深圳个人合作建房竞拍成功

　　温州个人合作建房联盟成功“拿地”之后，国内第二个个人合作建房项目近日也大功告成

　　《中国经济周刊》见习记者 林森

　　从以个人名义直接拿地，到委托拿地或收购已建项目—国内个人合作建房模式正在发生改变，可操作性越来越强；目前，温州模式和深圳模式正成为较为成熟、且为其它省市效仿的两种模式。

　　不过对于不同模式，合作建房发起人并不在意。温州个人合作建房牵头人、温州市场营销协会秘书长赵智强评价道：“过程并不重要，重要的是让消费者享受到更低廉的房价。”

　　主动变招

　　2006年12月27日一早，深圳合作建房发起人林立人与其他代表一起赶往深圳土地

　　尽管拍卖过程仅有十几轮并不算激烈的出价，但作为深圳首个合作建房的可操作项目，等候这一时刻已经两年。

　　“这只是一个开始，如果有类似拍卖项目，一定还会继续竞买。”深圳合作建房发起人林立人现在信心倍增。他告诉《中国经济周刊》，在历经数次竞拍失败之后，深圳个人合作建房终于迈出了实质性的第一步，尽管这仅是很小的一步。

　　“在成功竞拍后，有了更多的人意愿加入个人建房团队，但这次只能有81位个人参与。”林立人告诉记者，目前有意参加合作建房的深圳市民有近千人。除了已有意向购买这两栋宿舍楼的81人外，剩下900余人尚未有房。

　　之所以来了如此多的人，最直接的因素在于价格。据悉，这两栋相邻的宿舍楼都位于深圳沙井街道办的金桥工业区，共计有公寓宿舍84套，每套房子为46平方米左右，折算后均价为1500元/平方米。

　　“这一价格仅为当地市场的50%。”温州合作建房发起人赵智强表示。

　　相对日前温州个人合作建房委托房地产企业拿地的模式，深圳选择了另一条路线：直接购买现成物业。不过相同的是，目前温州和深圳都回避了由个人建房直接拿地环节，而是委托拿地或收购已建项目，在温州，无房地产开发资质的个人不能拿地，而深圳、北京等城市直接拿地由于要面对同行专业团队竞争，拿地难度可想而知。2006年，北京个人建房原本意属的工体4号、芍药居等地块，均因无法逾越竞价门槛成本，而不得不放弃。

　　城市房价快速拉升，直接导致新一轮个人集资建房热潮席卷全国。自2004年底以来，北京、上海、重庆、大连等地个人合作建房的声势可谓浩大，但效果甚微。尝试屡屡失败让个人建房者开始思考更为贴合市场的运作模式。

　　法规疑云

　　温州、深圳个案的成功，使得个人合作建房朝可行性运作迈出关键一步。但伴随而来的问题也开始显现。

　　日前温州市房产管理局局长胡立同表示，温州个人建房涉嫌程序违规，相关主管部门已经下发通知，要求对此事进行调查。刚要启动的温州个人建房遭遇当头凉水。

　　事情经过大致如此：2006年11月15日，温州正元房地产开发公司受“合作建房联盟”委托，以近1.05亿元的价格取得温州市龙湾区蒲州街道江前三产安置地块，住宅地块占地面积为30亩，为“合作联盟”的260名成员建设住房，总建筑面积达2万平方米。作为国内首个“拿到地”的个人合作建房项目，据赵智强估计，建成后价格将比同类项目降低30%。

　　然而随着匿名信向有关部门状告合作建房违规，以及房产局长表态等事件连续发生，让市场不得不重新审视合作建房的政策可行性问题。温州个人合作建房牵头人、温州市场营销协会秘书长赵智强表示，目前该事件争论已告一段落，有关部门明确表示合作建房并不存在违规，而之前涉嫌违规的说法，“胡局长已在温州当地媒体表示，只是代表个人的判断”。

　　尽管温州建房仍可以继续，但政府层面的担忧和利益集团的高度戒备心理已开始暴露。

　　事实上，对于全国城市范围内个人集资建房过程中，如何规范个人集资行为，如何规范房屋建设、分配等整个过程，始终未有明确的法律规定。2005年1月，建设部发函向北京、上海、成都、南京、厦门等城市要求汇报当地个人集资建房情况，并征求当地城市建设主管部门意见，至今未有下文。

　　各地对个人建房的要求也不尽相同，以温州为例，个人名义拿地是不被允许的，而北京国土资源部门却明确表示，个人拿地没有违反现有法规。北京个人建房发起人于凌罡告诉《中国经济周刊》，北京国土局对个人拿地表示支持，今年即将入市的大屯、花园路两个项目，成为北京个人合作建房的目标，目前花园路资金已基本筹措完毕，并准备递交相关文件。

　　区域政策的差别，迫使赵智强在温州不得不委托房地产公司来拿地，而此间不可避免地需要一定的管理费用、税费等，从表面上看，这与公司化运作并无二致。

　　质疑者们认为，还没有拿到土地，就向个人融资，这个过程存在疑问，正如温州市房管局局长胡立同所说：“在土地证还没有的情况下，资金就被凑起来了。”

　　对管理部门来说，如何看待个人合作建房这一新生事物，也着实令人头痛。北京一位不愿透露姓名的业内人士向《中国经济周刊》分析说，由于涉及到前期资金募集的有效监控问题，不能随意开放口子，万一发生卷款或工程质量等事件，会造成社会问题；而政府部门显然亦不想与反对房价高企的个人建房对立，加上个人建房将挑战行业利润曝光、引起利益集团出面阻挠等因素，城市个人建房两年来处于政策“真空区”。

　　目前赵智强的做法是，将个人资金存入银行专用账户，在营销协会(代表个人)、村委会、银行、正元房产公司四方签字盖章的情况下，才能动用资金。“这样做，保障了资金安全，也规避非法集资的法律风险。”赵表示。

　　温-深模式可否复制

　　随着温州、深圳模式的成功，国内个人建房是否到了一个重新转向的节点？于凌罡在其博客中将温、深模式以及未来想通过自己公司拿地归结为主要的几种模式，认为北京的方式在温州未必能成功，而温州模式同样未必在北京能有效果。

　　于凌罡分析认为，所有的方案都是在历经多次失败之后，根据当地的情况不断改进过来的，以温州为例，民营资本发达，资金面充沛，民众敢于冒险，建房资金筹措相对容易；同时协会、合作社等机构早已为市场接受，由其组织可谓一呼百应等。

　　上海个人合作建房者似乎要迎合温州模式，个人建房者组建的家圆投资咨询公司近日宣布，上海首个合作定制建房项目已经启动，其负责人表示，当募集的保证金达到500万元后，该公司将开始委托开发商买地盖房。

　　不过，北京另一合作建房牵头人、仁和律师事务所律师孟宪生则更倾向于深圳模式，他向《中国经济周刊》表示，今年1月中下旬即将启动的退休社区项目，会考虑到周边区域寻找一些成熟项目，在建工程、烂尾楼等都可能被选中。

　　对此，正忙于在重庆推广温州模式的赵智强说，不管采用哪种方式，只要是个人合作的集体行为，只要能让消费者买到便宜房子，就是个人合作建房的要义。“一场旨在挑战房地产行业运作规则的个人建房运动已全面铺开”。