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深圳个人合作建房竞拍成功

http://www.sina.com.cn 2007年01月08日 01:20 中国经济周刊

  温州个人合作建房联盟成功“拿地”之后,国内第二个个人合作建房项目近日也大功告成

  《中国经济周刊》见习记者 林森

  从以个人名义直接拿地,到委托拿地或收购已建项目—国内个人合作建房模式正在发生改变,可操作性越来越强;目前,温州模式和深圳模式正成为较为成熟、且为其它省市效仿的两种模式。

  不过对于不同模式,合作建房发起人并不在意。温州个人合作建房牵头人、温州市场营销协会秘书长赵智强评价道:“过程并不重要,重要的是让消费者享受到更低廉的房价。”

  主动变招

  2006年12月27日一早,深圳合作建房发起人林立人与其他代表一起赶往深圳土地

房产交易中心交纳房款。5天前,林立人和深圳合作建房的6名代表,以601万元拍得深圳沙井街道的两栋宿舍楼的产权。

  尽管拍卖过程仅有十几轮并不算激烈的出价,但作为深圳首个合作建房的可操作项目,等候这一时刻已经两年。

  “这只是一个开始,如果有类似拍卖项目,一定还会继续竞买。”深圳合作建房发起人林立人现在信心倍增。他告诉《中国经济周刊》,在历经数次竞拍失败之后,深圳个人合作建房终于迈出了实质性的第一步,尽管这仅是很小的一步。

  “在成功竞拍后,有了更多的人意愿加入个人建房团队,但这次只能有81位个人参与。”林立人告诉记者,目前有意参加合作建房的深圳市民有近千人。除了已有意向购买这两栋宿舍楼的81人外,剩下900余人尚未有房。

  之所以来了如此多的人,最直接的因素在于价格。据悉,这两栋相邻的宿舍楼都位于深圳沙井街道办的金桥工业区,共计有公寓宿舍84套,每套房子为46平方米左右,折算后均价为1500元/平方米。

  “这一价格仅为当地市场的50%。”温州合作建房发起人赵智强表示。

  相对日前温州个人合作建房委托房地产企业拿地的模式,深圳选择了另一条路线:直接购买现成物业。不过相同的是,目前温州和深圳都回避了由个人建房直接拿地环节,而是委托拿地或收购已建项目,在温州,无房地产开发资质的个人不能拿地,而深圳、北京等城市直接拿地由于要面对同行专业团队竞争,拿地难度可想而知。2006年,北京个人建房原本意属的工体4号、芍药居等地块,均因无法逾越竞价门槛成本,而不得不放弃。

  城市房价快速拉升,直接导致新一轮个人集资建房热潮席卷全国。自2004年底以来,北京、上海、重庆、大连等地个人合作建房的声势可谓浩大,但效果甚微。尝试屡屡失败让个人建房者开始思考更为贴合市场的运作模式。

  法规疑云

  温州、深圳个案的成功,使得个人合作建房朝可行性运作迈出关键一步。但伴随而来的问题也开始显现。

  日前温州市房产管理局局长胡立同表示,温州个人建房涉嫌程序违规,相关主管部门已经下发通知,要求对此事进行调查。刚要启动的温州个人建房遭遇当头凉水。

  事情经过大致如此:2006年11月15日,温州正元房地产开发公司受“合作建房联盟”委托,以近1.05亿元的价格取得温州市龙湾区蒲州街道江前三产安置地块,住宅地块占地面积为30亩,为“合作联盟”的260名成员建设住房,总建筑面积达2万平方米。作为国内首个“拿到地”的个人合作建房项目,据赵智强估计,建成后价格将比同类项目降低30%。

  然而随着匿名信向有关部门状告合作建房违规,以及房产局长表态等事件连续发生,让市场不得不重新审视合作建房的政策可行性问题。温州个人合作建房牵头人、温州市场营销协会秘书长赵智强表示,目前该事件争论已告一段落,有关部门明确表示合作建房并不存在违规,而之前涉嫌违规的说法,“胡局长已在温州当地媒体表示,只是代表个人的判断”。

  尽管温州建房仍可以继续,但政府层面的担忧和利益集团的高度戒备心理已开始暴露。

  事实上,对于全国城市范围内个人集资建房过程中,如何规范个人集资行为,如何规范房屋建设、分配等整个过程,始终未有明确的法律规定。2005年1月,建设部发函向北京、上海、成都、南京、厦门等城市要求汇报当地个人集资建房情况,并征求当地城市建设主管部门意见,至今未有下文。

  各地对个人建房的要求也不尽相同,以温州为例,个人名义拿地是不被允许的,而北京国土资源部门却明确表示,个人拿地没有违反现有法规。北京个人建房发起人于凌罡告诉《中国经济周刊》,北京国土局对个人拿地表示支持,今年即将入市的大屯、花园路两个项目,成为北京个人合作建房的目标,目前花园路资金已基本筹措完毕,并准备递交相关文件。

  区域政策的差别,迫使赵智强在温州不得不委托房地产公司来拿地,而此间不可避免地需要一定的管理费用、税费等,从表面上看,这与公司化运作并无二致。

  质疑者们认为,还没有拿到土地,就向个人融资,这个过程存在疑问,正如温州市房管局局长胡立同所说:“在土地证还没有的情况下,资金就被凑起来了。”

  对管理部门来说,如何看待个人合作建房这一新生事物,也着实令人头痛。北京一位不愿透露姓名的业内人士向《中国经济周刊》分析说,由于涉及到前期资金募集的有效监控问题,不能随意开放口子,万一发生卷款或工程质量等事件,会造成社会问题;而政府部门显然亦不想与反对房价高企的个人建房对立,加上个人建房将挑战行业利润曝光、引起利益集团出面阻挠等因素,城市个人建房两年来处于政策“真空区”。

  目前赵智强的做法是,将个人资金存入银行专用账户,在营销协会(代表个人)、村委会、银行、正元房产公司四方签字盖章的情况下,才能动用资金。“这样做,保障了资金安全,也规避非法集资的法律风险。”赵表示。

  温-深模式可否复制

  随着温州、深圳模式的成功,国内个人建房是否到了一个重新转向的节点?于凌罡在其博客中将温、深模式以及未来想通过自己公司拿地归结为主要的几种模式,认为北京的方式在温州未必能成功,而温州模式同样未必在北京能有效果。

  于凌罡分析认为,所有的方案都是在历经多次失败之后,根据当地的情况不断改进过来的,以温州为例,民营资本发达,资金面充沛,民众敢于冒险,建房资金筹措相对容易;同时协会、合作社等机构早已为市场接受,由其组织可谓一呼百应等。

  上海个人合作建房者似乎要迎合温州模式,个人建房者组建的家圆投资咨询公司近日宣布,上海首个合作定制建房项目已经启动,其负责人表示,当募集的保证金达到500万元后,该公司将开始委托开发商买地盖房。

  不过,北京另一合作建房牵头人、仁和律师事务所律师孟宪生则更倾向于深圳模式,他向《中国经济周刊》表示,今年1月中下旬即将启动的退休社区项目,会考虑到周边区域寻找一些成熟项目,在建工程、烂尾楼等都可能被选中。

  对此,正忙于在重庆推广温州模式的赵智强说,不管采用哪种方式,只要是个人合作的集体行为,只要能让消费者买到便宜房子,就是个人合作建房的要义。“一场旨在挑战房地产行业运作规则的个人建房运动已全面铺开”。

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