三亚：八成商品住宅依赖岛外购买力

　　谢红玲

　　与海口楼市持续10年的低迷状态相比，三亚无疑是幸运的。源源不断的外来购房需求，让品质优良的度假物业的价格在3年内翻了一番多。

　　2006年12月中旬，记者在当地采访调查发现，在高档度假酒店扎堆的亚龙湾之外的其他区域如三亚湾等，度假房产的开发也是如火如荼。

　　“第二居所”受追捧

　　“我们兰海花园这个项目2003年发售第一期，当时的售价大约在每平方米3500元左右，吸引了大量的上海客户，后来推第二期时价格涨到每平方米6500元，现在正在推出的是第三期，定价在每平方米8000～10000多元吧。虽然价格涨了许多，但作为一线海景房根本不愁卖。”中谷地产策划总监高盘龙告诉记者。据他介绍，一期的二手房价格大概在每平方米8000元，比起当时的售价翻了一番多。

　　同样位于三亚湾、由兰海实业集团开发的另一个海景住宅项目蓝波湾规模不大，但囊括了双拼别墅、联排别墅和度假公寓几种形态，售价在每平方米5700元～9800元之间，目前销售已进入收尾阶段。据销售人员介绍，客户大部分是北京人，其次是上海和东北客户，也有少量四川人和国外客户。客户购买多数是为了老人过冬和度假居住，也兼有投资目的。

　　地段稍逊于上述楼盘、也位于三亚湾的另一个项目玉海国际度假公寓为了弥补二线海景的缺陷，选择了高层、小

户型精

装修(带家电)度假公寓的产品形态，以其精准的客户定位、产品定位及灵活的代租服务也赢得了市场，自2005年年初开盘至今，848套公寓已售出一半。

　　市场形势同样喜人的还有高档度假酒店。据反映，亚龙湾五星级酒店的客房租金每晚都在千元之上，旺季出租率家家保持在90%以上。

　　借助优越的生态环境和人居环境，三亚市已经成为人们首选的休闲度假地和养老地；借助

房地产开发打下的物质基础，更成为来自国内外的高消费人群的“第二居住地”。难怪三亚市市长陆志远2006年12月14日在亚龙湾参加“城市观点论坛”时风趣地说：“我们对客人的建议是三步到三亚，第一步来看看，第二步来度假，第三步来养老。”

　　岛外买家力挺

　　据官方统计，2006年1～8月,三亚市商品房销售总套数5602套，面积49.08万平方米。其中岛外销售4838套，占总销售套数的86.38%；岛外销售面积41.35万平方米，占销售面积的85.07%。可见，三亚市商品住房主要销往岛外市场。

　　同样来自统计部门的数据显示，以上海为中心的长三角地区是三亚最重要的旅游客源地之一，上海是三亚房地产的最主要外销市场。三亚流行一种说法：每售出4套商品房中就有一套是上海人买的。事实上，几乎全国所有省份都有人在三亚购置房产，美国、俄罗斯、日本、韩国、法国等国和我国港澳台地区也有投资者在这里置业。

　　“这些岛外买家基本上都是‘候鸟式’的，每年在固定的时间段到三亚住上一阵，然后就‘飞’走了。”当地一位开发商描述。他还告诉记者，目前有越来越多的北方城市以及成都等二三线城市的退休族加入到三亚购房大军中。“五一”期间，来自内蒙古和东北等北方寒冷地区的消费者在三亚的购房比例超过了30%。

　　正是这些不断扩大的岛外需求让三亚海景住宅开发持续升温。

　　“作为二居所，客户需要的户型普遍偏小，所以我们的建筑设计也是以五十多平方米的小户型为主。”玉海国际度假公寓营销总监杜媛介绍。来自有关机构的调查反映，三亚2006年70%左右的新增需求是建筑面积在100平方米以下的产品，这也让三亚在宏观调控的风暴中相对平静。

　　三亚市房产管理局负责人说：“三亚的小户型房源结构特点跟宏观调控的规定正好契合。”2006年1～8月，三亚全市90平方米以下的商品住宅销售比例占销售总套数的59.95%，占销售总面积的44.35%。

　　开发水平有待提升

　　“三亚地产的成功更多是靠自然资源带来的，这里的开发商过分依赖自然资源，缺少创新精神。”2006年数次到三亚考察的北京厚土机构主席林少洲指出。他在出席“城市观点论坛三亚行”活动时，专门就挖掘区域文化特性、为城市增加魅力主题作了演讲，与三亚市市长提出的“以文化提升城市”的理念不谋而合。

　　北京师范大学金融研究所所长钟伟也认为，三亚城市核心区的基础设施不够完善，不能对旅游地产有足够的支撑。同时，三亚没有找到适合自己个性的建筑。

　　中国住宅研究会常务副会长张元端则更为深入地指出，城市发展有三条很重要：一是规划，二是基础设施，三是城市管理问题。三亚人口很多，建设发展快，所以在这三方面都要加快步伐。

　　记者在考察过程中发现，三亚旅游地产的开发形态显得单一，基本都是居住物业，而且产品同质化倾向明显、建筑缺少特色，看不到成熟的商业配套，区域整体规划与欧美发达国家旅游区相比差距很大。市长陆志远没有回避这个问题，他说政府也意识到了，专门在亚龙湾规划了商业配套，中谷集团已经投资6000万元在建设，预计年底就可以完成了，也有一些企业做了相应的旅游商业地产开发。

　　有关部门估计，三亚2006年全年房地产开发投资将达21亿元，2007年将迎来新一轮的投资高潮。目前，三亚地产市场的开发主力还是本土企业，此外还有中谷集团、卓达地产、鲁能地产等外地企业，暂未出现各地开发军团竞相进入的局面。或许，对那些在一线城市已经失去发展机会的企业而言，三亚以及海口是可以开辟的“新战场”。