河南房企突破融资孤岛状态

　　●在2006年的中国地产金融年会上，多数基金机构、投资银行几乎都一致表示，非常看重北京、上海等一线城市的写字楼及成熟的商业项目，暂不考虑向其他城市投资。

　　●一边是河南房企的融资需求，一边是金融机构的视若无睹。河南房企果真成了金融机构不愿光顾的“孤岛”？

　　□经济视点报记者 刘永艳

　　面对日趋紧缩的金融政策，河南房企和全国其他城市的优秀房企一样，面临融资困境。

　　不同的是，地缘优势、市场优势及企业自身优势使他们赢得了国内外一些金融机构的青睐，河南房企却一直游离在基金、投行等金融机构的目光之外。

　　一边是河南房企的融资需求，一边是金融机构的视若无睹。河南房企果真成了金融机构不愿光顾的“孤岛”？

　　河南房企融资的“孤岛”状态

　　资金对

房地产企业如同血液般的作用和中国房地产行业对银行贷款的严重依赖，导致我国的金融系统面临无法避免的风险。为了回避风险，国家金融政策日趋紧缩，这意味着中国众多期待着持续发展的房企必须积极找钱。早在2005年，中国人民银行副行长吴晓灵就在中国地产金融年会上公开表示：房地产企业必须拓宽融资渠道，以达到房地产与金融共赢的局面。

　　商业嗅觉灵敏的开发商已经开始迈出了多元化融资的步伐，世茂房地产、绿城中国等几家内地企业赴港上市，富力地产等几家房地产在香港发行了企业债券，同时，也有很多房地产企业开始运用私募基金等。

　　先知先觉的房地产企业已经在多元化融资的道路上迈出了榜样的一步。

　　上市融资，无疑是众多可以解决房地产企业资金困局答案中最吸引人的一个，但也是难度较大的一个。目前，在河南，除了阳光控股有限公司在新加坡成功上市外，仅有建业住宅集团(河南)有限公司(以下简称建业)和河南鑫苑置业有限公司(以下简称鑫苑)在积极筹备上市。

　　与北京、上海的房地产企业相比，河南房企融资举步维艰。这与河南房地产市场发展程度紧密相关。相比北京、上海的房地产市场，河南房地产市场起步较晚，多数河南房企还处于起步阶段。基金、投行对二线城市缺乏投资热情，郑州又游离于主流二线城市的边缘。因此，不管是上市、发行企业债券还是私募基金，对绝大多数河南房企都是很不现实的融资妄想。正如世邦魏理仕大中华区董事总经理蒲敬思所言，“我们非常重视在中国的投资，中国最具竞争力的城市是杭州、宁波、大连、沈阳、青岛，这几个城市是境外投资者非常愿意去挖掘的市场，北京、上海和成都商机无限，2008年以前，我们还没有到二线城市投资的计划。”在2006年的中国地产金融年会上，多数基金机构、投行几乎都一致表示，非常看重北京、上海等一线城市的

写字楼及成熟的商业项目，暂不考虑向其他城市投资。

　　央行日趋提高的房贷门槛，又使河南房企依靠

商业银行贷款的传统融资路径屡屡受阻。河南房企似乎就这样被隔离成了嗷嗷待哺的“孤岛”。

　　国际资本开始进驻河南

　　河南没有进入国际资本的视野，似乎已经成了公认的事实。

　　2006年，两个国际资本的进入，彻底打破了河南房企的“孤岛”状态。

　　2006年8月30日，蓝山中国正式宣布，与美国最大的房地产投资公司之一Equity International共同投资鑫苑，支持其开拓全国房地产市场，本轮投资总额为2500万美元，折合人民币2亿元。

　　2006年12月中旬，蓝山中国与房地产投资大亨Equity International宣布，对鑫苑追加5000万美元投资，以支持其在全国房地产市场扩张。

　　2006年10月30日，新加坡凯德置地中国控股集团正式对外公布，将在建业明年上半年完成IPO香港上市增发新股之后，出资6.01亿元认购其29.75%的股份。

　　北京创宝投资顾问公司执行董事徐玮在接受记者采访时说：“一线城市竞争日益激烈，呈现投资成本过大和中心地段资源稀缺等态势，2007年第一梯队的房地产公司依然会把守其在一线城市的地位以保持其品牌影响力优势，大型基金依然会把握在一线城市投资的机会。与此同时，他们也将加速介入二、三线城市的步伐，2007年二、三线城市房地产开发市场将会更趋活跃，二、三线城市具有‘以适当成本介入获取更具潜力回报’的持续提升利润的优势，是未来的主要战场。”

　　巢好方能引凤来

　　蓝山注资鑫苑，凯德牵手建业，除了证明河南房企已经引起国际资本的关注外，应该带给河南房企更多的启示。一个企业或者项目，要想引得凤凰来，必须筑好凤凰台。河南房企不仅要积极地走出去，更重要的是练好内功。

　　对此，瑞士信贷策略交易部副总裁张力说：“我们在考察一些住宅项目时，考虑的因素包括：将来的销售情况和价格定位；在法律结构方面，我们希望比较干净；在所有权结构方面来说，我们希望只有一个开发商；项目的证件一定要齐全；最后，是商业模式。我们希望投资的项目每年的收益率相对稳定。”

　　金融机构在选择投资项目时，最看重的是这个项目每年的收益率，这和房地产开发商的看法是完全不一样的，开发商看重的是项目的回报率。

　　合富辉煌集团副总经理黎振伟说：“对于投资机构来说，好项目和好公司相比，好项目更重要。我们不介意与中小开发商合作，但资金进去的会比较晚些。”

　　徐玮表示：“郑州的房地产市场已经充满机会和竞争，2006年有些核心地块的楼面地价已经拍得很高，蓝山和凯德的加入，以及上海绿地投资开建的郑州会展宾馆等，都给这座城市招徕了不少目光的关注，2006年郑州提出了东部、西部城市改造以及地铁建设等规划，舞台更大了，2007年应该会有更多的大型基金寻找适当机会介入这个城市的地产运作。”

　　如果想吸引一些国际资本的关注，从“孤岛”状态转变成“宝岛引力”，需要河南房企自身的努力。