不支持Flash
财经纵横

税收新政欲解屯地难题

http://www.sina.com.cn 2007年01月21日 09:36 中国经营报

  本报记者:李乐

  心有余悸——1月17日上午,看到国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)之后,地产商老陈在电话里向记者这样描述他的心情。

  一年半以前,他把自己手中一块地处北京西单周边土地,以项目公司转让的形式转让给了一家香港上市的地产公司,卖价2亿元人民币。他九年前将这块土地弄到手时,只花了不到2000万元。

  像老陈这样在北京通过“屯地”获利的小开发商,并不罕见。在业界看来,随着《通知》中“整体转让未竣工决算房地产开发项目”被列入土地增值税范畴,征收30%~60%的重税,已经足够挤压屯地者预期当中的获利空间。

  解决困扰土地主管部门需求的“屯地”问题,或许将成为此项政策在增加财政收入之外的又一大成果。

  屯地获利

  让老陈感到幸运的是,当时他没有遇到土地增值税的问题。因为按照当时的规定,土地增值税的征收只包括“楼盘结案之后注销”以及“土地使用权转移”两种情况,而并不包括“整体转让未竣工决算

房地产开发项目”。

  “拿下这块地之后,我在土地上注册了一个项目公司,这个公司所有的资产就是这块土地。”他告诉记者,虽然在2004年8月31日之后,全国土地市场全面公开化,所有土地交易都必须通过当地土地主管机关公开完成,但他在卖地时所出售的仅仅是土地上项目公司的所有权,土地使用权并不发生转移,这样,土地增值税也就和他扯不上关系。

  在北京,这样靠屯地获利的“地产商”并不少,而且自2003年以后,以项目公司形式转买、转卖土地,也已经成为了主流的模式。业内人士透露,北京每年如此转手的土地不下几十块。

  “这种转买转卖,项目公司所有人的变更,只需要在工商部门备案,而不需要通过土地部门。”一位熟知操作方式的人士告诉记者,这样,土地转手的信息根本难以在国土部门体现,更谈不上税务部门获得相关信息从而对其征收土地增值税了。而大量已出让的土地被开发商放在手中等待升值后卖出获利,并未转化为实际的供应,最终也导致了土地价格、房屋价格的上涨。

  挤压空间

  在业内人士看来,土地增值税新政的出台,很可能根本扭转这一让土地主管部门颇为头疼的局面。

  “‘整体转让未竣工决算房地产开发项目’指的就是转让项目公司的情况。”国家税务总局税务科学研究所主任张培森告诉记者。在此次下发的通知中,该科目与“房地产开发项目全部竣工、完成销售”、“直接转让土地使用权”并列成为必须清算缴税的情况,这对指望屯地转让获利的地产商而言,要好好掂量一下了。

  按《通知》规定的累进税率计算,老陈的那块西单周边的土地,减除土地获取成本2000万元,剩余1.8亿元均为增值额,比例已在200%以上,须按60%的累进税率征收。

  这块土地如果在新政后以项目方式转让,土地增值税就要缴纳1亿多元,如此重税,显然是屯地者难以承受的。

  “目前以项目公司的方式转让土地的,多数是8·31之前的项目,增值比例都很大,土地增值税应该很管用。”一位业内人士告诉记者,8·31之前,由于存在多个土地获取渠道,土地的原始价格都较低。因此转让实际增值空间巨大,对于土地增值税的新政也就格外敏感。

  对于土地增值税,市场反应强烈。作为地产龙头股的万科,在土地增值税消息出台当日,股价便已下跌10%,而据记者了解,万科在此之前,对于土地增值税还有一定的准备——自2004年开始便为土地增值税提留准备金,2006年的提留更达到3亿元。但尽管如此,还是没有躲过下跌的命运。1月17日,其他内地房地产企业在资本市场的表现同样不理想。

  “土地增值税只会带来

房价的大规模上涨。”招商地产的一位中层对记者说。


发表评论 _COUNT_条
爱问(iAsk.com)
 
不支持Flash