京城房价持续上涨是否无悬念

　　来源：中国经营报 本报记者：谢红玲

　　2006年岁末，北京单价过万元的几个新开盘项目出现了抢购现象，惹得某些媒体不无忧虑地报道：恐慌性购房又现楼市。

　　自2004年以来不断深入的宏观调控政策，对一路狂涨的北京房价的威慑和压制并不如预期中有力。2007年京城的房价(尤其是住宅)又是怎样一番景象呢？

　　众口一词：涨

　　就2007年北京房价走势的问题，记者走访了十几位市场人士，听到的答案只有一个：涨！略有不同的是，有些人预测商品住宅的房价涨幅会比2006年有所下降、涨势趋于平稳，有些人预测全市平均房价的涨幅会在2006年的基础上再增长，超过10%的水平。

　　“目前，北京五环内单价在每平方米10000元以下的项目已经很少见了。”一位刚刚让公司市场部做完调研的

开发商老总告诉记者。他们的调研显示，目前北京城区内在售新房的成交价格以每平方米13000元～16000元者居多。

　　“我们2006年在售的4个项目，分别分布在城区的东南西北4个区域，除了北边的项目是尾盘，售价没什么变化外，其他3个项目年底的售价比年初都涨了三到四成。”一位不愿透露姓名的地产公司市场总监反映。

　　据他介绍，他们周边的项目有的涨幅甚至超过50%。例如位于北京朝阳区CBD附近某项目原本打算定价每平方米9000元，结果2006年5月份推盘时均价13000元，到12月份已经涨到16000元。不远处的大望路上一个项目单价低于每平方米10000元开盘，目前售价已经直逼15000元。

　　几乎所有接受采访的人士都来自销售一线，对市场有着直接的感知。据他们反映，北京市场的购房需求非常旺盛，新房供应相对较少，是名副其实的卖方市场。

　　“这主要是供求关系失衡导致的！” “从政府提供的统计数字可以看出来，2006年的供应套数在减少，销售套数在减少，

房价却在上涨，这说明什么？背后一定有强劲的购买力在支撑！”中原地产华北区总裁李文杰分析称，“至于产品升级对房价的带动力是有限的，因为2006年产品无论好坏一律热销。”

　　事实上，北京市场也不乏通过产品大幅度升级带动房价飙升的例子。如北京星河湾，一期均价每平方米16000元，二期则跃升到25000元；又比如北京银泰中心公寓柏悦居售价每平方米38000元，后期推出的新品柏悦府单价升到70000元。不过这类产品在市场上毕竟属于少数。

　　房价上涨有理？

　　近日国家统计局和国家发改委共同发布的70城市房屋销售价格统计数据显示，2006年6月至11月间，北京房价每月环比增幅均达10%左右，其中10月份涨幅位列全国第一，11月份涨幅名列全国第二。

　　业内人士认为，与宏观调控政策出于稳定房价目的设置的重重阻力相比，北京房价上升的拉力更大，房价的硬支撑点实在太多。

　　首要支撑点即需求旺盛。北京作为国际化大都市和中国首都的外部效应不用多说，包括境外人士在内，市场大批外地人形成购房主力军。其次是有效供应量减少。

　　2006年12月25日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的“北京市房地产市场情况最新统计调查”显示：北京市商品住宅施工面积达5837万平方米，与去年同期相比下降了一成；新开工商品住宅面积1514万平方米，比去年同期略有下降；商品住宅竣工面积达1322万平方米，比去年同期下降超过三成；

经济适用房(住宅)施工面积507万平方米，下降比例更是达到33.6%——也就是说，2006年前11个月北京市全市商品房住宅及经济适用房施工面积、新开工面积、竣工面积全面下降。

　　尽管有数据显示，北京2006年前11个月的销售套数也有所下降，但房价在上涨，这说明购买力是强劲的，需求是刚性的。

　　第三个支撑点是北京与国际上同类大都市相比，房价依然偏低。有开发商接受采访时指出，拿城市中区位类似地段同档次商品住宅价格相比，香港房价是北京的5倍，东京是北京的10倍。由此可见，北京高档房价格应该还有很大的上升空间。

　　楼市变数较多

　　近日北京土地整理部门称，将有65块土地陆续入市进行交易，其中住宅性质土地供应达39宗，除12宗未注明规划建筑面积外，已有可建筑面积达415万平方米。

　　“即便2007年土地供应量加大了，也不代表住宅供应量会相应增加。”有专业人士指出，而有关统计部门也预测，2007年北京市住宅供应量将走低。

　　众所周知，土地从购入到开发产品上市供应还有相当长的过程，相关部门对规划的审批速度、开发商的资金调配、新政策的影响、拆迁是否顺利等等，都将影响有效供应的及时形成。

　　上述信息可能会让那些盼着北京房价下降的人感到失望。不过，北京市政府近日又公布2007年新开工经济适用住房200万平方米、开工建设(或收购)廉租房30万平方米，这对中低收入人群来说是实实在在的好消息。至于这些供应能在多大程度上降低北京房价总体上涨的势头，暂时不得而知。

　　另外，有未经证实的消息称，新一年里中央将继续加大宏观调控力度，房地产项目开发的资金门槛有可能在现有基础上再次提高，这对开发商的资金实力必然形成更强的挑战。出于减压的需要，不排除有些项目会采取快速销售以求回笼资金的策略，在售价上有所让步。