土地增值税不会催涨房价

　　本报记者 刘霞

　　在目前的时机下强征土地增值税，国家的主要目的还是抑制房地产过热的现象。此政策肯定会对房地产开发商的利润造成缩减，是个利空消息

　　1月17日，就在国内A股市场的新老股民们还沉浸在炒股赢利的喜悦中时，以万科A(000002.SZ)为首的众多地产股突然跌停，这引起了他们的警觉。

　　这样的状态几乎持续了两天，18日股市收盘时，除地产领头羊万科的股价出现小幅回升外，其他地产股依旧处于跌停状态。一位房地产行业分析师在他的msn上留言说：“建议买万科。”因为17日之前，万科的股价在半年一度从原来的5.5元涨到近20元，股价翻了4倍左右，而现在万科的股价回落到了17元。

　　这些微妙的变化，源于

国家税务总局网站1月16日发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。根据《通知》的要求，全国各地将从今年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。《通知》一经发布，市场立刻做出了上述的强烈反应。

　　三个目的

　　“选择在目前的时机下强征土地增值税，国家的主要目的还是抑制房地产过热的现象，而且这也是和2005年以来出台的‘国八条’、‘国六条’、强征个税等宏观调控政策进行配套。”中央财经大学财政与公共关系学院副院长刘桓对《财经时报》记者说。

　　国务院在1993年时就曾发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，但后来这个税种并没有真正执行。

　　用“一石激起千层浪”来形容这个税收政策在短短几天内所产生的影响并不为过，大家关心的焦点首先集中在，开发商是否会将这部分税收转嫁到购房者身上，继而进一步推动房价上涨，因为这无疑是眼下能让开发商对这个政策保持乐观的唯一希望。

　　刘桓认为，由于供求关系决定市场，因此房价上涨能否实现，最终取决于老百姓和投资者的意愿，不过现在看来它肯定会对房地产开发商的利润造成缩减，是个利空的消息。

　　“如果购房者能对这个税收政策作出理性的分析和判断，肯定会对开发商造成巨大打击。我个人认为，房价再怎么涨，总有见顶的时候。”刘恒说。

　　针对开发商可能把这部分成本转嫁给购房人的担心，北京我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖认为，目前房价的整体运行实际上已经非常高，未来开发商通过涨价把这部分资金转嫁到购房人身上将会面临很大的问题。胡景晖强调说，能够转嫁的资金其实很有限，全部转嫁更是不可能的。

　　2007年北京经济适用房的供应量将翻番，更有内部消息显示，在即将召开的两会上，中央也将强令增加保障型住房的供应量。这都会不同程度地对商品房价格上涨产生限制作用。

　　胡景晖总结说，此次通过土地增值税的征收，国家希望实现多重目的：首先是为了加强对开发商的税收监管；其次打击长期大量囤地的开发商；第三，鼓励开发商开发中低价位的产品，而不是一味地通过高档物业获利。

　　两类企业影响多

　　采访中业内人士普遍认为，土地增值税的征收会对不同的房地产企业产生不同的影响。受负面影响较大的是两类企业：高毛利率企业和中小开发商。

　　有资料显示，许多大的房地产上市公司，如万科A、金融街(000024.SZ)、招商地产(000402.SZ)等基本上每年都保留有土地增值税准备金。

　　胡景晖也证实了这一点，“对许多大的上市公司而言，过去几年他们已经在账面上对这部分资金作了预提。因为从财务审计的角度，会要求将风险因素都考虑进去。”

　　国泰君安证券房地产行业分析师张宇在他最新的研究报告中测算出，毛利率在43%以上的开发公司才需要交纳土地增值税，因此，受到较大负面影响的将主要是那些毛利率比较高的开发商，尤其像华侨城这样以高档住宅开发为主的公司，他们的毛利率超过55%、净利润率超过25%。

　　大多数开发区公司或物业经营类公司，因其开发项目不销售，所以不用交纳土地增值税，比如中国国贸、浦东金桥、陆家嘴等。“这种纳税优势将会刺激有条件的开发商增持自有物业，有利于完善大开发商的产品结构。”张宇分析说。

　　张宇还指出，政策规定分期项目参与计税、普通住宅和非普通住宅分开计税，这些都将压缩开发商以往的避税空间，增加资金压力；采取清算方式将直接减少地价增值收入，这将使项目公司和中小企业的生存空间越来越小，行业竞争进一步加剧，强势大中型企业的市场份额将提高。

　　而预售许可3年后仍未卖完的项目必须进行土地增值税清算，将制约很多中小开发商的捂盘行为，增加商品房销售量。

　　刘桓进一步提醒说，一个国家如果长期在房地产行业集中大批资金，会影响到社会的整体发展。“我们应该注意到一个现象，2005年中国的综合

竞争力在下降，而印度却上升了。这一升一降和房地产有直接的关系，中国目前有大批的流动资金锁定在房地产行业，影响了国家的综合创造力和创新能力。房地产投资热潮持续下去，对国家的发展很不利。现在出台土地增值税，将会在很大程度上产生积极的意义。”