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众机构求是：2007年北京房价告别大涨http://www.sina.com.cn 2006年12月27日 09:09 中国经济时报
-展望2007-本报记者 周雪松 2006年岁末，楼市“年终报告”纷纷出炉。来自北京中原的报告显示：今年1-11月，北京住宅销售价格涨幅达到15.53%；同期，伟业顾问亦公布了相关数据：北京普通住宅成交均价同比上涨了17.37%；而仲量联行最新监测表明：今年1-12月，北京高档住宅售价上涨最为明显，涨幅更是超过了19%。 但中国经济时报记者发现，无论是本土中介，还是外资机构，对2007年北京房价走势的研判，均认为不大可能再延续2006年的暴涨。伟业顾问预计，2007年北京住宅成交均价涨幅将回落至10%左右。 有观察人士指出，北京中小户型住房2007年下半年将集中入市，普通住宅将成为未来几年供应的主流产品，限价房、廉租房、经济适用房明年也将批量入市。 因此，北京房价告别大涨，回归理性，或许指日可待。 楼市依然“乐观” 12月21日，仲量联行公布了最新一期研究报告，该报告显示：从2006年1月到12月，甲级写字楼和高档住宅的售价分别上涨约6%和19%以上。仲量联行方面称，2007年北京房地产市场仍“持续乐观”，但新建住宅的价格增长幅度将放缓，将降至11%到14%不等。 “2006年，鉴于公众对住房价格负担的普遍关注，政府针对住宅领域的投机和投资过热的现象采取了多项调控措施。”仲量联行报告认为，“由于惯性的原因，2007年上半年(北京)住宅价格仍可能上涨，但下半年将趋于稳定。” “由于奥运会日益临近，许多潜在的买家可能选择持币待购，从而造成交易量的短期下降。”仲量联行北京研究部主管凯安娜向本报记者表示，“本地房地产开发商面临贷款限制，加上消费者越来越理性和成熟，市场上一些促销手段可能增多。”“多数地区(住房)的租金将保持平稳或略有下调。” 伟业顾问在仲量联行之前发布了2007年房地产市场预测报告。伟业认为，2007年土地供应量有大增趋势。《北京市十一五住宅建设规划》中计划2006、2007两年居住用地供应规模3600公顷，到目前为止公开出让土地仅627公顷，加上经济适用房的300公顷住宅土地，仅占到住宅供应计划的1／4左右；而2005年的土地供应计划也远未完成，2006年未达到计划的土地供给量将在2007年得到应有的体现。 伟业顾问进一步分析指出，2007年北京有效土地供应量预计约为1192公顷，按照北京市平均容积率1.8计算，估算2007年北京有效供给住宅面积大约2145万平方米，与2006年预计全年供应量1400-1500公顷相比，将增长50%以上。 “预计2007年住宅成交均价涨幅将回落至10%左右。”来自伟业顾问的上述报告显示，2006年，北京普通住宅成交均价同比上涨17.37%。 写字楼价格上升潜力不大 北京写字楼在近几年集中供应，尤其在2006年出现井喷现象，整体供应三百多万平方米。北京中原预计，2007年的新增供应将有所回落。由于奥运临近，多数写字楼项目提前释放，2007年这些写字楼项目将进入下一步的市场消化阶段。 北京中原方面表示，随着销售市场井喷带来的巨大压力，以及持有租赁带来的项目增值，预计2007年将有部分项目转入租赁市场，从而加大写字楼租赁市场的供应。租赁供应加大将给需求客户带来更多的选择空间。 北京中原报告认为，2007年政府对住宅市场的调控有可能会进一步加大，将会促使更多的投资客群进入写字楼市场。不过此类投资客群对写字楼的面积需求将集中在中小户型面积，而整栋或整层购买的投资客群将不会产生太大变化。随着2006年供应的井喷，预计2007年写字楼整体均价仍会继续下滑。 不过，北京中原同时认为，虽然2007年北京写字楼整体价格上升潜力不大，但甲级写字楼价格仍有一定突破空间。“预计2007年写字楼租金水平将保持在较为平稳的水平，但由于新增供应楼盘将客群大量分化，甲级写字楼的入住率仍不甚乐观。北京写字楼租赁需求的旺盛将很难缓解供应过量带来的空置率上升。” 酒店市场蒸蒸日上 有关统计显示，北京在2006年前11个月内所接待的海外入境旅游者人数已超越了2005年全年所接待的人数。入境旅游人数持续增长将使北京酒店市场以强劲的势头结束2006年。截止11月的官方数据，已有3636000海外旅游者入境北京，与2005年全年的人数相比多出了大概7000人。 “预计北京四、五星级酒店市场在2006年末将以较好业绩收尾。”仲量联行酒店集团较早前就做出了这样的预测。截至2006年10月，尽管北京四、五星级酒店入住率略微下降，但日平均房价增长了大约8%，平均每间客房收入也因此增长了7%。”仲量联行酒店集团相关负责人近日透露。 “海外入境旅游者屡创新高对北京的酒店业无疑是一个好消息。基于经济的强劲增长，酒店市场如虎添翼，酒店运营业绩的持续增长得到了重大的支撑，”仲量联行酒店集团上述人士说。据悉，2006年前9个月，北京市地方生产总值与去年同期相比增长了12%。 在2008年北京奥运会来临之际，未来两年内一些酒店将陆续开业。根据仲量联行酒店集团预测，2007至2008年之间至少有8707间新增客房完工。 针对奥运会后酒店市场可能呈现供过于求的现象，仲量联行酒店集团中国区高级副总裁吴嘉保小姐持不同看法，她说，在探讨这个问题时，必须同时考虑到相对的酒店需求来源。“北京庞大的经济基础在未来的十年内将推动财富增值与广泛的经济发展，这将为酒店市场创造空前的商务与休闲旅游需求，刺激酒店市场的整体发展。” 吴嘉保认为，北京在2008年奥运会后，仍将是海外投资者进入中国的重要窗口城市。另外，吴表示，投资人士已开始调整投资切入点与策略来配合市场发展，购买现有的、高素质的酒店资产仍是当前投资者主要的投资意向，同时，投资者也不排除其他投资渠道，例如投资国内酒店公司或与本地伙伴公司合作。“这些选择将随着中国旅游业的发展而备受关注。”吴说。
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