买房投资风险剧增 京沪深杭二手房租售比例超高

　　京、沪、深、杭二手房“租售比”超国际警戒线

　　本报记者 董文胜

　　1∶370的二手房租售比(月租金与房价之比)意味着什么呢？凭借租金收益，投资者得用30年左右的时间收回投资。而国际公认的二手房租售比警戒线是1∶200。事实上，北京、上海、深圳等地二手房“租售比”已经悄然超出国际警戒线。在二手房租赁市场不温不火，甚至高端二手房出现房租持续下跌的情况下，房价还会攀升吗？专家提醒，租售比超高表明投资性买房高位踏空的风险已经剧增。

　　“租售比”超出国际警戒线

　　“我们想买套小两居，房子都看到五环边上了，价格涨到7000元/平方米，而这套70平的房子要是租的话，月租金也就1300元左右。”刚刚毕业一年不到的北京航空航天大学的博士陈先生有些不理解，他告诉记者，他在西五环内看的这套房子是1998年建的，房屋样式有些老旧了，但就是

房价坚挺。

　　“如果按照国际通行的二手房租售比来计算的话，这套房子的租售比已经达到1∶370。”北京房产中介公司“我爱我家”副总经理胡景晖接受记者采访时说，“这就意味着，如果单纯投资买这套房子的话，依靠租金收益，买房人将在30年左右的时间内收回投资。而国际公认的二手房租售比警戒线是1∶200。显然，这对投资性买房者来说，房价已经处于高位，购房风险加大了。毕竟未来的30年内不确定性因素太多了。”

　　“根据我们对北京、上海、深圳、杭州、广州五大城市中心区二手房租售比跟踪调查发现，北京、杭州、上海、深圳的租售比都已经超出国际公认的租售比警戒线，其中，上海、杭州、深圳超出近1倍，只有广州二手房的租售比尚在警戒线附近。”胡景晖告诉记者，在北京朝阳区的CBD核心地带，富力城的两居室租金在3500元/月，房价96万元左右，租售比在274∶1，而现代城也差不多在271∶1。这个租售比已经超出国际警戒线20-30%。深圳福田区的金色家园的两居室租售比在319∶1，高出国际警戒线50%。

　　相比较而言，上海、杭州的租售比则高得多。上海卢湾区的汇龙新城二手房租售比高达408∶1，而杭州滨江区的彩虹城租售比也达到404∶1，这两处楼盘租售比已经超出国际警戒线1倍多。

　　记者注意到，尽管“我爱我家”只是跟踪五大城市中心区的租售比情况，实际上这些城市的许多区域，二手房租售比都已经高出国际警戒线。就像陈博士所看的房子已经到北京的五环附近了。屡屡超出国际公认警戒线的二手房租售比对应着眼下居高不下的房价到底是一种什么样的关系呢？有人说，中国二手房租售比已经检测到楼市的“高烧”了。

　　五城市租售比 时间：2007年1月

　　高“租售比”难掩楼市“高烧”

　　尽管有许多地产商仍认为中国楼市没有“泡沫”，房价仍有上涨空间，悄悄地攀升并超出国际公认警戒的租售比似乎近距离地测到了楼市的“高烧。”

　　“如果根据国际公认的二手房租售比来衡量中国房价的话，则意味着北京中心区房价已经有20-30%的泡沫成分，深圳中心区房价有50%的泡沫，而上海、杭州中心区房价泡沫差不多有100%。”胡景晖给记者算了一笔账，这五座城市，广州中心区房价相对来说泡沫成分少一点。

　　一位业内人士也表示，一般而言，“租售比”能够客观反映当地房地产市场的供求状况。买房可能有投机的成分，租房却是一种实实在在的居住需要。当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。

　　记者查阅相关资料了解到，通常所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算“租售比”的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。

　　根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1∶100。这表明，房地产有投资价值，而一旦租售比达到1∶200时，表明投资买房存在风险。对照眼下中国二手房的租售比，中国房价虚高已是不争的事实，而投资性买房的风险已经无法从理论上来解释了。

　　投资买房风险加大

　　如果单纯从北京、上海、深圳、杭州等地二手房的租售比来看，房价确实存在泡沫。而从政府的税收调控、土地调控、金融调控来看，房价下跌的因素已经大于上涨的因素。

　　胡景晖认为，一些新的理财产品的出现，也会弱化投资者对房地产的投资偏好。而近几年来的二手房租赁市场基本上处于不温不火的状态。这就意味着，如果房价不再继续上涨，而投资者单纯依靠租赁收益的话，收益率只有3-5%，只比利息稍高一点了。这对投资者来说，风险就很大了。如果传闻中加息的呼声一旦成为事实，投资性买房人的实际收益率又要下降。

　　在现代城红楼里办了一个琴馆的李爱华女士告诉记者，两年前，她的琴馆对面的现代城挂满了商家的广告牌，现在已经少了一半。不少商户已经把公司搬走了，这对李女士是一件好事，两年来，她付的房租始终没有涨。

　　胡景晖告诉记者，前一段时间北京市政府颁布的“禁商令”确实分流了一部分商户，这对许多处于中心地段的住宅来说，租金价格上升的空间已经不大。而最近舆论关注的大

户型持有税也会加大买房的持有成本，这也无形中增加了投资性买房的风险。对投资性买房者来说，最大的风险还在政府的政策导向。目前，房价一直走高，其中一个重要的原因是房地产的投资属性被充分体现出来。这与我国保障性住房的比重太小有很大关系。而在亚洲、欧美等国家，保障性住房的比例高达40-50%。在香港，政府提供的公屋(相当于我国的廉租房)、政府开发的夹心房(相当于限价房)覆盖人群达到60%左右，而在新加坡，政府的保障性住房覆盖高达75%。这对抑制房地产投资过热起了巨大的作用。显然，我国政府已经意识到了这个问题。

　　记者了解到，从刚刚闭幕的北京市人大会议上传出消息，在十一五期间，北京市市政府将向中低收入群体提供2000万平米的

经济适用房、限价房以及廉租房。这对平抑北京房价将产生一定作用。

　　最近由于股市的火爆，使得近8000万基金购买者获益颇丰，收益率超过100%也已经屡见不鲜，这对中长期投资的买房人来说，机会成本也增加了。

　　“出口的快速发展引发了国内房地产市场的繁荣，这其中有很多的泡沫成分。一旦出口下降，房地产市场将崩盘。”一直预言中国楼市泡沫将全面破灭的摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠日前语出惊人，中国房价将进入调整期，上个谷底是1998年，这次将于2008年或2009年跌入谷底。

　　谢国忠的预言虽只是一家之言，但种种因素集中到二手房租售比上来看，中国房价超出国际公认的警戒线并非危言耸听，胡景晖提醒投资性买房人提高警惕以规避风险。