第九场讨论现场 (图片：新浪财经)
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　　2007年1月4日，由北京大学中国经济研究中心发起的“第四届中国经济展望论坛”第9场在北大CCER万众楼举行，本场讨论的主题是房地产业发展与房改策略，建设部政策研究中心主任陈淮和中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌一起探讨这个问题，以下为现场实录：

　　主持人：现场的各位同学们、各位企业家朋友们！电视机前的观众朋友、网络上正在收看视频直播的各位网友大家好，我是李开发。这里是北京大学中国经济研究中心的万众楼，这里正在举行的是第四届中国经济展望论坛。这次活动的主办单位有北京大学中国经济研究中心、北大国际MBA、搜狐网、金融街、前沿讲座、中信出版社。网络支持有新浪网、联合技术公司。今天我们要讨论的主题是房地产业的发展和房地产的宏观调控。参加这个话题的是二位嘉宾，我先来介绍第一位嘉宾，这位是建设部政策研究中心主任陈淮博士；那么陈淮主任原来在国务院发展研究中心是我们国内比较著名的市场经济理论的专家。我们介绍第二位嘉宾是中国房地产住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌先生；我们现在就进入论坛。最近刚刚结束的中央经济工作会议提出要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，要加强财政政策、货币政策、产业政策、土地政策和社会发展方面的协调配合。继续综合运用经济法律和必要的行政手段提高宏观调控的科学性和有效性，要在政策落实下狠下功夫，确保中央各项方针政策和工作部署落到实处。下面第一个话题近两年国家为了促进房地产业的健康发展，进一步稳定房价，先后出台了国八条和国六条，国家相关部委也出台了很多文件来调控市场。但是我们发现近两年来的市场走势基本上是房地产的调控政策逐步出台，但是房价还是一路向高走。那么针对这种情况2006年以来银行上调了基准利率等等政策但是房价基本是上涨的。就这样一个问题我们请我们的专家对目前的房地产做一个判断。现在的房地产是势头良好还是形势比较严峻。目前房地产业运行和宏观调控面临的主要问题是什么？这两个问题我们请我们的嘉宾做一个回答。

　　陈淮：中国房地产在过去20多年中，在过去一年里做出了积极大的贡献。中国城镇居民的人口从1.9亿增长到了2.5亿。我们现在还面对很多问题这个是新的问题，是经济发展过程当中的问题，过去20年中中国老百姓面对的是肝炎、软骨症等等，现在我们面临的是糖尿病等等。这个是社会发展的必然结果，没有人说糖尿病和血管病是好事，但也是危害人民健康的疾病，这个是社会往前发展，我们面对新问题、解决新问题的方式。

　　顾云昌：去年的国八条、今年的国六条再加上还有土地的国八条，人们都说这是房地产新政的一个主要内容。为什么要实行房地产新政？最直接的表象来看就是房价上涨过快。请大家注意房价上涨过快，而不是房价上涨。这个宏观调控当中稳定住房价格而不是下降住房价格。我们很多人理解是下降住房价格，刚才主持人讲了以后从国八条、国六条以后房价还在涨是不是正常？现在基本情况是好的，这个是我的一个看法。就好像中国的经济发展一样，有很多深层次的矛盾，但是中国的房地产市场也是一样，非常的年轻、非常富有活力，可以说市场上没有哪个国家的房地产发展的势头有中国那么猛、改善住房的速度有中国那么快。在这个当中出现这样的问题，这个是必然的。房价上涨也是正常的现象，问题现在是房价上涨过快，所以国八条、国六条是要遏制房价的上涨。我们也看到了在这样房价上涨过快的过程当中，通过国八条、国六条我们的房价开始走向平稳，全国统计数字表明2004年房价上涨过快的那一年，2004年全国的房价平均上升15.2%。而通过国八条的调控去年的房价上涨7.5%，去年是5.8%。就是说我们整个市场房价的走势在平稳，但是有的市场上涨仍然很快，这个是问题的另外一个方面，我们另外再分析。

　　主持人：我们顾会长长期在国家建设部研究住宅建设、房地产建设的相关政策，直接参与了1998年和2003年国家两次房地产新政的起草和讨论，所以应该说是这个领域里面的资深专家。但是我们三位也有不同的看法，我是这么看的，我非常赞同两位刚才讲的，近几年我们中国的房地产有了非常好的发展、非常大的发展，那么主要是为我们国家的城市建设，为我们城市发展做出了非常大的贡献。2005年初在两会上面已经有非常多的人大政协委员提出房价过高，在那个基础上出台了国八条，2006年又出台了国六条，但是房价还是一路走高。我是这么看的，一方面来讲有健康发展的因素商业用房、办公用房、商业改造这方面是比较好的。但是商品房建设这块我们许多调控措施还没有得到很好的落实。国八条出台的前提是稳定房价，但是近两年走势非常的高，超出了当时制定的目标，我想存在相当程度的泡沫。这个是我跟两位专家不同的地方。

　　陈淮：我没有不同。

　　顾云昌：我在2004年的时候就说上海杭州等地确实是有泡沫，房地产和股市一样有点泡沫，这是市场经济当中经常出现的。但是我们不要拘泥于泡沫问题。

　　主持人：陈淮主任关于这个房价上涨是否存在泡沫有没有什么问题？

　　陈淮：这个问题我觉得提的不够专业，刚才我们主持人所谈到的一些问题，其实如果在北京经济研究中心来讲我们愿意讲一些有分量的话。利率取决于人民币的国际市场价位、取决于总量当中的总供给和总需求之间的对比关系，当我们研究了这些问题之后，当它对这一个杠杆动作的时候，可能对包括房地产在内产生一定的影响。把它夸大为房地产采取的政策未免言过其实。2004年6月到2006年美联储连续17次升息，基准利率从1%到5.75%，中国才升了两次半。

　　主持人：我们第一个话题就讨论到这里。第二个话题就是关于房价上涨的原因，那么目前看房价上涨的合理情况主要有四条：第一是成本推动；税费的增加增加。第二个质量提高的推动。过去的房子的结构设计配套设施相当不完善，现在应该说质量和结构性能各个方面都有较大程度的提高，这也是房价的上涨。第三个原因主要是需求推动。主要是市场需求量大、供不应求。第四个是结构性的推动。这个表现在住房建设这一块，商品房、有经济适用房、有廉租房。但是经济适用房和廉租房的比例越越少，商品房的比例占了主要。我想这个房价上涨的原因请两位专家谈谈自己的看法？

　　陈淮：中国房地产市场存在的主要问题首先是住房保障体系还不完善，这个是和价格相距很远。那么保险体系一个是按照等价交换和竞争优生劣态来决定的。另外一种是完全按照和市场配置资源原则向背的方式配备资源的。这就是保障体系，完全不安全等价原则。比如说无法给社会提供贡献的社会也要给他配置资源，这个资源配置的原则叫住房保障体系，我们第一位的问题是要完善和建立、健全住房保障体系。也就是说有20%到25%的困难和特困群体不应当通过讨论房价的问题解决他们的住房问题，而是通过政府的援助、社会制度化的安排解决他们的住房问题。我们的社会化的住房保障体系从1998年才开始建立和完善的。1998年起我们逐步建立了最低生活费保障、最低工资制度、失业保险制度、养老金社会发放制度。也就是说我们在短短的六七年里面首先完善了保就业、保吃饭、保养老。住房这个问题跟这些保障比起来就相对滞后，所以就有了特困群体这些人的住房问题。首先要解决的不是房价升和降的问题，而是要通过完善住房保障体系，所以无论是国几条，2005年的政策和2006年的政策格外强调建立廉租房。并且在2006年年底对这个制度，国务院和政府有关部门进行严厉核查。廉租房也是住房保障体系中的一个部分，保障那些只能靠最低生活费过日子的特困群体和收入水平在最低工资水平线的困难群体的住房问题。除此之外我们大家所熟知的经济适用房、公积金制度也是住房保障体系当中的制度。我们在座的这些年轻记者们，他们不是住房的困难户，但是他们存在时间的错位。就需要限价商品房、需要通过公积金加强对这个夹心层的援助力度。我们现在住房保障体系打个比方说，是我们知道这个楼应该盖什么样，图纸都画出来了，基地都挖好了、楼的主体结构都完工了。但是迟迟的水电不通、门窗没有按上、住不进人去、打个通俗的比方就是政策性的问题。你比如说功能最强大的公积金制度，可以很大程度上解决年轻同志娶媳妇、生孩子迫切需要住房者的需要。但是长期不按窗户、他们住不进来这个是问题的所在。比如说我们现在公积金帐户人群是1.3亿人，我们公积金累计总额1.5万亿，我们公积金现在的余额还有7000到8000亿。一方面我们修个水库是要浇地的，另外一方面有夹心层的地迫切的需要浇，他们没有得到及时的水来浇。我们现在解决的问题办法是把这个保障体系的渠道完善的修起来。比如说公积金交多的人可能不需要买房子，在机关里面刚工作三五年的大学生，他们缴的水平很低但是他们最需要，要加大这种互助性。而公积金本身就是互助性的基金，不是像养老基金一样国家收走了，或者是社会统筹的。而是一种属于你私人、个人所有的金融方式。但是它具有强大的互助功能，我们首先要解决的是完善住房保障体系，其次中国住房的短期和长远建设都需要解决的是节约资源。我们盖房子不难了，从1999年到2006年中国城镇居民是5.62亿的情况下，每年人均居住面积增长1平方米全世界哪个国家一年能盖这么多的房子？但是即便让大家都可以住的话，有没有那么多的水、有没有那么多的电。老百姓住一居住点两个灯够了，一个家庭有两居室要用冰箱、彩电、洗衣机。三居室的时候要用中央空调、各种电热器具都要用上。

　　人们发现这个能源消费增长了，这个相对于住房面积的增长来说，这个是几何基数。过去是拉闸限电，最紧张得时候是夏天最热的时候，为什么？因为老百姓要用空调。从来不用空调的华南一带，现在是人都要用空调。冬天不用取暖的长江中下游地区现在都要用冷热空调。我们现在会场的房子最大的弊端就是几乎不节能、不保温。不解决这个心腹大患，我们以后的房子没有电用、没有气用了。去年的28号文件非常着重两个70%的核心因素，讨论中国的房地产市场的发展，中国的住宅建设这个是第二位的核心因素。第三位的问题是我们要面对中国和外国相区别最大的问题是农村剩余劳动力向城市转移。也就是说在这些发达国家已经完成了人口向城市聚集，这个结构已经相对稳定了。而且中国在今后20年正面对着这样一个高潮。在过去200年全世界的工业化上，过去50年中国建国以来的奋斗历史和我们改革开放以来，我们已经学会了一个非常重要的道理，农耕时代是人人种地不够吃，但是工业化的社会是种的粮食吃不了，这就是辩证法的问题，现在我们面临的是梏贱伤农的问题。因此我们怎么样应对这样的历史责任，是我们这个住房建设和城市化当中直接面对最尖锐的挑战。还不仅如此，第四位是我们要解决住房建设资源配置过程当中的公平问题，而不仅仅是总量和房价的问题。我们现在有30%的城镇居民家庭买得起房子，诸位有没有算过30%是多少？5.62亿城镇居民的30%？这个是5000万个家庭，那需要盖50亿平米。我们从1999年到2006年住房建设大跃进，每年竣工面积是5.5到5.7亿平方米。我们要解决的谁应该先享受这个有限的资源，我们让全社会的老百姓改善一轮住房，最快最快也得20年一个周期。那么每年就有5%的人群改善，谁先改善？养花、养草、养宠物的人先改善，还是住房困难的低收入群体先改善呢？这个就叫公平问题。政策干预是让那些从高档公寓搬到别墅的人群慢一点。让住房困难的老百姓、亟待有一个符合卫生、安全条件的老百姓快一点。

　　这些才是我们2007年的时候应该认真讨论的，房价问题应当是宏观调控的指向之一。但是我们在过去几年里面如同刚才顾会长所说的，政策已经在一定程度上解决了房价总体上涨过块的问题。但是部分城市的房价还不稳定，仍然是需要政府关注的。所以中央在去年末的经济工作会和今年年初有关领导的讲话中明确指出2007年的调控政策中心是六个字稳政策、调结构。我想这六个字用在房地产市场上也完全同样适用。稳政策、调结构。我们的难度在越来越大，大在于不仅仅我们面对大多数人老百姓要求改善住房，而且全世界的房地产市场的价格在过去几年里同时在暴涨，发达国家国家的房地产总市值在过去5年里从30万亿美元上涨到70万亿美元。包括中波A股市场在内的资产价格都在爆炸去年一年A股上涨38%，远不是房价所能比拟的，同样是资产家当然给我们一个局部的调控带来了难度，我们既然坐在北大经济研究中心这样有学问的地方，我们希望用专业的眼光看待和讨论这些问题。谢谢！

　　主持人：谢谢陈主任精彩的演讲！不仅有理论建设意义而且还有实践指导价值，下面我们请顾会长就房价上涨的问题做一些自己的解释或者是补充！

　　顾云昌：房价问题之所以成为全社会关注的问题，的确这里有一个错位。起码是中低收入和低收入家庭不应该多关心，这个由社会保障来解决。现在是市场房价，中低收入家庭和低收入家庭他们不应该多关心，应该由社会保障来解决。因为我们社会保障缺失或者是缺位，所以导致中低收入家庭和低收入家庭他们关注，他们这个跟高收入的家庭关注是不一样的。刚才陈淮主任讲的，我们应该把市场化的运作和社会保障分开来看，我们现在媒体和舆论当中把问题看的非常的复杂。就像买棉袄一样，几十块和棉袄和几千块的棉袄是不一样的，但是供应渠道是有问题的。宏观调控当中这个问题没有处理好，我们注意房价问题还是应该的。我认为有一个房价指标的问题，这个结构问题也好、这个月城里的房子卖的多、郊区的房子卖的少了这个上涨了，或者是郊区的房子卖的多了、城里的房子卖的少了房价就跌了，如果看同样一个楼盘的走势，这个可能合理一点。你刚才列举的四种因素，我认为这四种因素都是导致房价上涨的原因，但是不合理上涨呢？房价上涨过快是合理上涨、房价下跌是合理下跌，我想不应该这样说。如果市场价格是由若干团体垄断的，产生的价格是不合理的，可以这么说。而我们现在这个市场上基本上是垄断不了，中国有5.6万多家房地产企业，哪家开发公司能够垄断市场？我们还要进行另外的讨论，起码在房地产竞争的情况下应该说没有垄断，那么决定市场的是什么呢？第一个是成本。材料涨价了或者说品质提升了都会产生房价上涨的动力。第二个因素就是供求关系。我觉得主要的原因是后者，在上海房地产出现房价上涨过快的时候必然是供不应求的时候，而北京也是这样。当然要分析供不应求是怎么造成的。特别是需求方面，既有自住性的需求，还有投机、投资性的需求，不管是什么需求就形成了需求过旺，这个导致房价的根本原因。凡是你考察中国的房地产市场，这个必然是供不应求。广州的房价之所以比较慢，北京有几年的时间房价没有怎么动，就是供大于求。反过来这两年有了变化就是供不应求。

　　当然了我们房地产的市场非常的年轻，进入的门槛比较地。我们也不能不说有些人在炒作，导致房价的上涨。但是也不是造成全国的房地产市场上涨的原因。但是总的来说是总体的供求关系，这是我对房价上涨快的看法。

　　主持人：刚才两位专家做了精彩的分析，我想说一下我的看法。那么近几个月来或者是近两年来我们媒体上有大量的文章，正如刚才陈淮主任讲的，很多文章是缺少专业水平。当然我们要通过专家的解读要从专业的层面来考虑房价过快上涨的问题，我想对于房价上涨的幅度做一个解释，我是这么看的。所谓房价合理上涨，第一我们大家都知道在联合国有关公约里面，对城市房价和城市人均家庭收入有一个指导线，房价和家庭收入比是1到3，最多不要超过5。世界银行也有一个指导性的指标大概不会超过6，应该说在这个以下还是可承受的价格，我们把它认为是基本合理，我们想对于我们中国这么一个情况，因为在城市化发展过程当中，很多人需要到大城市投资、居住。也有很多人在发展过程当中寻找自己资产增值的机会，这样房价超过了这个合理的比例，我们认为可能给定义一下就应该叫做房价上涨过快。如果这个比例超过了10倍或者是15倍，那么我们也可以说个别城市存在着一些泡沫。近几年我一直从事城市经济研究，参加了很多城市的规划也包括北京。房地产在我的研究领域当中，我们收到的来信里面也提到了一些，但是提的不是很专业，这个也非常的正常。我们还是要通过交流和切磋提升自己的认识，然后统一到正确的认识当中。

　　陈淮：有很多问题需要在专业的场合里说。

　　主持人：就房价上涨的原因在刚才两位专家讲的基础上我补充几个小点。刚才讲了住房结构，主要是经用适用房的比例、廉租房的比例，近两年数量下降的比较快市场上比较少，造成了结构性的缺陷。导致了商品房的供求增加了，我要补充的是，我认为地方政府的政绩观、GDP的考核和形象工程。大家知道一个地方政府要城市改善、要修更多的路、要建更多的工业设施、要拿出钱来为社会办很多事情。事实上还需要财政收入来源，那么我到下面城市进行调查的时候，有一些城市的领导跟我讲，现在是我们城市财政收入占到1/4，有的是占到1/5，这么大的一块财政来源，推动房地产开发幅度、然后推动房价上涨，就是内在的一些动力。有些城市是增加了很多的人手，我感觉确实是一个理由。这是第二个。第三个就是我们国内目前的投资品比较少，投资利率比较高的产品确实也是比较少的。相比之下我们在房地产方面的投资，这个方面获得的利率比较高，那么我看了今天在网上的一篇文章，说一个年轻人炒房炒了4年净赚了40万，我想这个投资的收益率也是非常高的。那么作为作为投资品的缺乏导致更多的资金用房地产作为投资的产品，然后造成了房价的上涨。第四点就是银行的信贷机制不是很完善。近两年我们发现银行在房地产贷款这个方面，许多制度都在进行调整。但是前两年当中还是存在很多问题。比如说按揭的比率，比如说土地在开发的过程当中，批出来一块土地就给很多的贷款，这也是造成房价上涨的动力。另外2006年下半年，包括我们的主管部门对有许多房地产搞假的按揭，在一个楼盘开盘的时候，有大量的房客在那里进行假的签约，然后抬高房价。我想这里面很多层次主管部门已经出台了措施。但是就是这种现象也是促成房价上涨的原因。第六点我认为政府在政策制定这个方面，一些地方政府还是有一些不完善的地方。打个比方我们现在招牌挂，土地的价格上去了。假如我们换一种方式，我们能不能把房子的销售价格定出来，我想也是有很多的制度制约这个房子的上涨。第七个原因就是外资进了中国进行炒房以及一些炒房团，温州炒房团和山西煤老板的炒房团。但是好在对外资炒房制定了比较严格的限制措施，那么这个是第七个原因。第八个原因就是在房地产市场开发的过程当中，推动房价上涨的过程当中确实存在着很多腐败因素。这里面大家看到了中央政府在查处好多城市大案要案当中首屈一指的就是跟房地产工程有关，所以我感觉还是众多因素推动了房价上涨，当然了最主要的还是供求因素，那么对这个问题的看法就是这样。

　　下面进入第三个话题，就是关于要不要公布商品房的成本？那么这里面最近几个月来大家探讨的比较多，也有很多不同的意见，所以我想请两位嘉宾对这个问题发表自己的看法。

　　陈淮：我没意见。

　　顾云昌：商品房的成本问题，各地政府来看公布的积极性不高。那么如果成本是3000千、卖2000怎么办呢？政府也不能那么干，这个不太可能，我的意思是公布成本没有什么意思，其实市场关系中就是供求关系决定的，成本是次要的，如果公布了成本亏本了怎么办，归根到底就是房价太高了我们要打压，但是我认为归根到底就是要调整供求关系，只有调整供求关系，那么房价自然平稳下来。现在上海是自然平稳下来，现在北京是供不应求，你不调整这个关系是没有用的。

　　主持人：我是这么看的，游戏规则是政府制定的。我感觉因为住宅建设跟社会大众是息息相关的，如果政府的主管部门或者是行业协会提出来要公布成本也是可以的。如果不公布我的感觉也是可以的，为什么这么说？因为我们的住房，特别是房屋建设这块其实很多成本大家都是可以看到的。市面上也有很多很多建筑公司、开发商都有一个成本可供参考，所以我感觉公布不公布房价成本似乎许多多大实在的意义，我是这么看的。陈淮主任您来纠正？

　　陈淮：我没有什么纠正的，我想我也不反对公布成本。我想问问主持人几个问题：你享受房改房吗？

　　主持人：对。

　　陈淮：1440元。

　　主持人：差不多。

　　陈淮：假设现在房价是8000，我给你钱你卖吗？

　　主持人：那肯定不卖，那是为共产党工作的。

　　陈淮：我再加上3000元。

　　主持人：那也不卖，如果我要卖我肯定按市场价格来卖。

　　陈淮：这个在经济学上的真实成本叫重置成本。我还有一个问题就是房价上涨是因为地方政府卖地。还有开发商追求暴利，我们现在把这两个因素去掉。那还剩下什么了呢？就剩下建筑成本了。咱们做一个假定，诸位同学帮我做一个数学模型，假定建同样的图纸、同样的房子、建筑成本是2000块钱一平米。北京二环路都卖2000，大家皆大欢喜。后来北京大学毕业了房子不够了在三环路建，当然不能再便宜了。那会不会三环路的人说我给你换换？如果四环路也卖2000，会不会有居民说我出3000块钱咱们俩换换。我建到八环路，那二环路的价格是不是8000，我不知道这个和公布成本有没有什么关系，我没有想明白。第三个问题成本这个东西。原来告诉我说回忆2006年我印象最深刻的实，我一下想起了2006年博鳌论坛的时候，我们哈继明博士一本正经、格外的强调诸位如果想投资房地产，我建议你们不要买实物的房子，建议买虚拟的房子，也就是房地产的股票，我当初要听了哈博士的我现在大赚了，那么什么是挣和赔、各个行业有不同的看法。有一个卖买菜，从菜市场2毛钱批发过来然后卖4毛钱，但是如果每天卖菜的话一年下来的利润是百分之3.6万，但是他一个月也就挣2500块钱，他一年够一个养家糊口。1946年的时候我在北京大学看到一个大字报批判陈景润，说他研究的这些东西没有用。但是我们后来知道是世界数学前沿的问题，这样的问题只能在专业场合说，不可能在大字报上说。我们希望我们北京大学发扬五四运动以民族大任为责任，不要发扬第一张大字报的那个传统。

　　主持人：顾会长还有什么补充？

　　顾云昌：没有了。

　　主持人：下一个话题，最近大家讨论的比较多。就是关于物业税的问题，这种议论非常的多。想请两位专家谈谈？

　　陈淮：税的问题是一个严肃的问题，这个问题中央正在进行研究。应该说房地产领域的税一个是对要素的征收，一个是土地基金还有对各种资源的征收。还有在开发环境当中的征收。第三个可以在交易环节征收，契税、印花税。第四个可以在持有环节征收。这个是一个大的文章，不是单一的税种拿出来讨论，就能解决问题的。我们在这个问题当中的基本原则叫做清费、征税、民租。对于不合理的费用我们要清理，减轻老百姓的负担。征税，有些50年代征的税现在还在征，或者有的税虽然有，但是实际税率很低。现在你把房子出租出去有7种以上的税在等着你，营业税、个人所得税等等。其中还有费，比如说你把房子租出去，你有责任跟派出所签协议，保证你的房客不贩毒、贩黄，你保证得了吗？你还得计生委签约，你的租户不能违反计划生育政策，你保证得了吗？这个不归你做。民租哪些是租金，我们直接称之为租，不应该是费，所以这是六个字轻费、征税、民租，调整这四个总量关系和结构，单一的讨论一个税没有意义在于总体上说，我们设计这个税要本着四个目标：第一个调整社会的公平。使资源不要被那些有钱的、收益多的人太多占有，而穷人过少占有，要公平的占有社会的资源，这是任何税都共同承担的责任。税本源之一就是要干这事。第二这个税不论怎么设计这个结构和税率，要能够促进资源的节约，而不是浪费。因为我们是一个资源匮乏、人口众多的国家。第三个这个税要能够促进我们有限的存量住房、利用效率的提高，不让它闲着。美国人有两套住房可以租出去，那套住房里有三个睡觉的屋子，只需要两间，他也会贴个条把那间租出去，很多中国留学生都住过那种房子，但是中国人很难接受这个。但是如果我们把这个资源充分利用起来的话，对民族、对社会、对大多数老百姓、对低收入群体都是莫大的福音。我们人均住房面积超过26平方米，城镇居民超过165亿平方米，那么为什么还有20%或者是25%的住房困难群体呢？因为我们的住房利用效率不高。我们有大量的住房没有在政策当中充分的调动起来，比如说税负就是把闲置的资源逼到市场上。第四个这个税负要有利于调整城乡关系、调整穷福的关系、调整政府和市场以及人民群众的关系。本着这么四个目标我们才能设计出一个合理的税制体系，而不是单一的税制。谢谢！

　　顾云昌：陈主任讲的已经很全面了，关于保有税的问题，实际上在我们讨论物权法的时候也提出来了，实际上已经很清楚了，刚才陈主任的讲的四个环节也好、三个环节也好，这个是必须面对的、我们也必须要调整的。我想强调一点，就是我们的流通领域的税种。当然在开发领域当中或者说像陈主任说的资源要素，因为费往往是腐败的根源。

　　陈淮：而且导致市场经济运行的机制和价格被扭曲，不能真实的反映供和求的问题。

　　顾云昌：所以是费改税，尽可能以税来代替费。现在流通领域税费比较高，现在加大了交易当中的一些税，个人所得税、增值税等等。那么从市场经济的角度看，任何一个行业加强流通，加快流动的速度，有利于经济的发展。如果流通当中税负很高妨碍了发展。我们整个市场的交易量许多城市有明显的下降，这个对供求关系是负面的影响。我觉得改革的方向是降低流通方面的税，让它加快流通。我们过去在保有领域当中没有征这个税，从刚才说的资源节约也好、从公平也好等等来看，应该设置保有领域当中的税种，在我们社会的全体成员都享受我们改革开放的成果，在各种资源稀缺的情况下，我们都能够享受到国家提供的资源，而不是给有钱的人、富有的人占有的多。这个或者叫物业税等等，凡是你占有了房子就应该征税，而且这个有差别。或者你住的房子、占有的土地越多，缴纳的税费就越高，然后使资源更多的分享。我认为改革的方向是这样的，所以我跟有关部门提建议的时候，我也提出来了，我认为加快物业税的出台，当然具体税率是多少，这个问题要经过调查研究才能得出来，这个是总体的想法。

　　我曾经提出过对房地产市场的调控，这个是由金融部门调控的，冷热在金融、开发量决定了房地产市场的供应量，那么适度的保证供应，那么这个跟土地是有关系的。比如北京的市场，之所以这两年出现了价格上涨过快，我认为和北京的土地开发量有关系。今年1到10月份我看了统计数据，北京市商品住房的供应量比去年同期下降了36%，全国还在上升，但是北京在下降。但是北京的需求量仍然非常的旺盛，形成了这个反差。之所以造成这个供应链的下降和前两年的土地开发量紧密相关。如果我没有记错的话，2004年土地开发量比2003年下降了40%。2005年的土地开发量比上一年下降了50%。当然今年到10月份土地开发量反弹了增加到了200%，但是还没有达到以前的水平。

　　最后税收的问题，我认为主要的问题在杠杆，好的杠杆可以推动供求的关系，我认为所有的一切金融也好、土地也好都在调整供求关系，

　　我想中央都在考虑这个问题。

　　主持人：谢谢顾会长精彩的演讲。这两位专家在这个话题上我完全赞成您的看法，没有新的见解了。最近报纸和网络上讨论房地产问题的时候，有一个比较令人关注的话题。就是说外地人在这个城市里面买房子，很多人认为外来的人比较多，导致了房价上涨的重要因素之一，是不是要对外地人买房进行一些限制？设置一些条条来制约他们不要过多的进到这个城市买房，我想这里面可能有合理的一面，也有不合理的一面，这里面具体情况比较复杂。这个话题应该说网上讨论比较多，看看今天两位嘉宾的看法。

　　陈淮：这个问题我没有什么看法。

　　顾云昌：这个问题问的比较突然，平时也没有思考。现在是限制了外国人，如果在国内暂时停留不到一年的不能买，一年以上只能买自住的，目的是为了防止外国人进入中国炒房。但是要不要控制外地人到北京来买房，我想北京政府也不敢贸然做这个决定，他也没有这个权利，我们也不能阻碍别人进入城市化，这个城市化是一个不可逆转的，这个问题我没有很好的关注，因为我没有很好的去考虑这个问题。其实真正高级人才来买房，那么这个城市也需要高素质的人，打工的也需要买房，打工的买不起。但是像海南这个地方，他们也希望有钱人到那里去买房，但是前几年海南房地产泡沫以后，有很多买房的人，大家大多数都是东北的人，没有多少钱。但是他们现在后悔了，因为有钱人才能把消费拉动起来，所以政府也不大可能阻碍这个。

　　陈淮：2002年到2020年我们这个国家建设的总体蓝图——建设全面小康社会。这里面有一句话，那时候社会什么样呢？城镇居民所占比重大幅度增加。

　　主持人：我比较赞同顾会长讲的，你要出一个硬性的规定确实比较难、也比较复杂。我在这方面比较赞成既不在城市居住、也不在这个城市工作，那么纯粹是要来投资挣点钱的这种方式是不是要有点约束，我是感觉政府的相关部门可能也会考虑这个情况。就是要制约投机炒房的这种行为，因为这种行为确实也会放大供求带来房价上涨，这个话题就是这样。

　　下面就刚才我们陈主任提到的，就是近两年的房价上涨势头过快，就是经济适用房和廉租房越来越少了。

　　陈淮：这个不是我提的，这个是你提的。

　　主持人：底下请你谈谈住房保障体系。

　　陈淮：我刚才说了住房保障体系。

　　顾云昌：要使房地产市场的健康发展，保持平稳较快发展的势头，使房地产的发展和社会更加协调，我觉得应该努力做到四个方面的协调：第一个就是住房市场的供应和需求相协调。其实房价问题就是供应和需求之间出现不协调而产生的。如果供应和需求之间能够做到很好的需求，这个房价的平稳是可以达到的。这个中央已经做出了国八条、国八条上的努力，但是房地产是一个区域性很强的市场，房地产与其他产品一个最大的区别就是，其他的产品可移动、但是房地产是不可移动的，这就是房地产区域性的问题。所以我们研究房地产市场千万不要把今天的北京市场看成是中国市场的代表，我们应该总体来看。我们有些人可能不太了解情况，往往把今天北京房价的上涨看作是全国总体的水平，甚至还有的把两个地方搭在一起，然后提出问题，最后搞了半天经济学家都没有办法解释。这个问题是661个城市没有两个城市的房价上涨和下降是一样的，这个和家电是不一样的。所以各地的供求关系在中央的调控上面，是由政府控制的。中央要把政策落实到每个城市，光落实中央不够，就是供求关系的平衡无非是调整供求关系，我认为主要倾向是需求比较旺盛。或者像主持人说的有些地方有些泡沫，现在是这样一种关系。那么通过调整供求关系，把过旺的需求压下去。拆迁量过大的问题、还有超前消费的问题，这都是我们调整需求，同时保证一定的供应，保证了供应量。所以总体上这个调整关系不是简单的问题，也可能今年调整好了，过两年又出现了过多或者是过少。比如说上海，上海之所以出现2001到2004年的房价上涨过快，因为99年到2001年土地供应量很小，但是后来政策发挥作用，需求爆发了供应量不足了。那么现在减少供应量，会不会下一轮土地不足了呢？所以整个市场经济始终在扭秧歌，这是一个协调的问题，这也是对中央政府和地方政府的考验。

　　第二个问题就是住房的市场化和住房的保障化问题。现在主要矛盾是需求问题多一点，我们现在国八条、国六条都是在控制需求。现在我们保障性方面用力不足，没有足够的认识，我们把这个扭在一块儿了，现在回过头来我们重温一下23号文件里面的内容，我觉得到现在为止还是非常重要的。中等收入家庭供应商品房、中低收入供应经济适用房、低收入家庭供应廉租房。我认为这种配置非常的好，我觉得我们现在应该大大的加强23号文件讲的加强中低收入家庭的供应量，但是这个供应量现在不是很多。所以能不能用更多的财力来解决中低收入家庭的问题，当然这个问题当中有一个问题纠在一起，就是我们刚开始出台政策的时候，那时候拉动经济。那时候担心经济适用房开发出来卖不掉，所以北京市政府出台政策就是有钱都可以买，就是对这个预期不足，就是经济适用房盖出来有没有人买，这样一来结果这一来开宝马、开奔驰的都买了经济适用房，然后大家就开始议论了不能卖给他们。他们后来说经济适用房要取消，我觉得这个不应该。所以中央政策反复强调经济适用房是要规范完善的问题，而不是取消的问题。因为我们中低收入的家庭占的比例太多了。 那么廉租房的问题、低收入家庭的问题，特别是中小城市重视不够，大城市因为矛盾比较突出，这个尽管比例没有像经济适用房那么高，但是必须也要覆盖。使我们国家真正实现联合国提出来的人人享有适当的住房。第一是人人、而不是少部分人也不是大部分人。第二是享有。这个也不是拥有适当的住房，对于不同的收入家庭适当的概念是不一样的。那么必须在中国很长的发展阶段当中，所以社会保障性的住房一定要解决。实际上就是说使中低收入的家庭达不到买商品房的水平怎么样帮助他解决人人享有适当的住房，这个就是社会保障性的问题。现在主要矛盾就是社会保障不足的问题，而不应该责怪市场化的问题，市场化的方向不能逆转。

　　第三个问题房地产业的发展和金融业的发展相结合。应该说金融业的发展为中国房地产发展立下了汗马功劳。没有金融业的支持就没有今天的房地产。我们1998年搞了一个预测，但是现在是失败的，那个时候预测个人贷款就是20%，但是现在是40%。所以一旦有什么房地产价格问题什么什么问题，银行首先反映非常的敏感。最敏感是2003年央行的121文件，因为他感觉到杭州的房价上涨过快产生泡沫会危机到金融安全的问题。当然我们不能掉以轻心，我们有香港、台湾、日本的房地产泡沫。但是为什么人家有泡沫但是不慌张呢？就是因为人家的金融市场比我们完善。即使有贷款银行也可以由社会来消化，这个是社会的事情而不是个人的事情。这个问题归根到底就是发展多元化的融资渠道，多种金融产品。这里面有另外一个问题，就是资源流动过剩。有钱人的投资没有出路，现在好了一点，股市起来了。前两年只有楼市了，导致了房地产需求过旺的原因。现在我们是堵的政策，这个资金流动是长期存在的，所以最好的办法就是在堵的同时然后去疏，比如说你买房地产债权、基金。通过这个东西把我投资的钱引导到资本市场当中去。这样可以防范金融风险，同时为我们投资者找到渠道，现在是没有投资渠道只有买房了。一个健康的市场是通过投资收益的市场而不是通过投资升值的市场，我觉得我们要呼吁金融部门加快改革，而且还要提升企业素质。现在最不规范的是银行借贷，股市当中比较透明，如果把资本市场的运作做好，我们还要提升企业的素质。

　　第四个我们房地产的增长方式要和资源环境的承载率相协调。我们推行符合中国国情的住宅建设模式和住宅消费模式，我们的住宅建设模式、住宅消费模式，在建设过程当中是不是节能、节水，在使用过程当中是不是节能、节水，这是消费的问题。那么盖了这么多的房子，我们在使用过程当中如何节约资源，这个问题非常非常的重要，这个问题不协调是不行的，所以实际上国八条、国六条提出来的90平米的定义，已经转到可持续发展的问题上去了。

　　主持人：谢谢顾会长精彩的解释而且非常的系统、完备。我想可能也是代表了我们顾会长多年对房地产市场和房地产政策研究的结果。那么我们下面进入大家提问的环节。

　　提问：我觉得大家都在批判开发商和高房价，我觉得这个是不正常和不应该的。我个人认为目前大量的中小开发商的日子并不好过，房价是市场化的，土地供应还没有完全市场化。我想请陈主任预估一下2007年中小开发商他们的日子好过不好过？

　　陈淮：这个苍蝇最讨厌，低等的生命。但是人类作为最智能的人群，我还没有听说哪个国家把苍蝇消灭完了。也就是说物竞天择、适者生存。开发商所扮演的这个市场角色，一方面实力越大、竞争力越强。另外一方面非常明显的具备区域性的特征。全世界各个大中小城市当中，都有在当地能够生存的中小开发商和中小银行。没有比IT业更具寡头竞争或者是区域垄断的趋势，在美国加州的硅谷里面成百上千的夫妻老婆店，十几个人、几十个人的小公司，生机勃勃遍地都是。那是不是小企业就没有危机了呢？请注意苍蝇死的是很快的，我说消灭不了苍蝇不是消灭不了你这个苍蝇，是消灭不了苍蝇群体。每年加州的中餐馆有1/3倒闭，中餐馆的总数是不断扩张的，中小企业也是一样。其实这种危机并不是光中小企业才有的，群雄并起，大家都是格局一方，到最后能够成就天下的并不多。中国现在世界第一流的家电大国，没有争议现在中国世界产量第一。但是当年中国定点的电子工业部等等基本上没有活下来的，长虹是硕果仅存的一家当年政府不给报户口的黑孩子，现在都是一流的家电产业。我觉得没有必要为中小企业开发商担心，要为他们的个体担心，某一个基因突变他们就变成了大的开发商，因为房地产区域性原则非常的明显，只有在当地适合生存才可以。

　　刚才顾会长讲了许多协调的问题，这个很有意思。房地产和周边系统的关系既不是一个匀速的运动也不是一个同步的运动，第一不是匀速运动二谛不是同步运动。我们要协调房地产发展和人民收入的问题。协调房地产发展和新农村建设和城乡一体化的关系。我很赞成顾会长说的多方面协调的问题。

　　顾云昌：陈淮主任讲的很对，小有小的难处、大有大的困难。不一定中小开发商有困难，大开发商同样也有困难。所以不要单独提中小开发商怎么样，大开发上也是一样，这个是重新洗牌的问题。

　　提问：陈主任您好，刚刚您谈到了房地产需求比较旺，但是供给不足，但是国家减少了土地的供应，国家这样做的目的是什么？

　　陈淮：这个问题由顾云昌会长来回答吧。

　　顾云昌：这个问题的确是一个矛盾，从资源节约环境友好，特别是耕地，的确土地的供应在收紧，现在为了防止第一步的恶化，有必要把土地这方面管严。国家要加强监管的决心，那么的确和房地产市场现在这样一种供应量和需求量之间形成反差有问题，我的建议是在控制过旺需求的同时，在房价过快上涨的地方，应该适度的保证土地供应量。那么像北京市一方面土地的供应量要保持一定的比例，另外一方面要看到存量的土地，要加强对存量土地的盘活，同时要保证居住用地的适度，这个是必然。因为工业项目要控制，不等于房地产的住宅项目要控制，我认为在地方调控项目里面要区别看来。总量控制土地但是如何保证我们商品住宅，特别是中低价位的土地供应量，这个是非常重要的。

　　提问：我这个问题也是问陈主任和顾会长二位的，因为刚才你们在同一个问题上有着相同的观点，刚才陈主任和顾会长好像对物业持有税采取比较赞成的态度。但是好像咱们这个土地使用权，一般老百姓是没有土地所有权而只有70年的土地使用权，就意味这我们所住的房子应该是临时性建筑，70年后土地所有权又收回国家了，可能作为我们来说，我们这个房子到最后仍然不是属于我们，那为什么要向我们征收物业持有税呢？刚才二位嘉宾谈到了住房价格是由供求关系决定的，那么我请问咱们5月底建设部出台的政策，您二位一定是参与了政策制定的，那么这个政策是否真正针对政策调整。是抑制需求的同时是否增加了供给了呢？

　　陈淮：你是记者。

　　提问：我是北大MBA。

　　陈淮：先暗设一个结论，宏观调控失败、泡沫过高你对此怎么看？

　　提问：因为我对投资股票很感兴趣，我对这个非常的感兴趣。

　　陈淮：媒体记者喜欢你的意思是什么什么，我什么意思都没有。不要替我设置一个意思，我很怕这个。咱们有什么话说什么话，你刚才问这个问题有些问题我们不是在最后的7分钟之内能说清楚的，我刚才说税的问题是一个复杂的问题。但是有一个问题我可以给你一个基本的认识的视角吧，全世界在过去100年里面、在单体建筑的设计里面有一个共同的原则，民用建筑的设计寿命是50到70年。如果设计寿命过长了，那势必要挖更深的地基、垒更厚的墙、用更好的材料，不经济。太短了反复拆建对城市、整个经济运行都是有损失的。100多年来民用建筑的寿命是50到70年，也就是说理论上70年之后这个房子的自然寿命也就终结了，这个是理论上的。但是实际上很多房子可能能住100年甚至120年。那么就需要对它另外做出规定了，但是我们并不能就此对房子本身没有一个时间的约定。

　　第二个我刚才说了税是一个复杂的事，不是三五分钟可以说清楚的事。但是有一条可以回答的，税是国家以整个国民经济总体利益的代表设置的。而你说的土地出让金70年是国家作为土地的所有者这一个私权利而收取的，这个是两个不同的角色，不能把刚才你说的持有税和其他的税作为土地所有者收取的费用联系在一起，这是两个不同行为和不同意义的问题。

　　第三个全世界所有的市场经济国家，有资产就有征税不论调控不调控房地产市场就要对资产进行增税。小布什上台有一条政策，他靠什么获得选票？他说取消遗产税。这取消遗产税地方政府整个税负结构就变了怎么办？他就增大了持有环节的税。为什么他要取消呢？因为美国人不把财富留给子孙，而在活着的时候把财富吃光了。所以政府想想我设一个遗产税，到时候也收不着。与其走后收、不如在的时候就收，所以有资产就要征税。我刚才讲了税负调整是四个目标，这个还要分你是大资产者还是小资产者，还是作为盈利所拥有资产需要有不同的税负，我们鼓励不鼓励老百姓有资产呢？这个问题就非常值得回答了。因为我们今天讨论的是房地产，房地产对于私人来说就是一个私人资产，我们多年讲我们是无产阶级，我们今天就得正面回答一个非常重大的问题，既然有资产就要征税，是不是我们不鼓励人们拥有和累积私人资产，这个问题非常好回答。2002年的十二大到十六届六中全会中到重复了一句话，什么叫全面小康社会呢？家庭财产普遍增加、人民生活更加富裕。这个不是三两句话可以说清楚了，你自己回去琢磨。我们已经走到了从无产阶级社会到鼓励大多数人老百姓走小康之路。以前我们主要利益诉求就是提高收入，将近上不封地、下不保底就能包括大多数老百姓的利益诉求。为什么我们今天坐在这里讨论房地产？为什么媒体有机会炒作房地产？因为老百姓的利益诉求已经从初级阶段的收入增长转变到了拥有和累积资产。我们俩都是白领都挣8000元，顾老师家拥有豪华别墅和跑车，我们家什么都没有。现在我刚刚拥有增长收入转向拥有他那样的别墅和跑车，我们很多媒体和刚才主持人都告诉我们美国的房价多高，美国国民人均财富是51万美元，日本人民人均财富是49万美元，中国是人均国民财富不足7000美元，咱们家没有那么阔，还得再攒几年。谢谢！

　　主持人：谢谢陈主任，我们这次中国经济展望论坛到了最后，我想请两位嘉宾对2007年房地产业的发展做一些展望！

　　陈淮：我刚才已经说了稳政策、调结构。

　　顾云昌：和谐发展、健康发展，这是我们追求2007年的目标。

　　主持人：在本次论坛即将结束的时候，我想我们有幸请到两位嘉宾来更好的解读我们房地产业发展以及对许多政策的解读，那么感觉到这个机会非常的难能可贵，我也希望2007年中国的房地产市场通过政策出台以后，能够更加健康有序和谐的发展。谢谢大家！