2007上海房价小幅下跌为基调

　　杨白楼

　　临近岁末，对于明年上海楼市走向，业内外尤为关注。目前，全国包括上海的房地产业正在转型，转型的推动力有三个：首先，是自2003年开始的一系列宏观调控；其次，是房地产业的周期性紧缩调整；再次，这一转型也与社会和经济发展模式的转型一脉相承：即由注重经济增长转型为注重和谐发展。因此，房地产行业的转型整体上朝更加健康、稳定的发展方向前进，转型的重点又集中于住宅领域。住房保障已成为住宅产业下一个阶段发展的主旋律。各地“十一五”住房建规划的出台，又使调控思路定型为住宅产业中期发展实施纲要。

　　从今年新一轮宏观调控的政策设计分析，明显是2005年“新老国八条”等政策的升级版。可以说，以“国六条”及细则为代表的一系列举措，对上海房地产市场的整体影响非常明显，原本2005年的调控已明显改变了上海楼市的强势运行轨道，出现了宽幅的市场震荡；今年一季度市场回暖特征明显，可是新政策出台后的下半年，楼市立即呈现出盘整、走弱的大趋势。但应该看到可喜的一面，今年楼市整体比较平稳，反映出目前楼市的素质已较去年明显改善。

　　对于2007年的上海楼市走向，笔者试着从三个方面进行分析。第一、整体分析一下商办类市场发展态势。今年办公楼市场沿袭去年态势，尤其是高端写字楼售价和租金齐飞扬；明年办公楼市场将保持稳定发展态势，市中心高档甲级写字楼供应紧张情况将有所缓解，2008年将出现供应的小高峰，中低档写字楼供大于求的状况有可能进一步加剧。明年商业用房市场还会继续从总量上保持供大于求的格局，价格将呈盘整态势。明年住宅市场将会整体趋弱。虽然今年7月出台了“限外令”，但海外基金对写字楼和大型商业用房的兴趣仍会持续下去，整栋收购行为绝不会戛然而止。

　　第二、大致分析一下住宅市场的供需走势。从供求上讲，《上海市住房建设规划(2006~2010年)》中，根据上海市住房需求调查和发展趋势分析，预计“十一五”期间，上海市新建住房的需求量约1.2亿平方米，预计新开工住房约1亿平方米。上海市住房竣工总量2007年约2600万平方米，其中，配套商品房竣工量2006年、2007年均为200万平方米左右。从需求上讲，中央的住房政策方向正由“人人有私房”向“人人有房住”转变。“国六条细则”中首次提到“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场”，正是这一思路的反映。同时，一系列调控政策之下，投机客退场、投资客犹豫，非理性购房减少，自居型消费将成为绝对主流。总体来看，明年上海的房地产市场将趋于稳定，在刚性需求带动下，成交量既不会大增，也不会大减。

　　第三、重点分析一下住宅价格发展趋势。就明年的短期而言，影响住宅价格走势的主要因素有二，政策导向和供求比关系。从中央的态度上分析，宏观调控还将继续下去，不可能放松。上海市政府绝对不会坐视明年房价大幅增长，最好的结果是能保持目前均价微跌或上下盘整的格局。从供求比上分析，整体供大于求的格局还将继续成为明年楼市的基调，考虑到相当多开发商的资金链已非常脆弱，他们明年会更急于通过或明或暗的降价达到尽快回笼资金的目的。因此，明年住宅价格走势的将以小幅下跌加盘整为基调。

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