过桥贷款度日：上海地产商应对艰难岁月

　　本报特约记者 陆彬杰 上海报道

　　由于去年上半年以来的限制外资购房等一系列政策的出台，上海高档楼盘及别墅的销售业绩均告不佳，上海的开发商们现在正急需资金度过年关。

　　仲量联行最新报告显示，上海几个市中心的楼盘，如“上海滩花园”、“汇宁花园”、 “翠湖天地御苑二期”、 “永业公寓二期”等，2006年第四季度销售业绩均不理想，有些楼盘一个季度只售出8套。

　　据悉，上海一批高档楼盘和别墅的开发商，正在从信托、私募等一些非银行机构和一些大型房地产国企取得过桥贷款。

　　这种融资方式下，如果房地产企业销售依然不佳，房地产行业的风险将转嫁给这些提供过桥贷款的机构。

　　过桥贷款融资

　　高力国际研究报告显示，2006年第四季度，受限外政策的影响，上海的高档楼盘租金大幅下跌，

　　仲量联行上海研究部总监何恩凯表示，上海大部分高档住宅的成交量近期都在大幅缩水，而今年的供应量又特别大，预计将有44000套新房源推出。2007年，豪华高档公寓楼仍将持续价高量缩的状态。

　　分析人士指出，一般体量在9万平方米的高档楼盘销售周期在一年半左右，由于受到限外等一系列政策的影响，预计销售周期将延长到两年左右，开发商的资金肯定会紧张，甚至出现资金链断裂的情况。

　　不仅高档公寓滞销，别墅销售也存在相同的状况，荒岛房产工作室统计表明，当前上海别墅市场可供开发的土地达450万平方米，如果按照目前一年消化150万-180万平方米的速度测算，需3年左右时间方可消化。

　　上海房产专家蔡为民认为，外资淡出，开发商面临供需结构双重挤压，高档楼盘的销售将陷入进退两难的境地。

　　面对压力，开发商开始寻找短期融资来度过年关。据悉，上海的佘山别墅区价格在1000万以上的高档别墅，以及上海市中心单价在20000元/平方米左右的高档楼盘的开发商们，正在从信托、私募等一些非银行机构和一些大型房地产国企取得过桥贷款。

　　转嫁风险

　　央行2006年《金融稳定报告》指出，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产市场波动带来的潜在风险。

　　上海五合智库总经理邹毅表示，事实上，在房地产市场好的情况下，非银行机构或者同业拆借的放贷，风险较小，自身的收益也较大。然而在目前市场不明朗，尤其是高档楼盘出现滞销，销售周期被进一步拉长的情况下，放贷给这些项目风险较大。“如果开发商融资后，销售仍然没有起色，将危及国企及非银行机构资金运作的安全性。”

　　开发商通过过桥贷款融资，把自身的销售风险转嫁给了非银行机构和一些国企。另外，有些物业抵押给非银行机构之前，已经抵押给银行，这可能导致产生坏账的风险。

　　虚假销售

　　据悉，开发商在取得过桥贷款的同时，还会把一些别墅、公寓转到自己注册的一些公司名下，制造房产销售火爆的假象，以此促进销售。

　　查询上海“房地网”可以发现，目前佘山一些别墅合同撤销率非常高，如有的别墅项目可售套数为16套，合同撤销率却高达6次。上海泰麒房产工作室分析师何凌飞认为，一般情况下，这种总价超千万的别墅不会轻易下单，而下了单的便不会轻易撤单。

　　事实上，先前汤臣一品的操作方法已经给其他开发商敲响了警钟，汤臣一品的开发商接受了有关税务部门的稽查，被要求提供原始资料、相关报表等，其理由是汤臣一品被疑涉及虚假销售。

　　分析人士指出，面对开发商利用虚假销售骗取购房人信任的情况，相关部门应当对开发商的整体销售过程进行有效监控，特别是对于利用虚假销售来骗取购房人信任的开发商，相关部门应当拿出相应的措施来惩戒这些违规的开发商。

　　来源：经济观察报网