王石：技术化解决政策问题

　　郝倩

　　万科董事长王石认为，中国的国情使得万科与大型国有企业进行合作是一个战略决策

　　面对宏观调控，万科有技术准备，有某些方面的标准化，很快就推出来

　　“我们很开心，政策出来后拿了五块地。因为其他发展商都不投标，万科以底价拿到五块地，而且这些地都是我们过去很难拿到的。”万科企业股份有限公司董事长王石在接受《第一财经日报》专访时表示。

　　SOHO掌门人潘石屹表示“2006年是房地产商最受伤的一年”，王石却认为万科已经用技术手段部分解决了政策问题。而接下来，作为对金融支持以及资源要求颇高的房地产企业来说，寻找国有企业为合作方不失为一条不错的途径。

　　化解“90/70”的政策难题

　　“我们绝对不是说对‘90/70’政策一点困惑都没有。但是我们不是研究怎么打政策的擦边球，而是政策层面的问题我们技术化地把它解决。”王石表示。

　　照万科的理解，第一，“90/70”的政策是一个总的城市的发展，不可能每个项目都达到这样的要求。根据万科之前调查广州市的结果，100平方米以下占市场比重50%；上海才到37%；北京是则不是35%。

　　万科在对“90/70”的政策研究中发现，相比较而言，“90/70”做老年公寓、青年公寓是没有问题的。

　　“我们研究，一个是大学生公寓，这是我们开发多年的‘蚂蚁工房’。再一个我们研究老年住宅，我们认为在中国，像在欧洲、北美那种单独的一个社区，就是老年公寓，大片的开发不适合中国国情。一个是经济能力上中国更多老年人不具备这样的购买力。第二，这不符合中国人的伦理关系。反而我们认为，在这混合社区里开发适合老年人居住的老年公寓比较合适。”王石说。

　　同时，王石认为，即使是“90平方米以下做到80%”，万科也绝对不搞“双拼”：“两套90平方米住宅拼成180平方米。这是售货员都能听懂的道理，这样的双拼方法是非常浪费的。且不说这种双拼180平方米非常不好用，万科不能做这样的事情。”

　　“万科有技术准备，有某些方面的标准化，万科会非常快地推出来，所以显得有市场

竞争力。”王石称。

　　以此研究作为支撑，王石前一段时间奉行的拿地原则是：“因为‘90/70’多是限制你超过没超过，我们90平方米以下做到80%。所以拿地的时候，很快就可以审核通过。反过来，如果像‘偷’5平方米，反而会被政府反复地审核。”

　　最终万科成了赢家。“在大家都懵懵的时候，万科连续拿了五块地，没人竞争。例如有一块地，原来我们研究对手会有六家投标，最后发现只有一家投标。”

　　等我们再进宁波就不会像以前一样了，大家又知道还得搞，还得拿地，这个价格又会上去了。这是很经典的说明，万科没有任何投机，通过技术分析还是可以拿到地的。

　　与大型国企合作是战略决策

　　“寻找大型国有企业作为合作伙伴是万科的一个追求。”王石称。他解释说，万科目前最大的股东华润是大型国有企业，同时，万科和中粮投标五个项目，中粮也是大型国有企业。

　　“因为我们认为有很多资源是大型国有企业的，一个是人才资源，第二个是物质方面的资源，所以，对于中国市场来说，和大型国有企业合作是社会进行资源整合的重要方式。”王石说。

　　对于之前万通与泰达的合作，王石认为这是近期国内民营企业与国有企业合作的典型案例。

　　“当时冯仑征求我的意见，说要引进股东，但是有点犹豫不决。我说我举双手赞成，因为泰达开发区有很多土地，有人才资源也有物质资源。在

宏观调控的态势下，一些民营企业遇到发展瓶颈，王石认为就是要和大型国有企业合作。”

　　“所以中国的国情使得万科与大型国有企业进行合作是一个战略决策。”

　　王石点评目前

房地产企业的生存状况为：像华润、中信、中粮、保利等中资背景的企业现在都非常活跃，同时，相对受影响比较小的民营企业全是在香港上市的。最典型的绿城，上市了之后即刻就是鲤鱼跳龙门。而同时，我们公平谈顺驰，如果它在香港上了市，它的情况不会是现在这样的被动局面。

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