透视房奴现象的经济内涵

　　本报记者/赵瑾

　　如果你从异地来到大都市工作和生活，如果你想在这个大都市里扎根，如果你不想印上“租房族”的漂泊烙印，那你离“房奴”二字不远了。

　　“房奴”是新生词汇，是市场经济下的新鲜产物，也是房地产业和金融业共同制造的都市现象。以北京为例，除了极个别的成功者，所有北漂人士都或早或晚地要被冠以“房奴”的称谓。

　　悲观者认为，当上“房奴”是无奈的选择，乐观者则认为，“房奴”虽苦，但意味着有了自己的房子。

　　“房奴”的矛盾心理

　　用什么样的临界值去定义“房奴”并没有一个官方的指数，只是说收入的 55% 是一个底线或者说警戒线。而为何要用“奴”来定位这个现象，是因为“房奴”的特征是除了经济压力，更多的还有精神压力。每月在还款前一周，就开始做有人追债的梦，估计这是大多数“房奴”共同的生活状态。

　　年过 30 的教师孙先生是北京一所高校的老师。 2006 年夏天，他在北京北五环以外的清河地区购买了一套面积不大的商品房，立刻就显示出一种被套牢的危险。

　　很快，孙即将与女友一道向银行支付第一个月的房屋月供。由于是期房，还没有从开发商那里取得房子，他们现在租住在一套两居室的房屋里，一个月需要支付包括房租和月供在内总共 5000 元人民币。虽然这笔钱将由两人共同承担，但他们的月收入相加在一起还没有达到一万元人民币。孙说：“不可能一辈子租房，那样心里会不踏实。”

　　通过孙先生的境遇，我们不难看出“房奴”们的一个共性，也就是非常矛盾的一种的心理。那就是一方面对虚高的房价痛不欲生，被房屋的月供压得喘不过气来，另一方面又表现出了对房子的依赖。

　　北京市第二外国语学院一位钟姓教师，硕士毕业已经 3 年，每月固定收入不到 5000 元，在接受采访时就体现出了这样的一种心理。他买房子的首付款中由自己和新婚妻子承担了 50 %，其余从老家双方父母那借了部分。目前，他已筹齐首付款。“价格快 8000 了，再不买恐怕还会涨。”钟先生说。当记者问及是否了解国家有关调控措施时，钟先生说，“对老百姓来说，政府出台什么措施都不重要，我们关心的只是效果。”

　　“有个家才能安定下来。压力很大，已经把所有开支压缩到最低了，平时不敢出门，一出门就要花钱。还得拼命找外财，脑子里想的除了挣钱还是挣钱，争取早些把贷款还清。” 10 年甚至更长时间的银行还贷，让供房者为了保证稳定的工作与收入深陷自我的痛苦与挣扎之中。

　　高房价下的特定产物

　　为什么会有这么多人成为“房奴”呢？

　　答案似乎很简单，想要买房，但钱不够，于是就只能去贷款，付了首付款之后，就是漫长的月供，一个“房奴”就此产生。

　　“居者有其屋”是每个人的梦想，无论房价多贵，居民都别无选择，购买住房已成为生活必须支付的硬性消费。因为拥有住房已被居民视为像食盐一样对身体不可或缺。

　　这是从普通的购房者出发，他们自身的这种心理是促使他们成为“房奴”的一个原因，再者就是高得离谱的房价。

　　高房价已经对社会资源的配置产生了扭曲作用。一位不愿意透露姓名的房地产评论员认为这一点是不容置疑的。他解释了三大原因：第一，中国的现实是大量的中低收入群体并没有享受到经济的繁荣，其主要原因就是财富资源的极度倾斜，表现在金融体制上就是富人可以用银行的钱作为投机工具，而穷人只能用自己的血汗为银行打工，一种资源产生了完全不同的结果：富人希望哄抬房价以产生更高的利润，穷人希望房价降下来可以为银行少打几年工。第二，高房价是由

豪宅拉动的，而豪宅过多是由住宅产品结构不合理导致的，豪宅在城市中心不仅仅霸占了城市的“肺”，而且掠夺了公共资源。第三，高房价对市政资源、政府管理资源、道路交通资源、城市管理资源都进行了过度透支，危害了子孙后代的利益。

　　富人们的住房主要功能不再是居住的场所和亲情的港湾，是面子工程，是形象工程，是财富的体现，是炫耀的资本。贪大求洋，铺张浪费，已成风尚。而政府和开发商，正在迎合这类需求。

　　“房奴”风险 = 银行风险

　　有调查显示，在贷款买房的人当中， 54.1 %的人月供占其收入的 20 % ~50 %，甚至有 31.8 %的人，月供占到了其收入的 50 %以上。依据

银监会 2004 年发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在 50 %以下(含 50 %)”的相关条款，显然这 31.8 %的贷款购房者已经超过“警戒线”，成为不堪重负的“房奴”；如果按照国际标准，我国“房奴”的队伍恐怕更大。

　　房价居高不下、一路攀升，早已超出一般人的收入水平，买房只能依靠银行贷款。被房子“套牢”实在不是明智的选择，过度负债的日子谁都难熬。不过，形成如此庞大的“房奴”队伍，却不能完全归咎于贷款者不量入为出，放贷的银行恐怕也有责任。

　　商业银行过度青睐不动产投资往往是金融危机的前奏，特别是对于房地产市场，各国商业银行的态度可谓爱恨交加：这既是资本回报率较高的优质市场，又是极易引发系统性风险的危险地带。因为贷款者的债务负担越重，银行所承担的信用风险越大：“房奴”队伍的膨胀意味着银行贷款信用风险的积累，“房奴”被压垮之日也就是信用风险爆发之时，“房奴”失掉房子，而银行将背上一屁股不良资产——《商业银行房地产风险管理指引》直接约束的不是贷款者，而是发放贷款的商业银行； 50 %的“警戒线”乃是为银行所设。

　　银行放贷过于宽松，购房者负债过于容易，这是“房奴”队伍急速壮大的重要原因之一。透过“房奴”背负的生活压力和日渐积累的金融风险，我们似乎看到了某些商业银行与房地产开发商的“合谋”。开发商和一些商业银行各得其乐：前者收获巨额利润，后者获得骄人业绩——至于银行资产是否存在风险、国家金融安全是否存在隐患，并没有得到那些放贷者的重视。

　　尽管有开发商一直高呼“为富人盖房子”，但事实好像并非如此。那些无资格买经济适用房又有能力贷款购房的“白领”应当算是“富人”了，可他们还是在不断高涨的房价面前败下阵来。按照开发商的说法，除了等待廉租房和经济适用房救济的低收入者外，“中产者”以上都是“购买自有产权房的主力群体”。而这些所谓的“主力群体”正在高房价的重压下加入“房奴”的行列。房贷已经成为银行消费信贷业务中最大的一块蛋糕。房价越高，贷款买房的人就越多，银行的贷款总额增长得越快、利息收益越多。

　　一些商业银行风险管理意识淡薄、贷款审查不严，是当前房价居高不下的主要原因之一。房价猛涨和房贷总量激增在成就开发商和一些商业银行的同时，不仅让贷款购房者承担了高负债之苦，还可能产生影响金融稳定和安全的外部效应。“房奴”队伍的膨胀是金融风险的预警信号，应当引起政府宏观调控机构和金融监管部门的重视。如果不能促使商业银行加强风险管理、严格贷款审批、提高贷款门槛，房价不可能下降、“房奴”不可能减少，国民经济健康发展的风险和隐患也就越来越严重。

　　“房奴”路漫漫

　　也许在很长一段时期内，中国那些已经买房或尚未买房的人们都将无法免除作为“房奴”的不幸。一些专家根据对某些区域的商品房均价和人均收入进行研究后宣称，大约有接近 70 %的城市居民没有购买新房的能力。但是，房价的持续上涨给人们造成了莫大恐慌，基于某种悲观预期，大多数中低收入者到最后往往会置之死地而后生——采取一切可以利用的办法获取资金，然后将其迅速投放到市场中，购买一套完全建立在债权抵押基础上的住宅，而自己则彻底成为悲剧中的主角。

　　有专家建议，国家政策规定住房公积金如果可以用来支付租房费用，则会改变这种局面。试想，消费者每月租房的费用都可以通过提取住房公积金来支付，这样，每月的银行还本付息的负担不再存在，身上背负的各种债务负担消弭于无形，量力而租的现实，或可让消费者摆脱成为房奴的困境。