广州土地悖论：供地越多地价越涨

　　本报记者 魏黎明 广州报道

　　2006年岁末，广州历史上最昂贵的商业地块诞生，楼面地价达10037元/平方米。

　　创造这一身价的琶州PZB1301地块占地仅2.49万平方米。此前，该地块曾三次被推出，两次因购地款未如期交付而被收回。此次经过145轮争夺，来自香港的神秘买家南港投资有限公司(下称南港公司)以7.42亿元价格竞拍成功。

　　事实上，2006年广州市政府把大量土地推向市场，不想地价节节攀高，非但未能拉低房价，反而大幅上涨。房地产商囤积大量土地的同时，亦不惜高价大量拿地，类似琶州天价“地王”竞拍的火爆场面多次在广州上演。

　　广州房地产专家表示，寄望于政府增加土地供应量来平抑地价难度很大。

　　天价“地王”

　　这已经是标号为PZB1301的该地块第三度被封“地王”。

　　该地块为办公用地，位于广州琶州会展中心南侧，用地面积仅约2.49万平方米。琶州地段每年承办“广交会”，近年来已成为地产开发的热门地段。

　　上个月20日，该地块再次推出。竞拍当日，两个主要竞争对手南港公司和琶州地段“大地主”保利集团竞相提价。期间，拍卖主持人四度提醒“请注意投资风险”，但只见楼面地价不断攀升。现场其他早已收起牌号的竞投者不断发出惊呼声，有

　　最终，南港公司经过145轮出价，以7.42亿元竞拍成功，远远高出该地块首次拍卖价4.6亿元。

　　该地块是会展中心附近所剩的最后一块办公地块，但面积不大，盈利空间有限。此前在琶州并未拿地的南港公司，不惜以如此高价拿下这块弹丸之地，着实让广州

　　而琶州地段最大的“地主”，正是与南港公司一路竞争并在最后关头放弃的保利集团。该集团在琶州已先后拿地120多万平方米，其开发的保利国际广场在此次拍卖前后正在推出租售，定价每平米超过一万元。据称，销售效果并不理想。

　　而根据此次“地王”价格，在PZB1301地块上建成的写字楼，势必将超过2万元/平方米。因而，新“地王”的诞生，某种意义上将可能促进保利集团楼盘的销售。

　　广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同认为，在琶州地块被瓜分完毕后，不排除有人为炒作地价的嫌疑，而占地不大、总价相对便宜的PZB1301地块正是较好的炒作工具。

　　事实上，广州市去年以来大量推出土地，试图借此平抑地价，进而平抑房价，然而却事与愿违。地越推越多，地价和房价却越来越高。

　　大量推地 地价反升

　　事实上，PZB1301地块只是广州土地市场的一个缩影。

　　2005年，广州房价持续走高，面对各界质疑，房地产商公开宣称，房价上涨是因为政府放地太少，在广州拿地困难。对此，广州市有关部门予以回击，称土地供应从来都不会短缺。

　　2006年，广州市回收闲置地块的同时，大量公开出让土地，土地供应量创出新高。

　　据最新数据统计，去年广州共出让45宗土地，总成交金额139亿元，比2005年增长127%。其中，1-11月，总出让宗数为32宗，总用地面积高达190.05万平方米，是2005年的4.6倍；规划总建筑面积为445.47万平方米，是2005年的2.2倍。

　　然而，令人费解的是，大量推出土地的同时，地价却并未降低，反而出现大幅度上涨。

　　与2005年相比，广州去年楼面地价上涨幅度高达17%。土地一级市场的楼面地价已从3年前的2400元/平方米左右，跃升至2800元。

　　类似琶州“地王”火爆出让的场景多次出现，以往底价成交甚至流拍的情况，不复出现。

　　房价也随之迅速攀升，统计数据显示，去年广州市区均价升至6800元/平方米，比上年上涨超过22%。

　　这期间，央行两次加息、“国六条”、“国十五条”等国家多项政策宏观调控，但是广州地价、房价仍然持续走高。

　　广州合富辉煌房地产市场研究部首席分析师黎文江表示，虽然土地供应量增加了，但是当年的住宅供应量却并未增加，基本与上年持平。

　　大量土地被囤积起来。

　　2000万平米的储备土地

　　大量的土地供应并未导致住宅供应量的大量增加，这当中除了去年实施的“国六条”等宏观调控政策导致不少项目延期之外，房地产商手中也囤积了大量土地。

　　仅在广州老城区，房地产商手中就握有900万平方米的储备用地，此外在新的居民集中区番禺区和花都区，房地产商也分别掌握有500万和600万平方米的土地。

　　大量的存量土地主要集中在富力、保利、中海等大房地产商手中。一些较小的地产公司也在抓紧储地。去年9月拿下广州首个“限户型”地块的房地产商广电集团，其营销中心副总杨海滨表示，该集团手里掌握的地块已足够开发两三年。

　　大量的存量土地，令广州市政府感到不安。

　　去年9月底出台的《广州市住宅建设规划(2006—2010)》中，5350万平方米的住宅建筑面积，政府有意安排43%由房地产商用手中的存量土地解决，其他由政府通过土地供应。

　　但是，在动用存量土地方面，政府却与房地产商陷入了博弈。

　　事实上，在土地供应过程中，政府获得了巨额资金。2006年，广州计划土地出让金收入70亿元，但实际上则达到了139亿元。在广州，巨额的土地出让金大都用在了地铁和城市建设方面。

　　在此情况下，房地产商往往通过高地价诱使政府大量供应土地，从而使政府被迫放弃逼迫房地产商动用存量土地的意图。2005年，广州土地供应大幅度减少，原本就是出于此意，但最终却以去年的大量土地供应宣告失败。

　　广州满堂红地产置业总监龙斌认为，政府垄断了土地，并且在土地供应过程中获利，通过土地供应平抑地价难度很大。

　　黎文江认为，政府应该做的，是在保障正常的房地产市场秩序的同时，无偿出让部分土地，用于经济适用房和廉租房建设，从而最大程度地满足城市中低收入者的居住要求。

　　在《广州市住宅建设规划(2006—2010)》中，广州计划每年平均提供180万平方米的保障型住房。

　　但事实上，目前的情况是，一边只见高价地块不断出售，一边却迟迟未见有关保障型住房的具体方案公布实施。

　　来源：经济观察报网