房地产企业偷逃税五宗罪

　　本报记者 梁文君

　　2006年，国家税务总局对北京、天津、石家庄等城市的房地产企业进行税收专项检查，这次彻查使房地产行业偷逃税等涉税问题浮出水面。近日记者就这一事件采访了河北经贸大学财政税务学院院长古建芹教授。

　　“房地产是个关乎国计民生的行业，老百姓关心房价能不能降下来，政府关心房地产行业的税款是否征收到位。”古建芹认为，“正如一些房地产商不愿搞清楚房价成本，房地产税收问题必须搞清楚，这一问题不仅政府关心，而且老百姓也关心。”

　　随着上世纪末国家取消福利分房制度，

房地产行业迎来了快速发展期，在某些地方房地产行业已经成为当地政府财政收入的支柱产业之一，这一行业的纳税问题已经引起政府部门高度重视。古建芹认为，目前房地产行业在纳税问题主要存在五大问题。

　　一是取得预售收入不计税。古建芹分析认为，这是房地产企业普遍存在的问题，主要有两种表现，第一种表现是企业主认为预售收入未达到销售收入结转时间就不应纳税；有的企业认为收取预售收入属于融资行为不应该作为应税收入，对税法理解有误；第二种表现是企业在明知应纳税的情况下，采取不入账、转移资金、不申报等多种方式有意隐瞒预售收入，偷逃税款。

　　二是达到完工标准不及时结转销售收入和房地产企业主营业务收入的问题都是房地产企业存在的主要问题。

　　三是利用违规发票列支成本费用是房地产企业偷逃税，古建芹认为，一些企业为了少缴税，利用假发票、作废发票、大头小尾票、填写项目不全发票及白条等在成本中列支。记者在

石家庄市国税部门的通报材料中看到：石家庄慧谷科技城开发有限公司通过列支作废发票、假发票、大头小尾票和不符合规定的发票及白条等手段，造成少缴外商投资企业所得税1572万元。

　　四是增加成本，虚列成本，多提预留费用，超出合理的销售成本率范围。一些企业采取多提预留费用、多列建筑安装费等手段多计或虚列成本，造成多转销售成本。而有些企业在共同成本比如土地拆迁费、前期工程费、配套设施费等方面作文章，不按照配比原则在已售和未售面积间按比例进行分摊，而是全部归集到已售面积中，造成已售

商品房的销售收入承担了全部的开发成本，销售成本率提高，形成亏损，有的房地产商滚动开发，将二期、三期的前期成本计入已售的一期成本中予以列支。

　　此外，有的内资企业认为整个项目几年下来亏损，就不应该纳税，对实现所得税的年度，蓄意将其他年度的成本费用跨年度列支进来，人为的调节利润，造成各年度均微亏，这违背了内资企业所得税按年核算原则。

　　石家庄税务机关建议，公民在购房时，向售房者索要税务机关监制的预售收据和发票，这样可以增加保护自身权益砝码。古建芹说，部分购房公民对发票的漠视，也是造成对房地产企业征管难度较大的一个主要原因。

　　古建芹认为，房地产业是一个新型行业，这一行业涉税问题与税务部门征管漏洞也有一定关系。2002年之前，房地产企业的企业所得税一直在地税部门缴纳，此后，新注册的企业，其企业所得税开始由国税部门征收，有的企业一夜之间就可以由原来被地税征管变为由国税征管，从而实现偷逃税的目的，现在看来这类现象的出现是税务部门的衔接出了问题，应抓紧补课。(12F3)