二手铺也要当一手铺来买

　　价格不是第一位的考量因素

　　来源：中国经营报 本报记者：李乐

　　同样的投资决策，盈亏的命运却迥然不同。一年前，全忠(化名)和贺祖钧都还只是 “二手商铺”的投资者，但一年之后，全忠急于将自己手中的商铺再次转手，而贺祖钧却在寻找新的可供购买的“二手商铺”。如今，两者命运已经迥然不同。

　　随着商铺总体价格的不断上涨，商铺投资的门槛也越来越高。于是，一些出于各种原因，进行转让的商铺，成为了相对廉价的投资机会。然而，廉价既意味着机会也意味着风险。从全忠和贺祖钧截然相反的命运，便可窥出其中规律一二。

　　捡便宜？

　　“还差八万元。” 全忠搜罗了自己手中所有可以动用的现金，却发现还有如此大的“首付缺口”。这一幕发生在一年前，那时，对于商铺投资，他还只是个“新手”。全忠看中的是一个名叫“中关村E世界”的商业项目，地处北京中关村的核心位置。毋庸置疑，这里是日后赚钱的黄金宝地。

　　然而，现金的匮乏，令他不得不最终放弃。“真是凑不出那8万元。”他的口气里带着无尽的遗憾。

　　正是这8万元的现金缺口改变了他的投资命运。彼时，一心笃定中关村商铺良好投资回报的他，开始通过各种渠道选择其他价格相对低廉的商铺，但并不顺利。在他即将丧失信心时，某商业网站论坛的一个帖子又燃起了他的希望。

　　“是个二手的铺位，价格只有中关村E世界的一半都不到，面积上也差不多，还是电子卖场。”他回忆说。更让他心动的仍旧是位置，这个要转卖的商铺与自己先前看好的中关村E世界仅有不到1公里的距离，虽然规模上要小很多，但在当时的全忠看来，便宜一半的价格，足以让他深入了解一下这个铺位。

　　随即，他通过电话约见了这个铺位的卖家，全忠担心的事情，一件也没有发生。在检验过各种法律文件之后，他发现，这是一个产权清楚、无任何法律纠纷，而且是已经正式营业的商业项目。“当时只是发现客流不太多，但上家说，这个商业项目和E世界一样，是统一招商、运营的，等过了刚开业这段时间，客流肯定会上升。” 全忠回忆说。

　　彼时的他，并非没有担心，但是最终想到“差一半”的价格，他觉得还是值得冒上一次险。于是，利用银行的商业贷款，全忠买下了这个商铺，但到手半年之后，客流非但没有上涨，反而下降，商铺的出租都成了问题。而运营者在给付了三个月的“包租”费用之后，由于整体的经营不善，包租的费用也开始拖延。就这样，全忠在商铺上“出师不力”。

　　“淘”商铺

　　与记者见面时，比全忠幸运得多的贺祖钧刚刚陪女友逛街归来。他的女友是一个“淘宝”的高手，总能在一些不起眼的小店里买到“物超所值”的商品。贺祖钧笑谈，自己能买到一个合适的“二手商铺”，从自己的女友那学到了不少东西。当然，无论是淘“商品”还是淘“商铺”，都需要时间。

　　“他(全忠)总共用了半个月就决定了，我用了一个半月。” 贺祖钧和全忠有一面之交，于是，他试图把他取得成功的原因全部归咎于自己花了更多的时间去考虑，但显然，这不是问题的全部。

　　与全忠相似的是，他最初也一样看中了中关村E世界的商铺，最终却苦于现金不足而放弃购买。不过，他与全忠最大的不同在于：面对价格可能会更便宜的二手商铺时，他以最快的速度忘掉了他曾经钟情的中关村E世界，转而以“一手商铺”的标准去考量他所面对的几个二手商铺。

　　他告诉记者，自己在中关村考察的几个二手商铺中，“像挑选一手商铺一样，看重经营水平、客流量等标准。所以在好项目可能产生的投资回报效应，在许多地方根本不可能复制，隔着一条街，客流就会不同，更何况其他方面的差距。”他说。显然，贺祖钧显得更为理性。

　　贺祖钧没有抱定“IT卖场”这一条“大腿”，在中关村范围内考察了几个“不合要求”的二手商铺之后，他开始把目光投向了其他区域。“后来我发现，阜成门一带的小商品批发市场，虽然没有中关村的租金那么高，但总体回报还可以，而且氛围已经形成了，客流不成问题，这样的风险很小。”在这样的思路下，他最终选择了一个天意批发市场内并不算“太便宜”的商铺。

　　一年过去，贺祖钧的商铺租金稳定，虽然面积很小，但每月的租金还是可以达到1万元上下。有这样稳定的现金流的支持，贺祖钧开始考虑买进新的商铺。而一年前和他处在同一起跑线的全忠，正在筹划把自己手中的这个商铺低价出手，毕竟银行贷款的压力甚大。

　　生意经

　　“对于二手商铺是否很便宜，这个倒不必考虑太多。”有着亲身体验的贺祖钧始终提倡一种“买旧如新”的心态。因为如果一个经营情况不错的商铺，应该是升值而不是贬值的。二手商铺之所以有时会有价格的下降，无非出于两种情况：一是原有经营者试图转行，发现了更好的投资机会，二是现有状况经营不善，因此，买二手商铺时，务必不能过分期待价格的便宜。

　　其次是法律纠纷——这是购买二手商铺最大的风险所在。因为拥有独立产权的商铺，其所有权可以用作抵押向银行借款，因此，弄清看中的二手商铺是否产权干净就十分重要。目前，记者掌握的消息表明，北京市建委正在筹划建立商铺网上交易系统，届时，二手商铺是否存在产权抵押或质押的情况，便可实现方便查询。

　　另外，贺祖钧提醒其他投资者，在选购大型集中商业中的二手商铺时，要留意该铺位的位置以及其所在的楼层是否有主题店铺。如果楼层内没有主题店铺就要看其楼层的营业定位是否明确。这些都会关系到所选店铺的人流状况——而这与选择新商铺的标准几乎没有差异。