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京城房价持续上涨无悬念

http://www.sina.com.cn 2006年12月30日 03:13 中国经营报

  谢红玲

  2006年岁末,北京单价过万元的几个新开盘项目出现了抢购现象,惹得某些媒体不无忧虑地报道:恐慌性购房又现楼市。

  自2004年以来不断深入的宏观调控政策,对一路狂涨的北京房价的威慑和压制并不如预期中有力。2007年京城的房价(尤其是住宅)又是怎样一番景象呢?

  众口一词:涨

  就2007年北京房价走势的问题,记者走访了十几位市场人士,听到的答案只有一个:涨!略有不同的是,有些人预测商品住宅的房价涨幅会比2006年有所下降、涨势趋于平稳,有些人预测全市平均房价的涨幅会在2006年的基础上再增长,超过10%的水平。

  “目前,北京五环内单价在每平方米10000元以下的项目已经很少见了。”一位刚刚让公司市场部做完调研的

开发商老总告诉记者。他们的调研显示,目前北京城区内在售新房的成交价格以每平方米13000元~16000元者居多。

  “我们2006年在售的4个项目,分别分布在城区的东南西北4个区域,除了北边的项目是尾盘,售价没什么变化外,其他3个项目年底的售价比年初都涨了三到四成。”一位不愿透露姓名的地产公司市场总监反映。

  据他介绍,他们周边的项目有的涨幅甚至超过50%。例如位于北京朝阳区CBD附近某项目原本打算定价每平方米9000元,结果2006年5月份推盘时均价13000元,到12月份已经涨到16000元。不远处的大望路上一个项目单价低于每平方米10000元开盘,目前售价已经直逼15000元。

  几乎所有接受采访的人士都来自销售一线,对市场有着直接的感知。据他们反映,北京市场的购房需求非常旺盛,新房供应相对较少,是名副其实的卖方市场。

  “这主要是供求关系失衡导致的!” “从政府提供的统计数字可以看出来,2006年的供应套数在减少,销售套数在减少,

房价却在上涨,这说明什么?背后一定有强劲的购买力在支撑!”中原地产华北区总裁李文杰分析称,“至于产品升级对房价的带动力是有限的,因为2006年产品无论好坏一律热销。”

  事实上,北京市场也不乏通过产品大幅度升级带动房价飙升的例子。如北京星河湾,一期均价每平方米16000元,二期则跃升到25000元;又比如北京银泰中心公寓柏悦居售价每平方米38000元,后期推出的新品柏悦府单价升到70000元。不过这类产品在市场上毕竟属于少数。

  房价上涨有理?

  近日国家统计局和国家发改委共同发布的70城市房屋销售价格统计数据显示,2006年6月至11月间,北京房价每月环比增幅均达10%左右,其中10月份涨幅位列全国第一,11月份涨幅名列全国第二。

  业内人士认为,与宏观调控政策出于稳定房价目的设置的重重阻力相比,北京房价上升的拉力更大,房价的硬支撑点实在太多。

  首要支撑点即需求旺盛。北京作为国际化大都市和中国首都的外部效应不用多说,包括境外人士在内,市场大批外地人形成购房主力军。其次是有效供应量减少。

  2006年12月25日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的“北京市房地产市场情况最新统计调查”显示:北京市商品住宅施工面积达5837万平方米,与去年同期相比下降了一成;新开工商品住宅面积1514万平方米,比去年同期略有下降;商品住宅竣工面积达1322万平方米,比去年同期下降超过三成;

经济适用房(住宅)施工面积507万平方米,下降比例更是达到33.6%——也就是说,2006年前11个月北京市全市商品房住宅及经济适用房施工面积、新开工面积、竣工面积全面下降。

  尽管有数据显示,北京2006年前11个月的销售套数也有所下降,但房价在上涨,这说明购买力是强劲的,需求是刚性的。

  第三个支撑点是北京与国际上同类大都市相比,房价依然偏低。有开发商接受采访时指出,拿城市中区位类似地段同档次商品住宅价格相比,香港房价是北京的5倍,东京是北京的10倍。由此可见,北京高档房价格应该还有很大的上升空间。

  楼市变数较多

  近日北京土地整理部门称,将有65块土地陆续入市进行交易,其中住宅性质土地供应达39宗,除12宗未注明规划建筑面积外,已有可建筑面积达415万平方米。

  “即便2007年土地供应量加大了,也不代表住宅供应量会相应增加。”有专业人士指出,而有关统计部门也预测,2007年北京市住宅供应量将走低。

  众所周知,土地从购入到开发产品上市供应还有相当长的过程,相关部门对规划的审批速度、开发商的资金调配、新政策的影响、拆迁是否顺利等等,都将影响有效供应的及时形成。

  上述信息可能会让那些盼着北京房价下降的人感到失望。不过,北京市政府近日又公布2007年新开工经济适用住房200万平方米、开工建设(或收购)廉租房30万平方米,这对中低收入人群来说是实实在在的好消息。至于这些供应能在多大程度上降低北京房价总体上涨的势头,暂时不得而知。

  另外,有未经证实的消息称,新一年里中央将继续加大宏观调控力度,房地产项目开发的资金门槛有可能在现有基础上再次提高,这对开发商的资金实力必然形成更强的挑战。出于减压的需要,不排除有些项目会采取快速销售以求回笼资金的策略,在售价上有所让步。

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