调控令北京二手楼市凸现五大问题

　　来源：中国经营报 本报记者：链家地产

　　1.已购公房交易遭遇“滞胀” 二手商品房交易涨幅下降

　　据链家地产统计资料显示，2006年北京二手房交易量为7.6万套，相比2005年的7万套仅增长了8.6%。再上市公房的交易量过去连续3年中基本处于一个“滞胀”的状态，显然遭遇到了“瓶颈”(见表一)。

　　造成此种状况的一个主要原因在于，再上市公房的房源供应数量有限。比如央产房自2003年10月允许上市交易以来，截至2006年9月30日止，累计盖章通过者仅为15200套，而央产房的存量至少在60万套以上，由此可以看出已购公房的房源供给明显不足，业主的“惜售”心理较重。有许多业主既不愿意出租也不愿意出售，让其闲置，导致了资源的浪费，而对其征收一定的资源浪费税，可能有助于释放部分房源到流通市场。

　　另外，从2004～2006年的二手商品房交易量来看，相比再上市公房交易量有比较明显的增长，但年涨幅也出现了较大的下降(见表二)。出现这种状况的主要原因在于，今年营业税政策的调整以及

个人所得税的征收、土地增值税的征收，促使80%以上二手商品房的交易成本明显增加，影响了买卖双方交易预期，使得交易难度加大，从而抑制了其房产的成交。

　　2.二手

房价格高位运行 价格涨幅过快

　　从2005年和2006年的京城

二手房价格走势来看，出现了过快上涨的趋势(见表三)。今年1～5月的二手商品房平均价格为每平方米6254元，相比去年的每平方米5684元上涨10.03%，今年6～12月的价格为每平方米7216元，相比今年1～5月上涨15.4%，涨幅加快。

　　由此表明，虽然受到了宏观调控政策的影响，但是二手房的平均价格不仅处于高位，而且价格涨幅也明显过快。造成这种状况的原因主要在于三个方面，首先是供需矛盾比较突出；其次是交易环节的税费征收导致的“成本转嫁”；第三是当前中介市场存在的违规操作。

　　3.中低价位需求旺盛 供需结构性矛盾突出

　　目前，北京二手房市场的总体供需比保持在1：3左右，但中低价位的需求比较旺盛，供需矛盾紧张。其中总价在40万～50万元之间的房产供不应求状况最为突出，供需比在1：5，50万～60万元的供需比次之，在1：4.2左右，40万元以下和60万～80万元之间的供需比均在1：3.5；而100万元以上的二手房供需基本持平，在1：1.2左右。另外，按照二手房单价的供需比来看，单价在每平方米10000元以上的供给与需求也基本持平，供需比在1：1.4左右，而每平方米5000元～7000元之间的供需矛盾最为突出，比例达到1：4.5左右。由此可以看出，当前北京二手房市场的中低价位需求比较旺盛，而供需结构性矛盾非常突出。

　　4.区位优势差异导致“置业回城”现象突出

　　当前京城二手房市场供需矛盾最为突出的区域，主要集中在公主坟、牡丹园、阜成门、中关村、玉泉路、和平里、紫竹桥等，供需比均在1：8以上；而南城板块、商品房开发比较集中的东四环外区域，供需矛盾相对比较缓和，在1：2~3之间。这种置业“偏好性”只能随着北京区域的协调发展慢慢转变。但是，从目前北京二手房的置业人群的实际情况来看，许多人因为郊区的交通瓶颈、教育资源的相对“匮乏”、生活配套的不完善(商业配套、医疗配套等)等方面存在的缺陷，纷纷将置业需求重新回流至城区，据“链家地产”统计资料分析，这部分人群占到全部购买二手房人群的5%左右。

　　5.售价租金比拉大 接近国际警戒线

　　当北京二手房价格保持较快增长的情况下，租赁市场的价格却没有呈现出明显的增长趋势，从而导致了二手房的售价租金比出现拉大的趋势，今年北京的二手房售价租金比已经接近国际公认的警戒线。据“链家地产”统计资料显示，2006年北京市一居室普通住宅的租金为1526元/月，一居室普通住宅的每套平均总价在37万元，也就是一居室普通住宅的售价租金比在242：1；二居室普通住宅的租金为1751元/月，二居室普通住宅的每套平均总价为49万元，其售价租金比在280：1；三居室普通住宅的租金为2343元/月，每套的平均总价为67万元，其售价租金比为286：1。而按照国际公认的一个售价租金比应该在200：1~300：1之间，从中可以看出，北京市二手普通住宅的售价租金比正逐渐拉大，这种状况也给市场发出了一个值得警惕的信号。