石家庄房地产企业逃税黑洞有多深

　　本报记者 梁文君 中国青年报记者 许海涛

　　谁都没料到，作为二线城市，石家庄市房地产业存在的税收问题竟然惊动了国务院高层；而石家庄市房地产行业被彻查并暴露出的严重问题，再一次将房地产业这个暴利行业置于公众视野之中。

　　据了解，按照国家税务总局要求，河北省地税局和河北省国税局负责石家庄市100家房地产企业的专项检查。河北省地税局负责稽查80家企业，而石家庄国税局受省国税局委托负责稽查20家企业，此次专项检查主要针对石家庄市100家房地产企业从2003年到2005年的纳税情况。

　　据石家庄市国税局对外披露：截至2006年11月20日，该局对20家企业从2003年到2005年的纳税情况检查后查出应补税款8986万元，其中：8家外商投资企业应补外商投资企业所得税4355万元，12家内资企业应补企业所得税4631万元；应加收滞纳金1945万元；罚款628万元。

　　记者1月5日从河北省地税稽查局了解到，该局在此次专项检查中查出应补税款700多万元，加上石家庄市地税稽查局此前查处的2003年到2005年应补的税款共计1.3亿元。

　　19户企业和238个账户

　　其实，此次石家庄100家房地产企业被彻查并非偶然。

　　记者了解到，2005年4月至7月，

财政部驻河北省财政监察专员办事处(以下简称专员办)对石家庄市10户房地产企业进行了抽查，抽查结果令专员办大吃一惊，地产企业偷逃税问题相当严重，随后，专员办将抽查结果直接上报财政部，财政部直接递交到国务院。河北地税部门一位干部说，领导批示的措词很严厉，足见问题很严重。

　　2006年10月，国家税务总局决定对重点城市房地产业的税收进行专项检查，北京、天津、石家庄均在列，而且总局要求河北必须彻查石家庄的100户房地产企业，河北省根据企业销售收入排出100家企业。

　　据了解，国、地税部门专项税收检查在11月收官。石家庄市国税局从全市人才库中选调业务骨干60人，实行集中办案；成立了八个预审小组，边查边审；为迅速找出突破口，办案人员先后到房管局、地税、银行等部门了解情况，从银行查到了被查的19户企业开立的238个账户，通过资金流掌握了企业的关键环节。

　　记者获知，石家庄市国税局对20家企业检查后查出的应补税款8986万元中，定性为偷税568万元，罚款560万元，涉及4户企业；定性为少缴税款16户，应补税款8418万元；3户企业2006年底方达到完工标准，在本次检查中，发现其多列开发成本5840万元，检查组已向有关主管税务机关下发了稽查建议，建议在2006年汇算清缴时加以关注。

　　一家地产企业

　　“主动”上缴1000多万元

　　记者在采访中获知，石家庄市国税稽查局对专员办查处的问题进行落实的过程中并非一帆风顺。一位税务干部对记者说，在我们检查的过程中说情的电话很多，有的甚至是领导。

　　据石家庄市国税局的一份汇报材料显示，专员办2005年检查时，石家庄大远东房地产有限公司属于漏征漏管户，并查出少缴外商投资企业所得税105.70万元。经检查组此次核实，该企业已于2005年12月9日在桥东区国家税务局办理了税务登记，少缴税款已于2005年12月12日入库。此次检查又查出应补税款543万元。

　　值得关注的是，专员办检查石家庄慧谷科技城开发有限公司时该企业因减免的土地出让金7828万元未计入当期收入，造成少缴外商投资企业所得税2583.26万元。因企业对依据财税字【1995】81号文件(适用于内资企业)处理外资企业存在异议，未主动缴纳税款。本次检查时，市局又向该企业下发了限期缴纳通知书，到期后在企业未足额缴纳的情况下，国税局冻结了其17个账户，冻结资金146万元。此次检查又查出应补税款1572万元。

　　令人玩味的是，石家庄联邦伟业房地产开发有限公司因预售房款收入未按规定缴税，造成少缴税款1413万元。经检查组核实，该企业已于2005年12月25日、2006年3月25日、2006年9月16日分三期办理了入库手续。此次检查又查出应补税款774万元。

　　此外，河北

顺驰房地产开发有限公司，专员办未查出该企业存在涉税问题，但税务总局要求作为必查企业，此次检查中，发现应调减开发成本802万元。

　　而石家庄市鑫麟房地产开发有限公司因偷税已移交公安机关立案查处，总经理已获刑。

　　一场猫鼠捉迷藏的游戏

　　石家庄市100家被彻查所反映出来的问题是全国地产业的一个缩影。

　　记者从石家庄国税部门了解到，他们负责外资房地产企业和2002年以后新注册的内资房地产企业。有分析人士指出，由于地产企业所得税原来一直由地税部门征管，现在内外资企业所得税合并后要求地产企业所得税逐步过渡由国税部门征管，因此，税务部门在征管的衔接上出了问题，给房地产企业偷逃税创造了机会。

　　记者获知，房地产企业逃税主要利用的手法包括：瞒报或少报预收售楼收入、利用关联企业的业务往来避缴税款、财务和会计核算比较混乱导致成本和企业所得税无法准确核算等。

　　而石家庄国税局查处的20家企业中就有6家存在取得预售收入不按规定申报缴纳所得税的问题，主要是企业在明知应纳税的情况下，采取不入账、转移资金、不申报等多种方式有意隐瞒预售收入，偷逃税款。检查中发现，目前石家庄市一些房地产企业不按规定向购房人开具发票，纳税不规范；财务人员对税收政策理解有偏差，延误税款缴纳时间；企业资金不足，故意拖延缴税时间。在被查处的房地产企业中，取得预售收入而不计税是主要问题，记者注意到，石家庄地税部门从去年开始推行商品房销售预售收据，房地产商在收取购房者定金或预收款时必须开具地税部门监制的收据。据此间一位税务人员称，目前实施效果不太理想，一些房地产开发商在预售房款时依然使用白条或内部收据，而购房者看重购房合同，对售房者提供的收据是否有税务机关监制并不在意。这一漠视同样存在商品房结算阶段。有的房主拿到房产证后，并不要求开发商提供正式发票。

　　目前，石家庄市地税部门与城建等相关部门建立了信息传递制度，加强工作的配合力度，实行建安工程税务登记，实现税收的源泉控管；与房管等部门加强配合，在办理房产证时，将建安发票或者销售不动产发票确定为必须提供的资料之一，进行多环节控管。石家庄市国税部门为防患于未然将建立房地产开发企业诚信纳税档案，定期公布房地产检查情况。对查补税款拒不入库的企业，将向政府建议取消其今后在石家庄市承揽建设项目的资格。

　　记者在采访中获知，2005年，国家税务总局专门对房地产行业征税问题出台《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发【2005】82号文件)，2006年3月，国家税务总局又出台《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发【2006】31号文件，要求加强对房地产行业征管力度。

　　“房地产、建筑安装行业的税收已经占河北省地税征缴税款的三分之一。”河北省地税稽查局田局长说，河北省地税部门连续3年把房地产企业作为转向检查重点行业，今年地税部门仍将把这一行业作为稽查监管重点。

　　链接

　　房地产开发企业应该

　　缴纳哪些税(费)

　　1、营业税。

　　2、城市维护建设税：(一)计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。(二)税率：分别为7%、5%、1%。计算公式：应纳税额＝营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

　　3、教育费附加：(一)计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额；(二)税率为3%。计算公式：应交教育费附加额＝营业税税额×费率。

　　4、土地增值税。

　　5、房产税：计算公式为：年应纳税额＝房产原值(评估值)×（1-30%)×1.2%。

　　6、城镇土地使用税：年应纳税额＝∑(各级土地面积×相应税额)。北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。

　　7、城市房地产税、外商投资企业土地使用费。

　　8、印花税：应纳税额＝凭证数量×单位税额。

　　9、

契税。