谁将决定今年房价走势

　　本报记者 陆昀

　　2006年，中央以及地方出台了包括土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构等一系列的调控政策。然而，一年过去了，虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但政策“组合拳”的收效尚差强人意，北京等一些城市的房价仍旧一路飙升。2007年，这样的局面是否会依旧延续？

　　从2003年央行121号文件到2004年“8·31”大限，从2005年3月国务院出台8条意见稳定房价，再到2006年国务院提出促进房地产业健康发展6项措施，房地产调控的力度越来越大，措施也越来越严厉，可房价愣是在“且调且涨”的曲线下一路前行。

　　2006年被业界称为“房地产政策年”。中央以及地方针对过快增长的房价，几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策，包括土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构的重大调整。然而，一年过去了，虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但政策“组合拳”的收效尚差强人意，北京等一些城市的房价仍旧一路飙升，政府宏观的核心目标并未达到。时值岁尾，有关2007年房价升跌的猜测与争论成为业界内外关注的焦点。

　　政策执行力决定今年房价

　　政府对房地产行业全方位的调控政策并未有效勒住房价这匹“野马”，投资增长依然较快。2006年10月份房地产开发投资的完成额为14610.55亿元，同比增长24.1%，比2005年全年的20.5%又增加了约4个百分点，房地产市场投资过热的势头并没有缓解。2006年10月份连续下降了4个月的房屋销售价格也有所抬头，销售价格指数为105.4%，比9月份上升了0.1个百分点，房价的走势呈现出不确定的态势。人们对宏观调控的效果倍感质疑，房地产市场的宏观调控该何去何从？

　　“2006年涉及房地产各方面的调控政策已基本到位，2007年的主要任务是落实既有政策。”建设部某官员表示。对建设部的这一观点房

地产界人士表示认同。认为，2006年的各项政策是有的放矢的，方向正确，但有些重要政策缺少实施细则，比如“70%·90平方米”的产品结构调整政策、有关禁止审批别墅类用地的政策，看起来很好，但难于执行，或是在执行过程中被打了折扣。因此，2007年关键是加强已有政策的细化与落实。目前对房地产的调控政策除了在持有环节还可以出台一些市场化的税收政策，但新政的出台不再是重点，房地产在今年将进入“政策执行年”，房价的走向取决于政策的执行力度。

　　房价上涨非房地产单一原因

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生一直以来的观点，房地产热并非房地产单一的原因，实际上引起2006年宏观调控的原因，并非房地产本身，而是跟整个宏观经济现状相关。长期的货币流动性过剩、低利率、进出口顺差、银行存贷差、银行上市、

人民币升值五方面因素共同造成了房地产投资热。

　　前摩根斯坦利亚太区首席分析师谢国忠也认为，房价上涨的重要原因来自于地方财政和中央财政之间税收的不平。由于地方政府的财政收入比起中央源头要少，但是支出却更大，因此长期以来形成依赖房地产发展以补贴地方财政的惯例，这是地方政府对房价推波助澜的根本原因。

　　著名经济学家萧灼基提出：“降低房价的一个途径是降低成本，政府首先应该从降低土地批租价格入手，其次要减少税种。”

　　显然，要想平抑房价，今年必须要改变目前的现状，从更深的层面给予政策性的调整。

　　房地产已连续几年一路高歌。谢国忠提出，房地产是地域性很强的产业，但是当房地产金融占主导的时候便成为全国性的，而全国性的房地产市场将受到经济周期的影响，他预测国内房地产的谷底将在2008年或者2009年。基于整体经济发展的影响，不少业内人士也认为，房地产业将在明、后年走向低谷。但今年由于土地供量受去年政策调整产生滞后以及整体经济向好、人民币升值、奥运等诸多因素的作用，中高档房价格无疑仍会上涨，而这将使整体房价被拉动上涨。

　　业内人士认为，在现有政策基础上，随着宏观调控的深入，房地产市场将朝着稳定方向发展。比如，股市渐成牛市，过剩货币开始从房地产外流；进出口顺差也开始减少。聂梅生认为，全国房地产投资会渐渐平稳，未来房价不会大涨大落，中等收入人群的住房前景是良好的。

　　产业结构性调整急需到位

　　房价涨幅速度过快、供应结构性失衡是一个重要原因。2006年，政府已经清醒地意识到，要想平抑过快增长的房价，必须使商品房市场和保障性住房市场两条腿都健全起来，进而对房地产做出结构性调整。有关中低阶层住房的限价土地政策、建设部等九部委“70%·90平方米”的政策框架已经推出。但从目前看，这些重要的政策在实施环节没有得到很好落实。

　　由于“70%·90平方米”政策推出后，其相关细则至今尚未出台，北京已经有许多项目被“低调放行”，同时延迟了诸多项目的上市时间，致使这一被认为2006年最具威力的新政在执行环节大打折扣，加剧了市场供需的紧张局面。

　　尽管政府方面强调，“70%·90平方米”政策须与“十一五”规划同步执行，但据伟业顾问了解到的市场情况看，目前90平方米以下的供应量不足整体的30%，2007年新增项目受“70%·90平方米”限制的数量也很有限，此政策对住宅供应结构的影响在今年暂时无法体现。

　　“70%·90平方米”政策的目的并非是大户型、小户型的调整，而是要完善保障类住房的供应结构和供应体制。显然，2007年房地产市场急需这一政策的执行细则的出台，这项对房价产生明显影响的政策将是社会各界期盼的。

　　同样，限价房的提出在2006年着实吸引众人的目光，限价房备选用地入市早晚关系到2007年低价商品房的供应量，对市场价格会产生一定影响。但在北京，去年18块限价房备选土地推出后，却因缺少土地招标细则和“限户型、限房价”的执行细则后续工作难以推进。限价房与

经济适用房如何区别，“限价”是否应采取动态定价，如何限定买家范围以及怎样确立退出机制等问题，已经成为今年老百姓非常关心，政府相关部门急需解决的一大现实问题。

　　出让土地有待形成有效供应

　　供需关系直接决定房价的高低。尽管政府一再申明，北京土地供量可以满足5年的开发需求，但近两年业内对土地的呼声始终不断。

　　中原地产华北区总裁李文杰分析，土地供应短缺将带来2007年上半年可供上市销售的房屋套数供应持续下降，而购买力的积蓄将不得不面对今年房价大涨的事实。

　　有业内人士提出，北京2002年到2005年政府已经出让的住宅用地尚有4500公顷，规划住宅面积约8000万平方米没有形成住宅供应量。估计其5000万-6000万平方米掌握在依靠银行贷款和销售回款的中小开发商手中。北京房价出路在盘活这8000万已出让土地。

　　从政府动作看，北京土地整理部门也在加快土地上市步伐，最近将有65块土地陆续入市进行交易，其中住宅性质土地供应达39宗，除12宗未注明规划建筑面积外，已有可建筑面积达415万平方米。

　　但土地从批租到开发成产品上市供应需要相当长的过程，相关部门对规划的审批速度、开发商的资金调配、新政策的影响、拆迁进程等都会影响有效供应的形成。有业内人士认为，即便今年加快土地供应量，也不能在近期使住宅供应量明显增加。

　　政策有效性直接影响房价

　　政策本身的有效性对房价会产生直接影响。去年，国土资源部多次发文强调，禁止对“别墅类”用地的审批，然而由于该政策缺少相关部门在产品概念上的界定，致使该项政策成为“空中楼阁”，别墅类用地并没有得到抑制，普通住宅用地并未因此而增加。相反，还引发出市场上的“稀缺”概念炒作，致使别墅等低密度住宅项目销售价格迅速增长。

　　对此，房地产业界人士认为，房地产管理相关部门应该形成合力，避免政策本身存在漏洞，在今年及时出台相关规定，使禁止批租的别墅类用地真正转化为普通住宅用地，从而减少人为的涨价因素。

　　许多业内人士认为，2006年土地供应因为“70%·90平方米”新政要求调整住房户型结构，而影响了供应进程，2007年的土地供应将大幅增加。从现有情况看，由于人们对2008年后楼市走向不尽看好，今年多数楼盘会加紧上市。下半年北京商品房供应有可能走出去年的低迷状态，商品房的供需矛盾将得到极大缓解。中原地产认为，2007年下半年将出现商品房集中上市的现象。伟业则预计，北京有效供给住宅面积约2145万平方米，比2006年的供应量可增长50%以上。供量的增加和需求的平稳增长，将使房价在下半年相对放慢增长速度。(8I1)

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　　房地产宏观调控政策大事记

　　2003年4月央行发布121号文件

　　中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。

　　2004年3月“8·31”大限提高

　　国土资源部、监察部联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8·31大限”。

　　2005年3月房贷优惠政策取消

　　央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款优惠利率。

　　2005年3月国八条出台

　　国务院出台八点意见稳定房价。

　　2005年5月七部委意见出台

　　国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、把解决房价上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

　　2006年4月房贷利率再次上调

　　央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率。

　　2006年5月国六条出台

　　国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施。业内人士认为，这六条措施开启了2006年房地产调控序幕。