地产调控应更加注重公平(下)

　　王梓

　　前言

　　2007年1月17日，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，正式宣布全国各地将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。该政策被普遍认为代表了政府从严调控房地产的态度，并被视作房地产新一轮调控的信号。

　　此前，房地产市场的“且调且涨”成为各方诟病的焦点，进一步加大税收力度也为多方所呼吁——尽管相比房地产市场的高额利润，这可能并不足以撼动房价。当下，房地产市场的健康发展和满足人民的住房需求，正成为一对越来越尖锐的矛盾，但是，单单加强调控恐怕很难加以解决。除了控制价格的非理性上涨，恐怕更多的还要政府加大力度履行公共职能。

　　随着工业化进程的加速，中国的城市化进程必将大跨步的推进，数亿的农民进城势不可挡，住房矛盾亟待解决。如果说，通过近两年自下而上的围绕教育、医疗、社保等改革问题的大争论已经得到广泛的关注并正在得到政策性的解决，那么，关于住房的讨论还未真正破题，包括廉租房在内的住房保障体系都还有很大空间。实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的理想，应该是一个和谐社会的题中应有之义，何况，目前中央财政充盈，政府积极作为。

　　近期，

北京大学经济研究中心的“

中国经济展望论坛”和本报特别邀请了中国城乡建设经济研究所所长陈淮，中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌，著名经济学家谢国忠，花旗集团董事总经理、亚太区首席经济学家黄益平，摩根大通亚太区董事、总经理龚方雄围绕地产调控的一系列问题，展开了深入讨论，是为21世纪北京圆桌第118期。

    本报评论员   欧阳觅剑   王梓 　主持

　　调控的因与果

　　《21世纪》：刚刚过去的一年中，国家对房地产业采取了很多严厉的调控措施，在新的一年回顾过去，这些调控措施起到作用了吗？房地产业中存在的问题似乎依然严峻，房价“且调且涨”。您如何评价过去一年的调控？房价上涨的动力何在？

　　龚方雄：还是起到了一定的作用。房地产价格的增幅有所趋缓，在很多地方趋于稳定。上海也是稳中有降，北京、深圳、广州几个热点城市升幅都趋缓。

　　对于房价上涨问题，我的理解是：调控的目标不一定就是要让房价降下来。整个经济在增长，财富在积累，但土地供应有限，所以我觉得应该考虑在多大范围内的增幅是合理的，是大部分民众可以接受的，而并不是说一定要把房价调降下来才是达到了目标。这种想法是不对的。

　　谢国忠：我也觉得现在渐渐效果出现了，从我到各个地方的观察来看，去年的宏调还是有效果的。

　　至于说房价“且调且涨”，既是因为外资的流入，也有需求的因素。在某些市场，像上海、北京等，外资导致起伏比较大，但在其他地方，主要还是内需方面的原因在起作用。

　　黄益平：个人理解，国家对房产业采取调控措施，主要是基于两个方面的考虑，一是房地产泡沫快速膨胀会给宏观经济和金融体系造成潜在的风险；二是由于房价上升快于收入增长，使得很多老百姓买不起房子，这可能最终会影响社会和政治稳定。去年的调控的确使得房地产投资者的行为变得更为谨慎，因而在一定程度上抑制了部分地区房地产泡沫的进一步发展，所以，应该说还是起到了一些积极作用。

　　与此同时，我们有两个基本的判断：第一，除非政府采取过于严厉的紧缩措施，从目前的基本面(供求)因素来看，中国房地产需求还会有一个强劲发展的阶段，因此价格的总体趋势可能还是向上走的，当然个别已经出现明显房地产泡沫的地区除外；第二，在采取调控措施防范房地产泡沫的时候，政府也可以更细致地考虑各种可能手段的效果和利弊，比如说，在一个持续快速增长的经济，非贸易品如房地产价格稳步上涨是一个无法避免的必然现象。简单地采取措施不让价格上升并不能解决根本问题。

　　正因为经济高速增长会导致资产价格暴涨，因此房地产市场出现一些泡沫也是可以预料的。但有了泡沫市场不一定马上就崩溃。根据我们对其他国家房地产市场的观察，一般有三个方面的因素会引发房地产市场的崩溃：一是经济增长大幅度滑坡；二是货币政策严重紧缩；三是供给增长速度远远超过需求增长。中国目前不存在这些问题。

　　《21世纪》：对户型结构做出比例规定，90平方米以下的户型要占到70%以上，这是去年最引人注目的调控措施之一，现在来看，这个规定得到了严格执行吗？效果如何？

　　黄益平：具体的效果还有待观察。但强制规定户型结构大概也是不得已而为之，因为它毕竟是行政手段。既然是行政手段，就有它不够灵活和不合理的地方。盖了很多90平方米以下的房子，房价是否就会降下来？这样一刀切的划线是否对所有城市都适用？本来价格涨得最快的就是大户型的高端住宅，减少这类房子的建设会不会更加速其价格上升的速度？

　　龚方雄：我觉得执行难在过程。这个政策是下半年出台的，发展商要推出符合这种要求的产品还要一段时间，(因此)这些产品还没有在市场上大规模出现。我觉得今年应该会有很多满足政府要求的此类产品出现。

　　这个政策是对市场的合理化，尤其是顺应我国人多地少的情况，我觉得是有必要的。但是另一方面还是要加强消费引导和购房引导，因为中国不像美国或是其他人均可耕地面积比较高的国家，可以追求大户型，我觉得中国需要引导小户型消费。

　　谢国忠：我觉得这个政策有一定的效果，不过，现在中国对城市化没有一个策略，于是引起很多问题。我觉得中国是在用一些零零散散的政策处理房地产，还没有一个具体的长期城市化规划，于是，一方面市场出现了资本过剩，另一方面又出现了老百姓买不起房子的情况，这是一种矛盾。

　　税收能否抑制房价？

　　《21世纪》：对二手房交易征收营业税和所得税的影响如何？应该如何评价这个措施的作用，是打击了炒作，还是抑制了二手房市场的发展？

　　龚方雄：在税这个方面，政府现在通过一些经济手段来调节房地产的趋势很明显，但是也要合理化，比如说对交易环节扣重税，可能会阻碍现有房子的流通，造成有房或者持有多套房子的人不愿意卖，回过头来又形成一种供求矛盾。目前的做法一方面打击了炒作，但另一方面同时也是抑制了二手房市场的增长。

　　在我们国家，交易环节的税赋实际上非常重，买一个房子的税赋可能要达到房价的10%左右，加上各样的其他费用，是非常重的负担，导致的结果可能是不利于整个存量的流通。所以，怎么样优化税收结构，尤其是优化流通环节的税收结构，政府应该做一个比较优先的考虑。

　　谢国忠：二手交易的营业税和所得税一方面是压制了二手房的销售量，从某种程度上是支持房价。但是，投资的心态也因此减弱了，对房地产价格又有压抑。总的来说，对房地产的价格还是有抑制作用的。当然，它也造成二手房市场的交易比较弱。但其实中国过去二手房市场本来就没有，原来除上海的二手房市场比较大之外，其他的地方都很小。

　　《21世纪》：全国各地将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。也有很多学者呼吁政府开征房产税，您对房地产市场的税收政策如何评价？

　　黄益平：我也支持开征物业税和房产税，这一方面可以对过热的房地产起到一定的降温作用，另一方面也为地方政府增加合理的财政收入渠道，有利于地方、城区建设。

　　谢国忠：房产税目的还是在于降低炒风，是一个所谓的占有成本。成本提高了，投资心态会下降。它也会给地方政府带来一定的税收，使其收入长期来说有一个稳定性。但从地方的角度来看，这跟卖土地造房子的收益还是差很远。

　　保障与调控

　　《21世纪》：有人要求公布房地产开发成本，还有人通过个人合作建房去发现并降低开发成本，如何理解房价与成本之间的关系？你觉得应该要求开发商公布开发成本吗？

　　龚方雄：我觉得不太可能强令执行。如果房地产开发商是一个上市公司，它需要遵守一定的披露规则和信息披露的要求，一些数据在他报表里都会清清楚楚。

　　如果一个房地产开发商不是一个上市公司，政府只可能从一些财税政策上去考虑，想办法让它依法纳税，这是一种依法经营的情况，关键是利润的真实度怎么样，有没有逃税，这是一个体制监管的问题，所以我觉得应该从体制环境着手，而不应该单单针对一个特定的问题。比如说一个房地产开发商，就算你知道他的成本，但是你知道不知道他的利润呢？整体说来，还是要用完善的经济手段去调控房地产市场才比较合理。

　　《21世纪》：经过一年多的争论，基本上形成了一个共识，那就是中低收入阶层的需求应由政府来保障。政府也表示要支持廉租房和经济适用房的发展，但似乎进展不够快，主要的困难是什么？香港在发展公共住房保障体系方面取得过很大的成就，结合内地的现状，我们可以借鉴哪些经验？

　　黄益平：我觉得在一个经济高速发展、房价飞涨的国家，要实现“居者有其屋”的理想，公屋或是廉租房作为一个福利政策是很有必要的。因为肯定会有一部分人的收入赶不上价格上升的速度而买不起房。当然提供廉租房的目的不是说要保证每个人住得非常好，而是保障一个基本的温饱条件，这就是政府的功能。实施这一政策的难点可能在于地方政府的动机和资金来源。

　　龚方雄：我认为公屋政策或是廉租房政策是有必要的。香港和新加坡都是比较成功的例子。

　　消费观念是需要引导的，如果没有一定的经济能力，就应该先进行小户型消费。另外，“居者有其屋”，你也可以租房嘛。在国外，甚至发达国家很多人也是靠租房，而不是靠购房和拥有房屋来解决居住问题。房子是一种非常高档的消费品，不是所有人都能付得起的。就像劳斯莱斯，所有的人都要买劳斯莱斯吗？可以买得起劳斯莱斯你就让他去买好了，买不起的人就买一个经济型的乘用车就行，各个产品都有一定的产品档次和消费结构。

　　廉租房的问题在于，其利润比较薄，可能很多开发商不愿意做这个事情。在这个情况下，在香港和新加坡采取了由政府开发来推出廉租房，这个完全是有必要的，也是市场经济发展过程当中的有效的一个弥补贫富差距有效的手段。就像西方国家有一个非常完善的福利制度一样，这个廉租房制度实际上就是一种社会福利。

　　谢国忠：其实香港也不是成功例子，香港一半的人住在非常狭小的房子里，公屋条件实际上很差。香港采取的是高地价加公屋的策略，为了避免大家都要公屋，所以把公屋的条件搞得非常差。

　　所以，在香港赚钱了第一件事就是要买房子，这其实是以一个负面的因素刺激你去买房子。当然，没有公屋，高地价的政策是不可能维持下去的，香港财政也是靠土地，对房地产的依赖很强，中国现在也想用高地价，这样的制度都不好。

　　最好的就是通过发债来发展城市建设，目前美国日本就是这样的，允许地方政府发债，发展城市建设。政府的财政收入还是要靠财税，不要靠卖土地为主。中国就是害怕地方政府一旦发债的话很多钱都被黑掉了。

　　《21世纪》：总结这些年的经验，你们认为房地产调控的关键之处在哪里？今年的形势将如何变化？

　　龚方雄：我觉得关键是要一方面把握好市场规律，另一方面要充分发挥市场的手段，不要一味强调政府的干预。

　　直接行政干预在市场条件不太完备的情况下是必要的，但政府应该加速完善市场环境，然后建立起以市场为主导的调控手段，这是非常重要的。然后再配合一些社会福利手段，这些都是市场经济中行之有效的措施。

　　今年形势，我觉得宏观经济整体来讲还是保持一个强势的增长，因此房地产总体来讲发展会比较健康，房价应该是稳中有升的格局，其主要原因在于土地价格会不断上升，这种升势如果能跟收入增长整体保持平衡的话，还是合理的。

　　黄益平：目前来看，房地产市场在今年应该会保持相对稳定的态势，个别地区的价格走势会比较平稳。但是如果经济保持高速增长势头，全国来看房价还是会上升。

　　我认为今年房地产市场调控主要有三个方面值得观察：一是政府如何在防范房地产市场泡沫的同时不因调控措施过于严厉而在短期内引发房地产价格暴跌，造成宏观经济动荡；二是政府是否会采取更多的市场化的政策措施来调控房地产市场，过去的一些行政手段争议比较大，现在政府一方面控制供给，一方面遏制需求，最终对价格的影响其实不是非常清楚；第三，政府是否能采取更积极的措施而不是市场干预来尽早实现人人有房子住的目标。

　　谢国忠：现在中国政府压抑投机，这个从短期来讲还是有一定作用的。但是，关键问题还没解决，一是地方政府靠房地产取得收入来发展城市，所以地方政府都支持房价上升；另一个问题是流动性过剩。

　　我认为中国发展城市化需要集中，不要到处都卖地建楼。最近我去看了一个县，(地方政府)在那里吹，要搞房地产，搞旅游项目，其实根本没条件，它应该搞农业！一个县几十万人，最多20年以后，可能百分之八九十都要走掉，剩下一部分搞农业，或者为附近城市提供旅游或是服务。那么，中国应该把县政府的人都砍掉，只留下几个人，然后帮助农业现代化。

　　第二个方面，中国的流动性还是过多，存贷比过低。这种现状要逆转，一种较大可能是人民币大幅度升值，这样出口收入转成人民币的话，就下降了。

　　目前看，上面两个基本的问题都没解决，

宏观调控措施只不过是增加了交易成本，以降低投机心态。

　　(实习记者庄燕参与整理)