中国楼市的赌博困境

　　中国政府实施房地产宏观调控已经很长时间了，即使存在政策滞后的效应，按照常理来说，房价也应该下降，即使不下降，也应该放缓上涨的势头了。但是，最新的数据却令人吃惊：2006年10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.6%，北京以10.7%的涨幅居全国之首，最近的连续5个月同比涨幅超10%，中心城区二手房单价突破万元关口。

　　房产大巴的生死时速

　　面对持续不断的涨势，特别是当收入的上涨速度赶不上房价的上涨速度的时候，一个比较理性的消费者就是提前购房。买涨不买跌，是一个经济学意义上比较理性的选择。

　　但这里存在着一个让人困惑的悖论，中央政府与普通百姓，都认为房产涨价存在很大非理性因素，但是，与中央政府

宏观调控所期望的相反，越调控，越涨价。普通百姓也是，任何一个希望拥有一套住宅作为家庭、个人生活栖息之地的人，都希望房价越低越好，但是，现在每一个买房的普通人，不是因为自己本身金钱的过剩，反而是因为自己物质财富的短缺。他们中有一些人穷尽一切的“融资”努力，背上了沉重的借贷包袱，取得了暂时的容身之所。他们此时唯一的期望，房价快涨。

　　中国的房产市场，其实在某种意义上，对某些人或者某些机构，甚至对于整个社会乃至国家，更像是一列在美国电影《生死时速》中高速行驶的大巴。

　　为了不让歹徒预先安装的炸弹爆炸，大巴不能停下来甚至减缓速度，但是也不可能一直疯狂地行驶下去。两难中，最好的的办法就是在大巴快速的行驶中，安全拆除这枚炸弹。然而，这需要极高的胆魄与技术。

　　中国目前的房产市场颇有些这样悲壮的味道。上了房产大巴的人都希望大巴开得再快一些，或者希望房价涨得再快、再高一些。没有来得及赶上大巴的人则拼命争取在下一站成为房产大巴的乘客，以防成为房产大巴永远的抛弃者。

　　但是，和电影不同，房产大巴的炸弹并不是所谓的歹徒预先设置，而是随着购房乘客数量的增加，不断积聚着风险。

　　房产大巴能够一直开下去吗？不会。房价会一直涨下去吗？也不会。

　　无疑，房价的下跌，会使许多人的财富大量缩水，诚如股市熊市时股票下跌一样的道理。而工作的变动，收入的不景，则会直接影响到还本付息，乃至生活水准。因此，房价好像必须上涨，不能停歇。

　　矛盾的政策推手

　　其实，中央政府已经意识到这种风险，奈何种种政策对于房价调控效果无多。

　　从最简单的供给需求关系来看，房价上涨必然是供给与需求双向作用而成。单一指责开发商抬高价格似有不公，作为公司，利润为先不算没有道理。因此，促成房价上涨的真正原因，开发商的作用不能忽略，但是强劲的市场需求，又怎么能不推高房价呢？

　　有多种因素证明了这种市场需求的实际存在，国民生活水平的提高，二三级城市人口向大城市持续不断的转移，奥运会的背景，外资的不断涌入，房产作为投资品的比重增加等等。

　　既然影响需求的因素确实存在，那么有效的政策必然是控制需求。但是，我们目前采取的有些政策大有些因噎废食的味道。比如，前一段时间，北京市出台了一项政策，严禁开设公司把住宅作为办公场所。原本出于调控民用住宅价格的调控政策，不仅没有取得相应的调控成效，反而抑制了小企业的发展。

　　目前世界著名的跨国公司，有许多都是这样因陋就简才能够逐渐发展起来的，这其中有长达百年历史的福特汽车，也有当代大紫大红的Google。目前排名世界PC第一位的惠普，也是两名创办人以自己的车库做基地，将惠普从无到有创办了起来。

　　谈创意不是我们的重点，关键是面对涨势如潮的房市，政府到底应该做些什么？

　　中国历来讲究“安居乐业”，唯有安居才能乐业。不论是在农村，还是在城市，拥有一套属于自己的住宅是人生最大的事情。中国人这种根深蒂固的观念，影响了我们几千年，一直到现在。也因此影响到当前的楼市。

　　这种历史与文化的积淀，造成了普普通通的中国人把房屋购买更多的是作为消费品而不是投资品。但是消费最终只是一种使用权，而使用不仅仅是可以通过购买70年的使用权取得，也可以通过购买一年两年的使用权即是租用取得。只不过其中的区别在于租房款项是分期付款还是一次交清，或者租房合同是长期还是短期。或者更清楚地说，对于国家规定的70年使用权而言，购房者或者说是长期租房者，是一级租用，出租人是国家；对于向购房者取得租用使用权的消费者来说，是二级租用，因为他面对的出租人是购房者，购房者是长期租用了国家的房屋。(1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“居住用地的使用权出让的最高年限为70年，期满后土地使用权及其地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”)

　　我们并不非常清楚未来的物权法会否修改这项规定。但是从此我们可以很清楚地了解到，中国并不存在真正的购房者，都是租房者，只是面对的出租人不同罢了。

　　两者相较，长期租房者虽然一时获得了精神生活的慰藉，但是其所承受的各种压力也非短期租房者所能比较。10年甚至更长时间的银行还贷，为了保证稳定的工作与收入而丧失自我的痛苦与挣扎。

　　为什么大部分的人都选择了购房或长期租房，而不选择短期租房呢？传统文化的观念固然占有很重的部分，但是国家的政策也一直在起着推波助澜的作用。

　　按照国家政策规定，个人住房公积金只能用于家庭购买、建造自住住房及家庭自住住房大修理支出。这项政策最明白无误表明了国家政策中对于购房的支持倾向或者说承认中国“安居”的现实，而对于租房的资金保证来源，并不在国家政策的规定范围之内。毋庸置疑，该政策把消费者推向了购房大军的行列。

　　假使国家政策规定住房公积金可以用来支付租房费用，又会是什么景况呢？消费者每月租房的费用都可以通过提取住房公积金来支付，这样，每月的银行还本付息的负担不再存在，身上背负的各种债务负担消弭于无形，量力而租的现实，让消费者摆脱了更多的烦恼，也摆脱了成为房奴的困境。在这时，每一个人才活得更像一个自我，而不是为银行打工，为恶劣的老板打工，而是为自己、为自己的理想打工。

　　赌场式的中国楼市

　　房地产行业是资源消耗型行业，土地资源的有限供应决定了市场供给的瓶颈。但是，土地又是国家所有，有限的资源如何在社会中有效公平地配置，确实是一个很大的难题。

　　虽然房价高企有需求方面的原因，但是高企的房价到底有多少的合理性令人存疑。因为中国的房产并不像其他行业那样成本结构比较透明，反而是模糊不清。因为，土地的取得成本到底多大，没有严格的市场评估，地域、时间、经手人员以及政策的不同，都会造成价格的巨大差异。其中，成本的黑洞有多大无人说得清。

　　很奇怪的现象是，中国的房产开发商为什么都愿意在高端楼市的红海中冲杀，而都不愿意开发低端市场。一个合理的解释，高端楼市存在着很大的利润空间，目前的开发规模仍然满足不了市场的需求。

　　纯粹从供给的简单理论已经不能解释清楚中国式的楼市。

　　从开发商的角度，自己前期的投入太大，维护关系的成本太高，而高端市场的需求仍然源源不断，维持甚至保持价格的升势成为必然。

　　楼市的购买者并不是完整的一块，但基本上可以分为投资者、消费者。投资者虽然数量少，但是资金额度巨大，正是他们维持了楼市的房价不断趋升，他们是整个楼市的价格决定者。他们购买房屋已经完全脱离了消费层面的要求，而是把他们作为投资，因此，他们希望房价不断攀升，就像股票的拥有者强烈盼望股市的牛市一样。其实，反过来说，正是因为他们预期或者认同中国楼市的上涨趋势，所以他们持续跟进，不断地买入。楼市也因此确实繁荣起来。

　　但是作为消费者的一群，购买住房的目的仅是为了自己的使用。他们在整个楼市中处于被动的位置，对于价格完全没有发言权。不过，楼市的未见任何衰势的上涨，吓怕了他们。他们被学者的分析、开发商的叫嚣弄昏了头脑，因而被裹挟到上涨的洪流中，这些消费者既是胁从者，被卷进购房的狂潮后，也反而更加助长了这种涨势，并使得越来越多的消费者提前消费，洪流越变越大，越变越猛，房价涨势势不可挡。于是，跳进这股洪流的人，日日盼望着房价越涨越高，未进来的人则积极准备进入。

　　当年的股市赌场论，目前拿来形容楼市，并不显得特别的过分。不管是主动投机的投资者，还是被动投机的消费者，都或多或少带有一种赌徒的心态，他们都希望今天投进去的一元钱，明天可以变成10元。

　　投机的心理一旦笼罩了楼市，泡沫自然不可避免。当非理性的投机成分越变越浓时，泡沫就有破灭的危险，就像当年的股票市场进入漫漫熊市。

　　作者：张志勇