今年将有更多开发商从上海消失

http://www.sina.com.cn 2007年01月19日 08:21 每日经济新闻

　　年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。处于人生不同阶段的人对于“房子”，有不同的看法。2006年，有些人买房了，有些人还在观望；有些人卖房了，有些人被套仍然苦苦支撑。不同的人对“房子”有不同的体验，业内不同的企业也是如此。

　　正值岁末年初，作为房地产流通领域的服务商，汉宇地产董事总经理施宏睿从市场的供给、需求、产品区位等各方面来展望2007年的上海楼市。

供方：开发商洗牌继续

　　施宏睿认为，2007年上海部分开发商的日子还是很难过。资金链越来越紧，销售速度却越来越慢，房地产开发不再是一个人人都可以赚钱的行业，今年会有更多的开发商从上海消失。

　　几家欢喜几家忧，市场调整的时候也是大公司扩张的时候。上海乃至全国的品牌开发商同样会加速在上海的扩张步伐，而且这种扩张不仅仅是数量上的，更重要是质量上的。

　　对于品牌开发商，多种融资渠道保障了他们扩张的步伐，而运营模式的创新更让他们的扩张充满后劲。一方面，符合各个细分市场客户需求的楼盘将在今年陆续出现；另一方面，出售楼盘回收资金这种传统的运作模式将受到挑战，长期持有出租物业、项目整体打包证券化等新模式让开发商有更多的途径获取稳定的现金流。开发商的发展会更加稳健，对品牌的重视程度也进一步得到加强，这又促使开发商更多的研究、满足客户的需求，更加完善的为客户服务。

需方：改善型需求将成市场主力

　　2006年一手房的成交量比二手房多大约一成左右。施宏睿认为，这主要得益于宏观调控对投资、投机客的打击。可以预见，2007年一、二手的成交量差距会进一步拉大，更多的客户会从二手房市场转移到一手房市场。

　　在楼盘售价方面，施宏睿认为，2007年，随着上海房地产市场进一步稳定、健康，根据不同的市政配套、楼盘品质、客户定位，确定一个比较有竞争能力的价格，又成为一手房定价的主旋律。一手房的价格将成为一个板块或区域价格走向的风向标，二手房则会受到一手房定价的影响而小幅波动。

　　施宏睿表示，展望2007年，改善型需求将代替2006年婚房的首次置业需求，成为市场上刚性需求的主力。刚刚进入2007年，点击率最高的应该是“金猪宝宝”这个词了。如果说两个人的结婚还不太会造成居住空间的紧张的话，孩子的降临带来的人口增加以及一系列其他问题，必然会让很多年轻父母在力所能及的范围内尽快改善居住环境。可以预见，今年上海住宅市场上大两房、小三房以及带有儿童房或保姆房的住宅将受到市场的关注和追捧。

产品：近郊住宅盘活小户型紧俏

　　虽然市场上会出现各种类型、满足各个细分市场的楼盘，但大多数普通楼盘却更加标准化。

　　施宏睿认为，从国外以及目前国内几家大的品牌开发商来看，只有大量开发标准化的楼盘才能更大范围地满足客户群的需求，也只有这样企业的产品质量才有保障，特别是在迅速扩张的同时保证自身的产品和企业的品牌不受到不良影响。

　　2007年，会看到上海乃至全国的品牌开发商，在上海开发得更多的是满足普通自住客户需求的标准化普通住宅。但由于上海户型面积开发中的倒“三七”现象依然客观存在，90平米以下小户型的短期开发量与需求量还是会有很大差距，所以2007年以小户型为卖点的楼盘在上海依然紧俏。

　　同时，由于交通配套逐渐到位，近郊住宅逐渐盘活。随着轨道交通的延伸，周边近郊部分楼盘的“硬伤”有望得到根治。

　　施宏睿认为，松江和浦东部分位置较偏的楼盘滞销的主要原因不是价格而是交通不便，称之为“无效供应”———即使价格有明显的降幅，但由于交通不便，很多在市区工作、生活的自住型客户也不会选择。而2007年开通的6号线和9号线无疑解决了这个问题。随着轨道交通的开通，上海近郊的楼盘会逐渐畅销，积累的大量可售楼盘也有望被积极消化。
李丽每日经济新闻