土地增值税究竟如何影响房价

　　上周，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。

　　在房价持续高位运行的背景下，2007年房地产税费调控的大幕已然开启。

　　然而对这一“清算”政策的出台究竟对房价是抑制还是推高，各方面的反应并不一致。按照新规定：从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税，这一税种自1993年推出后一直没有正式征收。该税种实际上是一种专门针对房地产业利润的“累进所得税”，其影响不仅在于房地产企业所得税负的提高，而且，政府部门推出这一政策的初衷，在政策意图上还是有较强的抑制房价上涨的目的。

　　这一重磅炸弹在市场上随即引起了巨大的震动，显然，这一税种的开征将不同程度提高房地产企业的经营成本，受此影响，当日股市地产股板块出现大面积的暴跌。

　　政府土地增税之意自然不在地产股股价，而在房价。不久前召开的2006年中央经济工作会议上再一次明确提出，要抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。现在出台的土地增值税无疑是早已开始的调控房价的系列政策的一环。

　　理论上，受土地增值税影响最大的莫过于习惯囤地的地产商，特别是在“8·31大限”之前非拍卖拿到的地块，成本低廉，如果按照目前的房价水平计算，增值额甚是可观，税负也相对较重。

　　很多人担心房地产企业会将新增税负向购房者转嫁，导致房价不降反升。新浪网所作的调查表明：75%的网民认为，落实土地增值税会推高房价；91%的网民认为开发商会向消费者转嫁成本。

　　不过，也有学者认为，土地增值税新规定可能抑制房价上涨。理由：一般而言，成本的上升会带来房价的上涨；但是，这一机制在这里的表现结果未必是像人们想象的那样，这种累进的所得税制度恰恰有着抑制房价上涨的作用——如果提价势必造成增值额的上升，它到一定程度会触发更高一级税率的适用，而这对开发商未必划算。

　　实际上，除了各地招挂拍爆出的天价地块之外，地产商手中仍有不少相对廉价的历史土地储备，而近年来各地的土地购置成本和房价均出现了明显的上涨趋势，由于房地产项目开发的期限多达2年以上，那么，在销售时期，当期市场的火爆使地产商的定价就大大高于以前账本上的会计成本，从而获取大额利益。但是，由于税收的核算参照的是历史成本法，本次措施的出台便制约了房地产企业，他们在定价时，如果其历史成本较低，他们是有可能控制一下房价，以规避更高一级税率。

　　国税总局面对清算征收土地增值税的巨大影响，也赶紧在官方网站发布名为《土地增值税并非新税种》的主题文章，强调：征税办法在各地早已执行，且按照相关条例，土地增值税并非对所有转让项目征收而有相应的免征和减征条款。同时也不会加重购房者的经济负担。

　　显然，这一声明旨在强调土地增值税的清算征收是符合房地产调控新政的，对开发商成本不一定全都构成重大压力，并进而平抑投资者对房地产股的盲目低估，以及购房者对成本转嫁的恐慌。

　　在房价调控问题上，国内学者和官员正越来越将税收手段奉为圭臬。不久前央行货币委员会委员樊纲建议马上征收物业税，建设部副部长刘志峰则透露说，建设部将对大户型征收保有税。

　　税收是重要的宏观调控工具之一，但是在房地产市场上，税赋的增加或许能对交易量有一定的抑制作用，但未必能抑制房价。

　　我们认为，寄望土地增值税这一政策，要达到既抑制地产商的利润又抑制房价和房地产投资等多重目标是不现实的。我们认同这样的看法：土地增值税能带来土地市场的改变，能增加地方政府的土地收入，能在某种程度上改变房地产企业的运营模式，却不能增加普通住房的市场供应。

　　事实上，要让住房满足大众购房者的需求，政府需要的是给中低价位

　　总体而言，面对眼下多重因素影响的房地产市场，土地增值税因其直接影响的企业资金链，对地产业重新洗牌将会有促进作用，但对于房价，短期内恐难有大的影响。