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财经纵横

土地增值税开征 房地产行业地震

http://www.sina.com.cn 2007年01月18日 14:03 金时网·金融时报

  记者 王妍

  2007年,地产调控政策再度重拳出击。1月16日,国家税务总局网站公布的一份通知使世人知晓,从今年2月1日起,国家将正式向房地产开发企业征收30%~60%不等的土地增值税。这份通知全称为《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,其中首次明确,房地产开发项目全部竣工、完成销售的,整体转让未竣工决算房地产开发项目的,直接转让土地使用权等七种情况的房地产企业将被列入“清算”范围。

  所谓土地增值税,就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后,其增值额再按一定比例缴纳的税收。据了解,国务院早在1993年就发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种,但由于此前对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法一直没有规范,该税种一直以“预征”的形式存在。并且,作为地方税种,各地的征收标准并不统一,在多数地方的标准中,预征额通常只有房屋销售价格的1%。一位业内人士表示,事实上,这1%常常也被各地方政府的税收优惠政策“优惠”掉了。

  如今《通知》的发布,不仅明确了对土地增值税清算管理的态度,而且明晰了清算范围、清算办法以及扣除项目等各项细化内容,标志着房地产开发项目土地增值税“清算”时代的来临。从“预征”、免征到“清算”,房地产开发企业迎来了命运中一个重要的时点。

  地产股下挫大盘受累

  股市总是能够及时反映自政策面的哪怕是一丝风吹草动,何况是严格执行土地增值税这一记重拳,地产股的反应可谓迅速而激烈。

  1月17日,受该政策出台影响,房地产板块全线告急。市场分析人士介绍,当天深长城华侨城A等地产类个股早盘就牢牢封在了跌停板上。午后,房地产板块的颓势继续扩大,万科A招商地产金地集团大龙地产等房地产个股也加入了跌停的行列。据粗略统计,1月17日房地产板块大跌近10%,全天共有26只房地产个股跌停,其余地产类个股也出现大幅回落。

  地产股对上述政策的激烈反应成为了当天拖累大盘走势的关键性因素。市场普遍认为,房地产板块的整体暴挫,是触发当日股指展开剧烈振荡并出现深幅回调的主要原因。当天,沪深股市指数双双回调,沪市盘中一度随地产股走出直降75点的“跳水”行情。

  清算土地增值税消息所带来的震动甚至远远波及到港股。1月17日,港股市场国企指数出现振荡,地产股则遭受重创。其中,富力地产和中国海外分别下跌7.77%和6.06%,分别占据了国企红筹成分股跌幅首位,此外,华润置地、深圳控股、越秀投资、北京北辰、上海置业等都出现较大跌幅。

  对于清算土地增值税政策出台所可能带来的对房地产开发商利润影响的考虑,无疑是促使地产股下挫的主要原因。而事实上,市场对土地增值税从严征收早有预期,万科等多家地产商也已未雨绸缪,计提了该部分税收。因此,也曾有市场人士在政策出台前预测,由于事先已有心理准备,加之股市的牛势不改,该政策出台对于地产股不会产生太大影响。不过市场的表现说明上述推断过分乐观。一位市场人士对记者表示,前一阶段地产股涨势太猛,一直没有作出到位的调整,此番政策的出台,使一直以来人们对于更为严厉的地产调控举措即将出台的预测得到体现,因此犹如导火索一样,引发了地产股的集体向下调整。

  而对于这一政策对地产股利空影响的程度和持续时间,银河证券研究所房地产板块分析师丁文认为,效果难以预测,短期内不排除一些机构退出观望的可能。国泰君安证券研究所许斌表示,从短期来看,房地产板块仍将会受到上述政策的影响,出现惯性下探,房地产板块的风险依然较大。

  地产商利润受损地产业分化加剧

  接受记者采访的多位业内人士均表示,政府对土地增值税从严征收,这会对房地产开发商构成实质性影响,土地成本的抬升将直接带来房产商利润的下调,这一点毋庸置疑。这也正是《通知》的发布给地产股带来立竿见影的“跳水”效果的直接原因。

  按照1993年的规定,土地增值税实行四级超率累进税率,即增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

  丁文对记者表示,“这意味着毛利润率越高的房地产开发企业,受此政策影响的程度就越深。”这一说法得到了大多数市场人士的认同。一位研究人士表示,此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同,尤其是那些原先有大量土地储备的公司,其利润水平将会受到较大的负面影响。“那些曾经以低廉价格拿到土地,之后高价出售住房项目赚取利润,并享受了地方税收优惠政策的幸运儿,如今面临着‘秋后算账’的风险。”

  此外,丁文表示,2006年的房地产行业年终回顾中就曾提到,2007年房地产行业的分化将进一步加剧,龙头企业将强者恒强,而一些中小房地产商将有可能在愈来愈严格的调控政策中或主动或被迫出局,而这一从严税收政策的出台,无疑也将加速这种分化的进程。有地产商对媒体表示,“如果算上土地增值税,房地产行业将成为市场中征税比例最高的一个行业之一,由于盈利空间下调,未来企业对于房地产行业的参与程度将会继续下降。”丁文对记者表示,事实上,在2006年地产调控风暴频袭的过程中,已经有大量小型房地产商开始离开这一行业。

  对房价影响几何莫衷一是

  理论上讲,严征土地增值税会带来土地成本的上扬,而土地成本的上涨自然会推动房价的上涨。但是,目前,就这一政策可能对房价带来的影响,业内意见却并不统一。有研究人士肯定地表示,此前房产开发计算成本没有土地增值税一项,若国家开征了,必然计入成本,以此定价必将引起房价的上涨。但是,也有业内人士针锋相对地认为,将土地增值税转嫁到房价上不是那么容易的事情。

  在记者的采访中,多数市场人士的态度是,由于从严征收土地增值税后,各家地产商的成本、利润受影响程度均不相同,加之各地的房地产供求状况也不尽相同,因此,这一政策对房价的影响恐怕还要因时因地因公司而异。

  震动波不止于股市

  土地增值税清算管理规定的出台,拉开了2007年房地产调控新政出台的大幕。尽管此举严格说来只能算得上是“旧”政“新”规,但是,它一方面增强了土地增值税实际征收的可操作性;一方面规范了房地产企业的纳税义务,对于加强土地管理、抑制不动产过度投资以及夯实地产商利润空间,均具有重要的意义。

  房地产行业与其他一些重要行业密切相关,高度关联,这在17日的股市上已有较充分表现。可以预期,此一番震动不久也必将在股市之外的经济关系中表现出来,这是需要密切关注的。


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