北京全面确立土地一级开发招标制度

　　此举为保证政府有计划向市场供应“熟地”；继石景山和门头沟地块后，本月另有两地块待招标

　　1月9日，北京市国土资源局公布，北京天泰兴业置业发展有限公司(以下简称北京天泰兴业)和北京世纪龙泉房地产开发有限公司成为北京首批土地一级开发项目招投标项目的优胜者。这两家公司分别中标了北京市石景山区南宫住宅小区和北京市门头沟新城城子地区21-28号用地的一级开发。

　　为规范土地一级开发行为，使土地一级开发成本更透明，北京市率先在全国尝试采用公开招投标方式选择土地一级开发主体。北京市今年计划招标土地达40块，面积达860公顷。市国土局新闻发言人张维表示，在未来两三年之内，北京将有5000公顷生地进入土地一级开发市场。

　　现场 代理公司也来寻找商机

　　1月9日，在北京市国土局举行了全国首批试点土地一级开发招标发布会。当天，与会大厅人满为患，开发商、中介机构及来自其他省份国土局土地储备中心的相关负责人聚集一堂。其场面的热烈程度不亚于广渠路36号地拍卖现场。

　　在现场，记者看到除首创、万通、北京城建等一些大房企相关负责人外，还有一些北京房地产代理机构人员，如三轩行代理公司。该公司总经理李国平称，他们代理的重兴嘉园都已销售完毕，目前手头已无代理项目，所以也想来这里寻找商机。坐在记者身旁的沈阳市土地储备交易中心副主任曲长令，一直专心关注着发布会的每个细节。他告诉记者，他这次是专程来学习土地一级开发招标的。

　　据北京市国土资源局门头沟分局副局长金健伟介绍，这些一级开发招标地块受到开发商高度关注。当门头沟新城城子地区21-28号用地招标公告发出后，共有32家单位购买标书。与此同时，石景山区南宫住宅小区土地一级开发项目也有10多家开发商购买标书。购买标书的单位中除开发商外，还有中介机构，可见目前市场对一级开发的关注度之高。

　　北京市国土局新闻发言人张维在公布中标单位后还透露，顺义区前进村改造一、二期土地一级开发项目、海淀区大西山风景旅游区西埠头土地一级开发项目也已发出招标公告，这两块地将于本月内完成投标和评标。张维还透露，今年将会有860公顷的土地进入一级开发市场.

　　回溯 土地一级开发缓慢促使招标方案出炉

　　据了解，此前土地一级开发商都为相关政府部门委托。土地开发完毕后由审计部门对开发商的投入进行审计，被委托的开发商基本都是有实力的企业，如首创集团进行怀柔新城，鲁能集团进行顺义新城的一级开发。这些项目土地一级开发周期一般在一至两年，周期相对较长，难以满足北京土地市场的需求..

　　到2005年底，北京约有4000公顷土地、规划建筑面积近8000万平米住宅尚未开发。其中，“8·31”协议出让土地中尚未拆迁的有23块，正在拆迁的有43块，已拆迁但尚未开工的有29块。由于土地一级开发缓慢导致二级市场供应不足，因此北京市国土资源局于去年5月23日印发了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》，欲借助社会力量参与一级开发，缓解北京市供地紧张局面。

　　2006年8月18日上午，在市国土资源局会议室，曾赞荣副局长主持召开了北京市土地一级开发招标试点项目实施方案专家审查会，对北京第一批土地一级开发招标试点项目实施方案进行了综合评议。各委办局及社会专家对土地一级开发招标项目实施方案中的征地、拆迁、大市政配套建设等重点问题进行了综合评议，初步确定了土地一级开发地块的成本控制幅度。

　　曾赞荣副局长指出，通过对土地一级开发招标试点项目实施方案的评议，可有效控制土地一级开发项目的预计成本，以确保土地一级开发招标项目工作的顺利开展。会后，北京市首批土地一级开发项目招标工作正式启动。这也标志着全国土地一级开发招标首次登上地产舞台。

　　意义 保证政府有计划供应“熟地”

　　北京市国土局副局长史贤英称，土地一级开发的根本目的是为了保证政府有计划地向市场供应“熟地”，更好地实施城市规划，同时确保政府有计划地向市场供应“熟地”，为房地产二级开发创造良好条件，加快土地上市速度。

　　土地一级开发的意义就在于使土地供应途径由过去的“多源头”、“多渠道”转为由市政府集中统一供应。所有供地，都必须经市政府批准后实施，其中有的存量国有土地由政府收购储备，有的新增建设用地由政府组织土地一级开发，这已成为政府向市场有计划供应“熟地”的必要途径。

　　史贤英表示，五年来，北京有8000多公顷土地由政府授权企业和储备机构进行土地一级开发。“土地一级开发招标将使土地一级市场与二级市场彻底分开，以保证土地供应市场的公正性。”张维透露，土地将逐步成为政府宏观调控的闸门。今后两三年内将有5000公顷生地进入一级开发市场，这将成为政府有计划向市场供应“熟地”的主要来源。

　　知名地产经理人杜猛也表示，土地一级开发招标意味着引入市场化竞争机制。借助社会力量参与开发，将加快土地供应，间接影响日后房屋供应量，应该会在一定程度上缓解目前住宅过于紧俏的局面。

　　本版采写 (除署名外) 本报记者 吴海花

　　名词解释

　　土地一级开发

　　是由政府或其授权委托的企业进行征地补偿、拆迁安置、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂工作，使土地进入二级市场。

　　反应·大房企

　　万通：此次没中标有些遗憾

　　对于此次土地一级招标，有不少大开发商也表示有兴趣。如万通、北京城建等。南宫小区地块一级开发招投公告一发出去就引起了广泛关注，先后有57家单位购买了标书，其中就包括万通、首创等大房企。

　　2006年12月11日在南宫小区项目土地一级开发招标答疑会上，万通地产董事长冯仑表示，随着土地一级开发登上市场舞台，也吸引了大开发商的目光，很多公司都把一级开发作为抢占市场份额的一部分，包括万通，今后都将尝试在一级开发方面做些事情。尽管此次没中标，有些遗憾，但还会关注政府今后再推出一级开发地块。

　　当代集团张雷也表示对土地一级开发有浓厚兴趣。今年860公顷的一级开发项目，将是他们重点考虑对象。

　　复地集团在北京一直没做过土地一级开发，但他们始终抱着“静观其变”的态度，目前态度比较低调。“我们一直静观一级开发市场的进程。未来不排除将一级开发市场当做公司重要战略发展。”复地集团相关负责人表示。

　　成本透视

　　全部贷款两年利息高于8%利润

　　业内建议采取评分制决定土地出让价格

　　人们普遍关心的是土地一级开发实行招标后，是否会提高地价从而间接拉高

房价。对此，北京市国土局副局长曾赞荣表示，政府通过限制一级开发的利润和开发时间制约开发商，不会造成房价上涨。

　　曾赞荣表示，目前政府还约定开发商在规定的时间内完成土地一级开发，如门头沟新城城子地区21-28号用地一级开发，就要求中标单位必须在540天之内做完一级开发。同时还规定土地一级开发利润最高不超过8%。“如果能限制开发商利润，也就等于限制了地价。”曾赞荣说。

　　但有业内人士认为，这个公开定价的一级开发利润偏低。一位正在进行土地一级开发的开发商表示，一般土地一级开发时间至少要两年以上，如果通过银行贷款方式进行一级开发肯定不合算。

　　一般来说，在土地储备中心挂牌的土地出让底价为土地一级开发全部成本，主要包括一级开发成本和一级开发商的8%利润。目前银行贷款为1-3年利率为6.03，存款2年利率为3.06.若以北京土地储备中心招标地产———北京市通州区马驹桥国家环保产业园区地块为例，该地块土地面积为187735.624平米，政府招标底价为4.72亿，包括土地一级开发成本和利润，其中土地一级开发成本为4.37亿。按照8%的一级开发利润计算的话，开发商两年内进行一级开发的利润为3496万元。如果该款项全部通过银行贷款完成，那么每年的贷款利息就达2635万元，两年的地块利息就达5270万元，以此来看，开发商完全通过贷款进行一级开发很可能亏本。

　　有业内人士认为，从目前8%的一级开发利润来看，很难使开发商安心进行土地的一级开发，因此需要尽快改变现在一级开发利润的计算方式，采取各种鼓励的方式，增强开发商一级开发信心。如

呼和浩特等城市，土地一级开发完后，出让时的溢价部分由一级开发商和政府评分，该土地一级开发工作做得越好，其出让价格就越高，参与一级开发商的利润也就越高，这样就形成了一个良性循环。

　　(本报记者张学冬)

　　对话

　　“找不到地块于是转向一级开发”

　　中标单位北京天泰兴业代表张保权称

　　作为全国首批土地一级开发中标的幸运者，中标石景山区南宫住宅小区土地一级开发的北京天泰兴业代表张保权拿到中标书时，掩饰不住内心的喜悦。那么这块地什么时候动工？北京天泰兴业今后又将如何操作？记者就此采访了张保权。

　　记者：石景山南宫住宅小区土地目前地块状况如何？

　　张保权：这块地全部为石景山区农村集体土地。规划区内以林木为主，并有少量平房建筑物，这块地总用地面积26.45公顷，规划建筑规模25.29万平米，规划性质为居住及配套。接下来，我们将对该地块办理规划意见书、核准批复、征地等手续，并自筹资金组织实施征地、拆迁和大市政建设等土地一级开发工作，申请土地一级开发验收等。

　　记者：你们之前从事过土地一级开发工作吗？

　　张保权：我们公司于2005年注册，当时注册时主要想做二级开发，但没有找到比较满意的地块，于是转向土地一级开发市场。作为首家土地一级开发中标单位，我承认这是一个硬骨头，有很大挑战性。

　　记者：此前由于拆迁难曾拖垮过很多一级开发公司，对此你担心吗？

　　张保权：我不担心，在投标之前我们做过详细的调研，并形成了一套比较成熟的方案。可以说，我对拆迁难已做好了充足的思想准备，我们也有抵抗这种风险的能力。

　　记者：那么对你来说，目前土地一级开发最大的风险是什么？未来你最担心什么？

　　张宝权：我们最大的风险就是在一级开发过程当中可能会出现不可预见的风险，这就像战争一样，暗剑难防。因为土地一级开发和二级开发不一样，二级开发只针对一个项目，而一级开发往往是针对一个区域，开发商需要处理的事情非常多，如铺设市政管线等，一些管线要经过其他区域，这就需要我们与其区域相关部门做好沟通工作，有时难度较大。

　　记者：政府规定土地一级开发的利润不超过8%，你觉得这一比例合理吗？

　　张保权：我们做过调研，正常情况是可以做的。作为企业，我们看重利润，但也希望能承担一定社会责任。因此也呼吁政府对我们这次试点的一级开发单位给予一定政策上的支持。