房地产：泡沫隐现

　　刘垚霞

　　“近两年中国的房地产市场出现了房价上涨和租金下滑的互逆势头，这说明投资购房的人越来越多。美国房地产泡沫的破灭发生于2005年9月美联储的第11次加息，在这之前美国曾出现过租金下滑的现象，这几乎成了房地产泡沫破灭的前兆。因此我认为现在中国真正存在泡沫的是房地产市场。”——王建

　　国际收支双顺差引发流动性过剩，而由于国内相关的保障制度还没有建立起来，人们不敢轻易消费，只好将钱用来储蓄或投资。

　　一位业内人士就此分析说，在流动性过剩的背景下，国内银行贷款以及赌人民币升值的国际游资等众多资金，在寻找投资方向的时候，很大一部分都不约而同地选择了房地产。

　　影响

　　房地产贷款作为银行的重要营利来源之一，近年来不断刺激着

开发商加大房地产投资的力度。因此多位业内人士分析认为，目前包括房地产在内的资产价格上涨，流动性肯定是一个很重要的原因。

　　社科院金融所博士彭兴韵强调，就房地产市场而言，受人民币升值的影响，很多投资者对房地产公司投资回报率的预期比较高。

　　流动性过剩对房地产市场的影响，在前几年就已经表现出来了，也就是房地产价格大幅度上涨。

　　房价在不断上涨，但中大恒基的相关资料显示，与此相应的物业租金却在下滑。齐霁透露说，以北京为例，现在北京国贸中心的日租金是每平方米2美金，而SOHO现代城的日租金却是2元人民币，而以SOHO现代城为界，往东方向的写字楼空置情况更是不容乐观。“租金下降得很厉害。”

　　商业地产方面，仅2006年一年，北京新推出的商业地产就有410万平方米，像望京地区新开的SHOPPING MALL都非常不景气。

　　“这么大的商业体量，谁来消化呢？”齐霁反问《财经时报》记者。

　　他强调，无论从居民收入与房价的比，还是租金与房价的比，都已经呈现出了不合理性。

　　齐霁分析说，面对日益严峻的流动性过剩，现在很多人都在拿中国和上世纪八十年代的日本比，“不管情况是否相类似，但房地产市场上过剩的资本流动肯定要控制了。

　　目前房地产风险已经成为世界范围的事情，美国的房地产泡沫已经破灭了。“

　　彭兴韵也认为，由于中国作为全球经济增长中心的状况短期内难以改变，流动性过剩的问题不解决，房价还会重复不断上涨的状况。照此下去，房地产泡沫破灭是早晚的事情。

　　路径

　　中国银河证券首席经济学家左小蕾认为，未来通过解决流动性继而控制房价的根本办法，就是要严格区分房地产的实际需求和投资需求。“保障性的住房政策要执行到位，而对于那些用于投资的房产”。

　　无论国家政策还是银行贷款方面，都不要给他们提供任何帮助，让开发商和购房人完全承受市场化带来的结果，哪怕这些房子最后被炒成了天价。“

　　而彭兴韵认为，短期内防止更大规模资产泡沫的核心问题，就是要以更大的

汇率的流动性，换取人民币资产价格的相对稳定性，“这是最根本的解决办法。”

　　中国社会科学院金融研究所尹中立也表示，从刚刚结束的金融工作会议来看，国家强调要加强金融监管、

反洗钱，以及对货币资金要有前瞻性和可预见性，其中都是针对现在所出现的泡沫而提出的警告。

　　(未经授权，不得转载)