解决我国廉租房建设发展的政策和资金建议(06-12-22)

　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。国务院研究促进房地产业健康发展措施 “2006国六条”中调控房地产业六项措施中，第一条就是：“应切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租房”。由此看来，廉租房正被寄予厚望，甚至被认为是解决中国目前住房社会保障困境的一剂标本兼治的良方。但是，廉租房体系建设的现状和进展却并不令人乐观。

　　一、廉租房体系建设的现状和进展

　　建设部2006年3月底通报的全国城镇廉租房制度建设和实施情况显示：截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租房保障范围，但是，福建、河南、云南、吉林、甘肃、内蒙古等6个省（区），实施廉租房制度的城市不足50%。廉租房制度建设的突出问题在于：部分地区对廉租房制度建设重视不够；没有建立稳定的廉租房资金来源渠道，部分城市财政预算安排资金不足；廉租房制度覆盖面小，一些符合条件的最低收入家庭不能及时得到保障；部分城市廉租房制度不完善，有122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序。同时，大部分未开展廉租房的地级市都集中在中西部地区。未能及时建立廉租房制度的主要原因，除了地方政府重视不够的主观原因，客观原因就在于这些城市普遍是“吃饭财政”，资金问题是影响廉租房建设的主要原因。

　　综上所述，我们不禁要问，中国廉租房的出路究竟在哪里？

　　二、廉租房的政策出路在于政府高调介入

房地产业

　　按照国家规划的混合居住模式和综合住房供应体系，廉租房将成为城市住房社会保障的主要支撑点，其亮点就是政府高调介入房地产业。其主要政策包括：第一，形成完整的政策体系。从廉租房的资金供应、申请、审核、退出、档案管理、数据分析和组织考核等多方面进行政策立法，为住房社会保障和廉租制度的落实准备系统的、规范的政策基础，为加大执行力度创造条件。第二，形成新型公房模式。随着

经济适用房和廉租房模式的并轨，在划拨土地上兴建的新型公房社区可能会逐步形成。这种模式既和商品房社区相区分，又和传统的福利性公房不同，国家的住房供应体系将会发生改变，保障性供房的覆盖面必将对楼市产生重大的影响。第三，提升基层房地产管理部门的管理水平。随着档案管理制度和规范化管理与考核制度的施行，执行廉租房制度的责任部门的管理水平会不断提高，为执行力建设奠定了良好的基础。若廉租房能解决住房保障的政策瓶颈，政绩考核和执行力建设必将形成强大的合力，使住房社会保障走向深入。第四，对廉租房建设情况进行量化考核。例如：前不久颁布的《城镇廉租房工作规范化管理办法》，就详细规定了廉租房建设的考核方案与规范化管理考核表，从制度建设、管理与服务、实施程序和动态管理等四个大的方面进行量化考核，加强了组织督查水平。

　　在廉租房制度的推进过程中，结合国家调控的目标，还有很多疑难问题尚未解决。比如保障性住房供给的覆盖面和资源占用问题，还需要进一步加以研究和探索。

　　三、建设、经营的多元化是解决廉租房资金缺口的唯一出路

　　1．缺少建设资金是廉租房房源不足的关键原因

　　截至 2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，扣除这部分已经提供了住房保障的资金，新建廉租房资金缺口至少为650亿元。这个数字还是保守估计。因为如果按照国际上廉租房配发标准计算，资金缺口将非常巨大。例如：新加坡87%的人租房居住，香港公共房屋居住人数占居民总数的50%，2004年我国新开工住宅面积达到47949万平方米，假设按照香港模式，按照50%的比例投放廉租房，未来几年，每年的廉租房建设资金将在3361亿元，这意味着一个中国政府必须面对的结果——仅以现有政府财政为主的模式直接投资廉租房建设，必将面临较大的挑战。全国291个地级以上的城市中，有70个尚未实施廉租房制度。巨大的资金缺口可以解释这个远不尽如人意的结果。

　　2．资金不足的原因

　　造成廉租房建设资金不足的主要障碍包括以下两个方面。首先，政府参与不够积极。廉租房在利益和政绩方面无利于地方政府和财政。如果不进行严格的监督，很难调动地方政府的积极性。而且由于廉租房自身福利性的特点，决定了其不可能获得高利润回报。其次，信贷结构不合理，金融工具缺失。从国际经验来看，贷款是廉租房建设融资的总要组成部分。廉租房的租金回收是一个长期的过程，这就决定了廉租房开发贷款必然是长期贷款。而我国廉租房融资大都寄于财政篱下，金融机构还没有发挥实质性的作用。

　　3． 多元化是廉租房的建设和经营的必然趋势

　　按照国际惯例，廉租房的建设和经营必将是多元化的，其中包括政府的资金注入，以及通过市场融资或政府举债的方式发行债券，以此作为长期的资金支持。从已经开展廉租房试点的城市看，目前的资金来源渠道主要包括财政拨款（直管公房出售或出租收入）、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠等。最近出台的政策，进一步要求将土地出让金净收益中的部分资金用于廉租房建设。即使如此，目前我国廉租房建设融资的渠道仍比较单一。必须调动一切可以利用的资金，才能为廉租房的发展带来更大的活力。

　　4．利用多元化的资金开展廉租房建设的设想

　　首先，可以实行优惠政策吸引民间资金。根据国际经验，政府公共住房建设逐步引入民营企业参与是一种普遍趋势。例如：可以将建设廉租房作为条件，向开发商增发一定规模的优惠贷款，同时政府给予地价优惠，而开发商划出部分土地、房屋作为廉租房。实际上，引入民间资金是廉租房持续发展最有效的资金保证。

　　其次，可以征收社会保障税。我国的住宅保障税，可以面向城镇在职居民，向购买、居住别墅、高档商品房的高收入群体征收特别住房保障税。该税收专款用于廉租房建设、修缮和廉租房租金补贴。

　　还有，从社会福利彩票筹集款中适当提取一定的比例，专项用于廉租房。福利彩票销售额巨大而且资金来源持续稳定，这也符合廉租房建设资金缺口巨大，需要长期融资的特点。

　　对于廉租房建设意义最为重要的是：国家开发金融机构的介入，将发挥巨大的导向和动员作用。廉租房属于政府提供的准公共物品，一次性投资大，经济效益低，传统上是财政投资领域。而对于财政实力较弱，缺乏城建项目启动资金的城市，很难筹措资金满足廉租房建设要求。日前，国家开发银行已经表态，将“重点针对低收入者的住房建设——从规划、土地整治开发、住宅建设、一直到最后分配方面的辅助措施——提供长期贷款”。

　　四、 结束语

　　全面推出廉租房体系，中国经济的支撑能力还很有限，小范围可行，大范围为时过早。只有当中国经济发展到一定程度，整个廉租房体系才能真正建立起来。这正如重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏所说的：“在目前情况下，中国真正要完成廉租房体系的全面建设，还需要十年左右的时间”。（作者：

审计署驻兰州特派办 张轶楠）

　　

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