土地新政出台前的激进 浙商逆市百亿拿地

　　本报记者 张延龙 杭州报道

　　1月16日，07年开年以来杭州的第一次土地出让，久违的躁动再次笼罩了人群。

　　“38号地块从第10轮竞价开始，加价幅度提高到200万元”，主持人在台上宣布。

　　38号地块是一块位于杭州上城区的近10亩大小的住宅用地，杭州合作建房联盟曾将目标锁定在该地块上。经过10轮竞价，93号买家报出了8500万元的价格，“目前楼面地价已经达到9257元/平方米，请买家注意投资风险”，主持人“罕见”地提醒说。

　　话音未落，28号买家马上报出了8700万元，对此竞价，大厅里响起一阵掌声。现场仍有单位递交报价单。最终，在第12轮竞价中，38号地块被浙江正达置业股份有限公司以8900万元竞得，该地块楼面地价达到9692元/平方米。这个价格，超过起拍价4727元/平方米一倍有余。

　　6个小时的拍卖过程让现场参与者都打了一场持久战，9宗地累计成交价为18.26亿。

　　此前，浙江的地产大鳄们早就开始挥舞着钞票四处置地，仅最近一个月，浙江地产商们置地投入资金就超过百亿。正当人们认为房地产市场曾经的火爆场面只能成为回忆时，浙商们不同寻常的举动再次让人们迷惑。

　　横扫浙江

　　就在刚刚过去的2006年的最后一个月，浙商以凌厉的手法横扫浙江土地市场，创造多个“地王”：

　　2006年12月31日，绿城集团一掷33.333亿元，拿下温州市江滨路原天盛集团拆迁地块。这一总价也创造了温州土地拍卖史的新高——鉴于成交金额与土地规模，业内人士将此地称为“地王”。

　　2006年12月27日，苏州工业园区国土局推出的32号地块被雅戈尔置业以13.83亿元的价格收入囊中，该地块也成为今年园区土地出让中的“地王”。

　　同日，杭州市萧山区2006年最后一块土地公开拍卖。最终被杭州盛元房地产开发有限公司以4.51亿的高价夺得，高出底价1.85亿元，创萧山区今年土地出让总价之最。

　　时间再稍微向前推移，2006年11月，杭州滨江房产集团有限公司以6.67亿元拿下城西文教板块稀缺的“杭医高专”地块；9月，滨江联合绿城拿下西湖边全国地王“杭汽发”地块，以总价36.3亿元，楼面价达1.087万元/平方米的价格，刷新了杭州宅地出让的新纪录。

　　新政出台前的疯狂？

　　浙江房企在年底屡屡出手的背后，一是2006年下半年土地供应较为集中，另一方面则来源于浙商手里的钱多了。

　　记者从杭州国土资源局网站查询得悉，截至2006年12月30日，杭州当年共挂牌出让住宅用地2657亩(有1000余亩土地推迟出让)，而据统计，2006年下半年杭州共出让土地大约为2440亩，其中，12月份更是集中。

　　“12月份推出如此多的土地，是为了赶‘土地新规’实施前的末班车”，浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生向记者表示。根据2006年12月17日下发的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，从2007年1月1日起，国有土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。

　　但是浙江省、杭州市国土资源局的官员却并不认同。杭州市国土资源局一位官员在接受记者采访时也将下半年供地较多解释为“正常规律”。

　　一位业内人士向记者表示：“2005年宏观调控过程中，房地产企业拿地谨慎，去年上半年供地又不足，许多企业的项目快做完了，所以这时候即使价格高些，也要拿下来。”

　　而浙江房企，此时手头的资金都比较宽裕。

　　以浙江房地产企业的代表绿城为例，仅去年一年就实现了9.4亿美元的融资。2006年1月18日，绿城通过配售可转换债券和私募股本，引进摩根大通和StarkInvestment等国际战略投资者，募集资金1.5亿美元。7月13日，绿城中国在香港通过IPO发行3.24亿股，募资3.9亿美元。上市后，摩根大通向绿城管理层提出再融资建议，包括高息债。11月3日，绿城面向固定收益投资需求的机构投资者发行高息债，再次融资4亿美元，并通过股东贷款和向内地子公司注资两种方式进入绿城的内地房地产项目。从可转债+私募到海外上市，再到发行固定利率的债券，绿城的融资三步曲环环相扣。

　　在拍得温州“地王”时，绿城董事长宋卫平曾在拍卖现场说：“36.3亿元的拍卖价是比较贵的，但还是在我们的承受范围之内。我们要把这个地块打造成杭州乃至全国的标杆性楼盘。”

　　滨江房产公司则在继2005年夺得杭州楼盘销售冠军后，去年销售又突破25亿元，“目前现金流比较充沛”，该公司高层表示说，“之所以在去年频频出手拿地，一方面原因是楼市已趋理性，这时拿地比较合算。另一方面原因是，从宏观调控下的形势看，资源会向大公司集聚，眼下最重要的就是资源储备。从公司的战略目标看，一些好的地块就算地价高，也必须拿下，因为这符合公司的战略需要。”

　　据统计，从2004年至2006年，滨江尚未开盘的土地储备已有438亩，成为目前在杭房企土地储备最多的企业。

　　而另一些规模较小的房企，也因楼盘热卖，到年底仍有较多现金。如瑞立房产、盛元房产在杭州的项目都创下较好的销售业绩。瑞立·中央花园是瑞立房产在杭州的首个项目，2006年年度销售金额达到6亿元。

　　楼市与新政

　　浙江发达的民营经济为杭州楼市提供了强势的支撑，也给投资者们信心。

　　绿城集团副总经理裘剑平曾表示说：“从去年下半年开始，杭州这个城市的价值似乎在一夜之间被人发现，迅速变成中国房地产的一线城市，受到一线城市的待遇。”之前的杭州楼市，也有无数次“狼来了”的经历，但他们大多因为‘看不懂’、‘风险大’始终徘徊在门口。

　　滨江房产集团副总经理朱立东也表示，之所以联手绿城拿下杭汽发地块，完全是出于对杭州未来楼市的信心。记者采访的许多浙江房企高层均表示，“2007年杭州楼市仍会温中有升。

　　国家统计局浙江调查总队调查资料显示，2002到2004年浙江省房屋销售价格涨幅一直为上升趋势，2006年浙江省房屋销售价格比上年上涨2.5%，其中，杭州

房价涨幅为2.6%。

　　日前，土地

增值税条例的颁布则给乐观的浙江房企们带来一丝紧张气氛。“这几天都要开会研究对策”，裘剑平在电话中告诉记者。条例颁布后第二天，记者拨打了绿城、滨江、宋都等杭州主要房地产企业高层的电话，均表示说，“正在开会研究具体影响。”宋都房产总经理王益平说：“利润肯定会降低，但影响到底有多大现在还不好说，数据分析还没有做出来。”

　　“土地增值税新规将大大压缩房地产企业的利润空间。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为，新规定可能使房地产投资回归理性。

　　来源：经济观察报网