北京房产开发凸显“围城”新趋势

　　去年，虽然政府使出从“宏观领域”到“微观层面”的加息、“国六条”、“90平方米70％”等涉及金融、信贷、土地、税收等各种独门调控“利器”，但北京楼市仍是毅然决然地延续着它的价格狂飙。未来两年能否成为楼市下跌的拐点呢？各方回答见仁见智，但随着北京房地产市场的逐渐饱和，土地资源的稀缺性愈加凸显出来，京城房地产市场出现了一种奇怪的“围城现象”。

　　围城现象凸显

　　近日，首创置业在成都、万通在天津、首开集团在甘肃的项目都已开始启动。据统计，目前北京本土开发企业在津、沪等城市开发的近百个项目已全面启动，这些项目将在2007年集中进入市场。

　　与此同时，外地开发商也带着其开发的项目进京推广，开始抢夺北京市场。从2006年开始，大量外地项目进京推广，这些项目集中在燕郊、涿州等地和青岛、日照等滨海城市。一些业内专家认为，北京

房地产围城项目逐渐凸显，今后这种现象将更为突出，而且将成为新的趋势。

　　在日前闭幕的冬展会上，据组委会提供的数据显示，共有11.3万人参观了展会，4天内意向成交额为4.16亿元。本次房展最明显的变化则是，首次外埠项目成交套数超过北京本市。其中，来自河北燕郊的上上城和山东日照的教授花园成为房展会上最大的赢家。

　　外埠房成交量首超北京房

　　中原地产统计数据显示，从2006年6月份开始，近30个地产项目进京推广。去年6月份举行的四季房展夏展会上，共有11个外来住宅地产项目进行推广销售，这些项目则多数以北戴河、日照和威海为主。四季房展相关负责人也透露，“2006年在北京四季房展举办的房展会中，外埠项目的海景房深受北京购房者的喜爱，参展项目都获得了良好的销售业绩。”

　　本届冬展会依然吸引了10个外埠项目的关注，其中，北京周边河北燕郊和涿州区域的项目，一般销售价格在4000元/平方米左右，主要针对满足居住需求的首次置业者。另一类就是位于烟台、日照等滨海城市的海景公寓，一般销售价格4000—6000元/平方米之间，该类产品主要针对二次以上以休闲度假为目的的置业者。

　　以第二次来京参展的日照教授花园三期为例，据其开发商山海天城建集团董事长相丰介绍，教授花园的购买客群主要是大学教授，目前三期的销售价格则在4500元/平方米左右。此外，北京周边的高品质、低价位的项目也将逐步成为北京房地产购买市场的关注热点。河北涿州的新项目慢城别墅、燕郊的上上城等北京周边项目也加盟本届冬展。

　　“这些外地项目创造了意向成交437套的好成绩，比北京本地项目意向成交总套数（317套）要多出120套。这是外地项目在北京房展会上的成交量首次超过本地项目。”北京四季房展会的负责人表示。

　　居住型住宅热卖

　　据了解，大约在1998年前后，外地项目开始进京推广销售，2002年左右，这些推广的项目进入一个高潮阶段。当时京城对外地地产项目并不买账，尤其当时推广的项目多数以投资性地产为主，但是异地投资风险相对较高，因此一直以来外地项目在京推广效果不佳。

　　“从2005年开始，北京人购买外地房地产产品类型悄然发生转变，由购买投资性产品开始向居住型住宅产品转化。”李文杰这样分析说。

　　北京中视美亚总经理王鑫透露，北京有许多以退休养老为目的的购买者在异地置业，其中大学的离退休教授占有很大的数量。其中，里维埃拉的业主中就不乏高知人群和名人，在教授花园置业的大学教授也达300人之多。

　　还是以教授花园为例，住宅设计大部分为南北朝向，

户型面积多样。相丰指出，随着以北京为代表的一些大城市出现交通拥挤、

空气污染严重等城市病，选择适宜居住的城市和住宅产品成为购买者考虑最多的因素，以前购买的外地住宅产品多数是以养老居住为主，现在以假期居住为目的的客户比例正在上升。

本报记者 刘洪彬