浙江金华首试个人拍地

　　本报记者 张延龙 杭州、金华报道

　　一块几千平方米大小的城市土地“边角料”，成就了17个人的合作建房梦想。

　　1月10日，《金华日报》第3版刊登了这样一则消息：金华市经济开发区将出让东阳街以西，文莱路以北的39号地块，该地块将分成18个单元拍卖，“个人可以竞拍”。

　　这块大小不到9亩的土地，恰好可以建两幢楼，几十户人家。

　　1月22日，39号地块分割成的18块土地由17个个人竞买成功。有别于温州个人集资建房的委托房地产企业拿地模式和深圳的直接购买现成物业模式，金华的这次土地拍卖会将城市土地拍卖给个人建房，在全国尚不多见。

　　合作建房

　　金华人赵小康心情显得很愉快，他顺利拍到了一块108平方米的土地，这意味着这块土地上建起的房子将归他所有。

　　“地价大约是每平方米10000元左右，加上房屋建造成本以及一些配套设施费用，核算下来建成的住宅每平方米价格大概是2000元左右，比周边的

商品房便宜不少。”

　　39号地块位于金华市开发区内，紧邻一条商业街，地块东边是东阳街，南边隔着东莱路，是金华住宅小区中以环境出名的香格里花园，西边紧贴金华市机关宿舍婺江新村。相对优越的环境，大小适中的面积等种种因素，让这块地一推出，立即吸引了有意个人合作建房者的注意，“简直像是量身打造的。”

　　这也导致了1月22日举行的土地拍卖会竞买踊跃。首先拍卖的2号楼9单元拍卖价一路冲到了12040元/平方米才落槌，后面的单元也往往要经过数十个回合的争夺。

　　根据开发区的统一规划，39号地被分割成108平方米、109平方米、163平方米三种不同面积的18个单元，起拍价统一为每平方米8300元。1号楼1单元最后成交价更是高达12350元/平方米，这也是当天成交价最高的一个单元地块。2号楼1单元因面积较大，边上又有传达室等附属设施，只经过了一个回合的叫价，就被竞拍人以8310元/平方米的价格轻松取得。最终，18个单元地块由17位竞买人成功拍得。出让土地均价为9800元/平方米，高于起拍价1500元。

　　拍到地，房子却不能随便盖。在竞拍之前，金华市国土局经济开发区分局账就对购买者提出了“三统一”要求，除了统一出让之外，所有报名者要取得竞拍资格，必须首先签订承诺书，同意在受让土地上统一规划、统一建房。承诺书与出让合同具有同等法律效力。根据开发区规划分局做的规划，该地块建筑底层规划为沿街店面，二至五层为住房，六层为阁楼。

　　“现在土地的红线还没划呢，等红线划好了，我们就要开会商量找建筑单位造房子的事情了。”尽管离合作建房成功尚远，赵小康却显得很是乐观，“房子并不打算卖，二到五层即使自己住不下，也可以给家里人住，亲戚姐妹什么的。”

　　也有人持不同想法，赵小康拍下土地隔壁的两个“邻居”就打算 “把房子用来开小旅馆”。

　　金华市国土局经济开发区分局账人士表示说，市民中最感兴趣、也最有竞买意向的主要是三种人：手头有闲散资金的小老板；想购置土地做办公用房的中小企业；亲戚朋友想合伙建房降低购房成本的。仔细算下来，以每块地108平方米计，只有0.16亩左右，土地总价在百万元上下，再加上建设成本，总费用约在150万元左右。

　　不管怎么样，由于建房过程中剔除了开发商的利润，还是给合作建房者带来很大的实惠。“简单算笔账，如果按照起拍价拿地，加上房屋建造成本以及一些配套设施费用，算下来店面价格大约5000元/平方米，住宅每平方米只要2000元左右。而邻近的香格里花园每平方米售价大约3000-3300元，婺江新村也在2800元左右，比较一下，自己买地建房要便宜得多。”金华市国土局经济开发区分局副局长蒋琪清说。

　　金华样本？

　　“这只是对城市土地‘边角料’的处理，并不是要搞什么金华模式。”金华市国土局经济开发区分局局长李鸣告诉记者。

　　39号地的确可以称得上“边角料”。这块9亩不到的地块尽管位置优越，但面积实在尴尬：开发商嫌小不感兴趣，而普通市民，包括一些小投资者又无力购置。而金华市国土局经济开发区分局账人士介绍说，金华开发区经过大规模开发建设后，沿街也留下了一些边边角角的零星闲散地块。如何让这些闲置土地得到充分利用，同时又能美化城市街景，推动房地产市场健康发展，是政府正在考虑的问题。

　　“我们从2006年初就开始计划这种推地方式，其间一直反复调研论证，由于2006年出让的多为大面积地块，出于对市场风险的考虑，我们没有采用这种方式。现在临近年底，大宗地块已经基本推完，这才试探性地推出小地块，投石问路。”金华市国土局经济开发区分局综合业务科科长傅学农表示。

　　事实上，这种将小块土地划分成独立单元出售给个人的做法，在乡镇和城郊结合部出现得比较多，而金华这次尝试在市区推出主要面向个人的微型地块拍卖出让，是因地制宜的结果。

　　知情人士向记者表示，“该地块背后是一个城中村改造项目，临街的话样子不好看，所以把这块地单独拿出来规划。但如果拿来做街景的话，面积太大，太浪费，给企业开发，又太小，对面又有高档小区，拿出来做个人合作建房正合适。”

　　“从收益上来考虑，政府也是划算的，本来这个地段的土地一亩也就300多万，现在至少500多万，拍出的价格还是比较高的，另外，这也有利于政府及时回笼资金，可以有效解决常见的土地出让金拖欠问题。”

　　金华市国土局经济开发区分局账要求购买者签订的承诺书内容包括，竞拍人竞买成功后，须交纳20万元的统一联建保证金，联建保证金在建设期间分期退还；动工、竣工时间分别为合同签订之日起6个月内和一年内；建房者承诺地块开发建设遵循统一设计、统一报批、统一建设原则，并严格按照规划部门的有关建设要求进行设计、施工、建设，擅自违反规划条件进行建设的，接受包括没收统一联建保证金在内的相应处罚。

　　根据金华开发区规划分局对39号地块的用地建设要求，18个单元分两幢建设，每幢9个单元；建房户按幢推举一户为委托代理人，负责该幢房屋的设计、报批以及施工管理，并由业主自主选择一家有资质的施工单位进行施工，费用自理。

　　为保证联建工作顺利实施，开发区管委会承诺对该地块实行工程报批代办制。这意味着将节约购买者大量的时间精力。“根据规定，个人合作建房走完整个程序需要到各个部门盖29个公章，而且必须是一个盖好再盖下一个，有时候一个章就要等3个月，如果个人去跑，恐怕得几年的时间。”上述知情人士介绍说，“现在包括规划、环保、消防等手续，整个程序都将由政府代办，个人几乎不需要费心，只需要商定一家有资质的建筑单位施工即可。”

　　“在城市核心区分割出让零星闲散土地是一次新的尝试，最难的是要确保城市街景不被破坏。如果尝试成功，我们以后会把更多的城市‘边角料’拿出来，使更多市民圆上个人建房梦。”金华市国土局经济开发区分局局长李鸣说。

　　风险与其他

　　金华“敢为天下先”的尝试也引起了一些争议。

　　首先是合法性的问题。对此金华市国土局经济开发区分局副局长蒋琪清说，个人在城市买地建房在法规依据上不存在问题。《城市规划法》和《建筑法》中没有任何规定禁止城市居民个人建房，国家相关政策对个人集资合作建房的态度是鼓励和支持的，国务院颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》更明确规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”

　　金华市房管局有关负责人亦曾表示，个人建房，在政策上没有障碍，但必须依照程序，建房者通过竞拍拿到地后，房管局会依照程序为其办理手续。

　　但有专家表示出对“金华样本”的忧虑。

　　浙江泽大律师事务所麻侃律师表示，自然人可以是国有土地使用权的受让主体，金华此次向个人拍卖出让国有土地使用权，建房人市场化拿地并未违反法律规定。自然人拿地建房自己居住使用，不存在经营行为，不需要像开发商一样缴纳营业税和企业所得税，一定程度上也节约了成本。

　　“但是目前对个人集资建房尚不宜过于乐观。我们国家关于个人合作建房的法律和制度还不健全，目前仅有一些原则性的规定，具体的实施细则还未制定。如合作建房组织的治理结构、资金筹集、监管和使用、土地开发方式等相关制度还未建立；这些法律空白还有待弥补，它们都将对合作建房人形成风险隐患。”麻侃说。

　　一名曾经有意参与竞拍但最后放弃的市民说，18个单元的18个业主是通过竞拍产生的。房子要建成什么样？18个人也许就有18种意见。要协调统一就要做大量工作。根据估算，每个建房者至少要投入100万元，如果某业主资金断裂怎么办？如果房子建成后合作者不满意怎么办？如果某个单元的建房者由于某种原因而中途退出、转让，随之而来的各种问题如何处理，也令他担心。

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生也表示说：“(金华模式)尽管并不违背国家有关法律，但并不值得提倡。”

　　“这只能作为一种尝试和补充，而且我个人认为这类方式欠妥，”赵杭生表示说，“国外土地私有制的国家确实有这种现象，在东京等一些大城市，你可以看到高楼大厦旁边可能会有两三层楼高、破破烂烂的小房子，非常不协调。城市开发应该走向规模开发，大生产模式，而个人在城市买地造房实质上是一种倒退。现代社会要求细致的社会分工、专业化开发，除了

经济适用房这类政府供给的房子外，绝大部分房子就应该由专业的房地产开发公司来造，这才是整个社会有效率的体现。”

　　“

房价高这类问题是不可能通过个人集资建房来解决的，市场化道路中产生的问题只能通过市场去解决、通过进一步改革去解决，不应该重回集资建房的老路。”赵杭生说。

　　来源：经济观察报网