄人口的1/5，超过了国际上规定的老龄化社会标准。由于遭遇上世纪中期的生育高峰和接踵而至的计划生育，到本世纪初，我国老年人比例之多，年轻人口比例之少，国家未富社会已老等问题突出。专家预测，在短短一二十年内，中国社会将由一个轻度老龄化的社会迅速过度到高度老龄化社会。预计到2050年，我国将大约有4亿多老年人，60岁以上的老年人口占总人口的比例将达到29%以上，几乎不足2个在职人员就要负担一个退休人口。“这种情况，在我省同样存在。如果不采取切实有效的措施，老年人生活将面临很大挑战。”

　　“房子富翁，现金穷人”

　　据国家第五次人口普查显示，城市中拥有住房的家庭达到587万户，占72%，其中相当部分是老年人。林万泉指出，即使不少老人拥有住房，也难以避免陷入到“房子富翁，现金穷人”的尴尬境地。他举例说，许多老人拥有价值昂贵的房子，逐月交纳不菲的

物业管理费，却只能靠微薄的养老金维持窘迫的生活，向子女索取又加重了他们的负担。老年人如果忍痛出卖房子，安居的地方却又失去了。有些老人没有子女、或子女有自己独立的住房，死后将房子留给子女并没有太大的意义。社会上希望盘活资产、实现物尽其用，以拓宽财物使用途径的呼声越来越强烈。

　　建议成立课题组研究

　　因此，林万泉建议，开展住房反向抵押贷款，允许房屋所有人在保有所有权，继续使用的情况下，以住房作为融资的担保。这样既能激活庞大的老年消费市场，又能达到补充养老的效应。

　　他表示，可由政府综合职能部门出面，成立课题组组织相关部门调研。结合实际进行利益分析、风险分析与评估，对我省住房反向抵押贷款业务的推出作出具体规划。此外，应出台多项政策支持，包括采取灵活的税收政策、银行与保险机构根据情况提供补贴，修改阻碍住房反向抵押贷款的规则等，为住房反向抵押贷款的发展创造良好制度条件。

　　业界怎么看？

　　可能有人利用政策套利

　　工行省分行行长认为实行住房反向贷款难操作

　　省政协委员、工行广东省分行行长黄明祥认为，住房反向抵押贷款作为一种养老方式，在一些西方发达国家比较流行，这也是因为这些国家外部环境、法律条件等都比较完善，房屋产权也较清晰。但就中国目前来说，法律、市场、产权等都不够完善。此外还关系到一个金融准入的问题，因为它毕竟还存在一定风险。住房按揭是一个民生问题，目前还主要采用本人即为第一还款人的方式，就中国的国情来说，如果推出这样一项政策，可能会出现有人利用政策来套利的情况。

　　“住房反向贷款，从技术上也很难操作，”黄明祥预计，即使这项政策得以推行，也不会成为银行的主流业务。“整个情况来看，现在更注重的是本人作为第一还款人有无能力来偿还债务。如果老人没收入，等他过世后需要将他的房产拍卖，这些在操作层面上都不容易实施。”黄明祥说，他个人感觉真正有需求的人并不多，也就是说，现在老年人这块的市场并不大，不会有多少人拿房子来换取养老金。因为很多老人都是国企、单位上退下来的，有退休金和一些相应的社会保障。从中国人的消费习惯来看，黄明祥也认为目前的可实施性不太强，他估计可能近十年内也难为老人们所接受。他打了个比方:“现在我们这一代四五十岁，父母也有七八十岁，他们大多从单位上退下来，肯定不会接受拿房子抵押获贷款养老，而且现在的养老机制还不至于非要他们这么做。”

　　有专家预测，到2050年中国老年人可能达到四亿，一对夫妻要养4位老人。对此，黄明祥表示:“当然到我们老了的时候，消费观念发生变化，而社会发展、法律配套等也比较完善了，或者这种养老方式也会比较流行。”

　　老人怎么说？

　　万不得已才当老屋

　　家住广州市越秀区越秀南路的杨阿婆今年79岁，膝下的1儿3女已各自成家，自己仅靠900元/月的退休金生活。她表示，绝对不会把房子当给银行。理由有三，首先，这是中国的传统，卖老屋、卖祖业，都是对祖宗不敬，“不到迫不得已，不能做这样的事”。

　　第二，信不过银行，银行是金融机构，其利益是为赚钱，真的签合同时可能会故意降低

房价、或对疾病的补偿细则作出限制。

　　第三，子女也不会同意。

　　还不如卖掉拿现钱

　　家住广州市海珠区大塘街的王阿婆也不同意把房子当给银行，宁愿把它卖掉，自己住福利院或老人院。她说，她有几个“雀友”花500-600元/月在老人院、福利院，每天衣食住行都有人照顾，过得很好。如果把房子押给银行，拿不到一分钱，还不如按照市场价卖掉，“拿现成的存折。”

　　愿意当房过得舒服点

　　住在广州市越秀区梅花街的孤寡老人于伯则表示如果广州真的推行这个政策，在房价由中介方鉴定的前提下，他愿意把房子当给银行。于伯说，他现在的经济来源是1200元的退休金，经济很拮据，不敢出远门、不敢吃好的、不敢买衣服，甚至不敢生病。有一次夜里，他胸口突然阵痛，只好自己打车到

医院，住医院期间，也没有人照顾。“去世后房子留在世上也没用，还不如老年时过得舒服一点。”

　　本版采写:本报记者　朱丰俊　徐艳　彭美　实习生　冯慧婷

　　名词解释

　　住房反向抵押贷款

　　住房反向抵押贷款，是指老年人将房屋抵押给银行向银行贷款，银行对借款人年龄、预期寿命、房屋价值等方面进行综合评估后，按月或按照协定的时间支付现金给借款人，借款人在获得现金的同时，继续占有、使用房屋，到借款人逝世时以房屋价值为限一次偿还借款的一种担保贷款方式。

　　住房反向抵押贷款20世纪80年代起源于荷兰，近年来，这一贷款方式因对解决人口老龄化社会的养老问题效果显著而迅速在许多国家推广。其推出大大降低了老年人生活负担，提高了老年人的生活水平。

　　三大好处

　　老年人

　　能帮助拥有住房的老年人通过将住房抵押向银行贷款来融通资金，来解决现实资金的不足，尽可能提高晚年生活水平，带有明显的补充养老保障性质，也可减轻国家的养老压力。

　　银行

　　可以收取高于一般贷款的利息，由于这种贷款的需求总量很大，因此将为银行开辟一个规模很大并且全新的效益增长点。

　　保险机构

　　由于推出住房反向抵押贷款的银行都会要求对房屋的毁损灭失等进行保险以避免风险，因此也将意味着新的业务领域。

　　操作办法

　　贷款对象:国外一般限定贷款消费对象为62岁以上的老年人。我国以女60或61岁，男65岁为宜，这时老年人的平均余命有十年多一点，对金融机构来说，贷款时间相对较短，风险也比较容易控制。

　　抵押房产:应以在国有土地上成就的房产为限。共有的房产，除夫妻共有财产外，原则上不能用来抵押，租赁的房产，承租人只享有使用权，不能设定抵押；同理，土地使用权也不能设定抵押；土地所有权，属国家或集体所有，亦不能设抵押。