房地产业步入“执行年” 有多少新政值得期待？

　　随着国家2月1日起正式启动土地增值税清算工作的新政出台，房地产行业再次成为公众关注的热点。有关这项新政是否会大幅压缩开发商利润、有关税赋成本是否会转嫁到房价上的争论和疑虑，还有待市场去解开。

 

　　房地产业内很早就有了一个被普遍认可的说法：如果说2006年是“政策年”，那么2007年就是“执行年”。一方面，去年国家发布的许多调控政策在度过其最初适应期后，将充分释放其效力；另一方面，国家相关部门必然会针对之前公布的一些法规，出台相应的操作细则。已有人预言，2007年注定是房地产业不平常的一年。

 

　　那么，展望2007年的楼市，哪些政策会将对行业造成冲击，又有哪些政策将对稳定房价起到关键作用呢？《每日经济新闻》昨日特邀上海交大建筑工程学院特约研究员、上海汉宇物业代理有限公司常务副总范伟国，对今年可能推出的及将要释放其政策效力的新政，逐一进行预测、解读。

 

 

　　背景信息

 

　　国家财政部相关负责人曾透露，中国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。针对这一说法，许多研究者认为，这就意味着将过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批交纳。作为一种针对不动产征收的税种，它每年征收的税金会随着不动产市值或租金的变化而变化。

 

　　政策预测

 

　　从纯经济学角度上看，该新规定因降低了开发商成本，将直接导致房价下降。但房价是多种因素综合作用的结果，物业税改革单个因素的变化并不一定会反映在最终结果上。或许物业税改革的最大受益者还是开发商。首先，房地产开发成本降低，利于缓解地产企业初期开发资金压力；其次，物业税带来的初期的房价下降会刺激需求；再者房价下降为下一轮价格上涨创造了空间。由于国内尚无明文物业税法，该税法的界定和操作还存在很大的难度，出台时间很可能是在今年3月全国人大将审议通过的《物权法》之后。

 

　　效果预估

 

　　企业的根本目的是追求利润最大化，不要指望房地产企业出于社会责任的考虑随之主动降低房价，所以建议消费者对此不要过于乐观。但可以肯定的是，该税法的出台将为楼市带来一定的降价空间。

 

 

　　背景信息

 

　　去年10月公布的《上海市住房建设规划》(2006-2010年)披露，“十一五”期间，预计本市新开工住房约1亿平方米。在结构上，扩大市民自住需求的普通商品住房的建设规模。建筑面积在90平方米以下的商品住房占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。

 

　　其中，配套商品房新开工2006、2007年均为200万平方米左右。预计竣工新建住房约1.2亿平方米，2006年预计全市住房竣工总量约2700万平方米，2007年约2600万平方米。其中，配套商品房竣工量2006年、2007年均为200万平方米左右。

 

　　政策预测

 

　　目前的房产消费主要是以改善性消费为主，但90平方米以下的商品住房肯定不会是持改善性消费心理的消费者所期望的，此政策存在较大的市场风险。而90平方米以下商品住房的主要消费群体是新婚户，但近年来婚房消费的比例一直在持续下降。尤其是2006年结婚高峰过去后，婚房消费成交量很可能跌到新低谷，2007年竣工的近3000万平方米住房如何卖出去将是相关企业需要解决的问题。

 

　　效果预估

 

　　对于暂时买不起房子的消费者来说，这肯定是利好消息了。低端房源的增加将进一步为供大于求的市场环境创造条件，此类房型的楼盘迫于市场压力会有价格上的下调。

 

 

　　背景信息

 

　　2006年的两度加息，仍不能促使房地产业的降温，是很多经济学家感到颇为困惑的问题。因此，进入2007年，市场层面要求加息的呼声日益高涨。但是，一季度因涉及中国传统节日春节，按常规不会宣布加息，而进入二季度地方政府和发展商必将联手推高楼价，试图让宏观调控的作用功亏一篑，因此，在市场层面唯有加息，才能抑制投资过热，保持经济发展的常态化，同时配合政府出台的新措施，抑制房价。

 

　　政策预测

 

　　在人民币面临升值压力、中国也需要用低利率增强国内需求的环境下，大量资本正在迅速流向房地产业。央行加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。央行每加一次息，房地产商心里的肉就痛一下，还贷压力将使各企业的资金流遭遇很大挑战。这部分成本也很有可能会转嫁到房价上。

 

　　效果预估