虚拟产权式商铺：充满变数的投资诱惑

　　●虚拟产权式商铺将经营管理和招商行为统一到经营管理公司之下，经营管理公司可以依靠对商业定位考虑，系统进行招商，从而实现商业楼盘整体规划。

　　●目前，虚拟产权式商铺市场还存在一些问题，投资风险较大。一位不愿透露姓名的开发商说，虚拟产权式商铺在一定程度上成了一些开发商资金回笼的工具。

　　□经济视点报地产主笔 孙 飞

　　近日，记者的一位朋友托我帮其挑选一处商铺进行投资，几个电话的一番考察之后，对于售楼员所说的投资收益颇为心动，但同时对于投资风险的把控问题心里也没了底。早就听说虚拟产权式商铺的风险控制问题，这次“亲身体验”之后，还真是不可小觑。不过，到最后，还是那句老话：“投资有风险，入市请谨慎。

　　怎么个“虚拟”法儿

　　记者在报纸上看到位于郑州西太康路上的一家

商业地产项目的广告，“3年租金即刻拿”、“抢钱计划”等文案诉求，让人很是动心，遂电话咨询。

　　销售员给记者解释，她们是5年一个托管期，前三年的租金冲抵铺款，只需要几万元便可在黄金地段拥有一套10平方米左右的商铺。当记者问5年后怎么办时，销售员解释说，5年后再由专业经营公司进行租金确定，由他们统一经营、统一出租。听到这儿，记者越听越悬乎，似乎问题有点复杂，但基本的内容已搞清楚，就是我花钱买了商铺，具体经营什么、租金多少，我说了不算。我是有独立产权，可以“坐享其成”，但干预不了具体运营，就像把自己风筝的线交到别人手里一样。

　　说实话，商业地产不好玩儿，对于“虚拟产权式商铺”的概念，刚开始记者也有点儿不太清楚，对于一般的购买者来说就更迷糊了。后经查证资料和请教专家，才对“虚拟产权式商铺”的“虚法儿”有了个了解，比较生涩，但还得硬着头皮看下去，否则，你很难探个究竟。

　　目前，国内在界定什么是“虚拟产权式商铺”时有两种不同的概念： 第一种认为“虚拟产权式商铺”是指发展商在销售商铺同时，自己或者通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，购房者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。第二种认为“虚拟产权式商铺”是指

开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，不划分功能区域销售给多个业主，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。

　　第一种概念强调购房者无法实际掌控商铺，或者说不能自行利用商铺进行经营，因此属于“虚拟”产权。从法律上而言，所有权包括占有、使用、收益、处分四种积极权能，如果说不实际使用就属于“虚拟”产权，所有房屋出租都将形成虚拟产权。因此，这个概念不符合虚拟产权式商铺的本质。

　　第二种概念，由于购房者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，购房者不关心自己的商铺产权本身，仅仅关心商铺投入的回报。产权成为了“虚拟”的收益权属。这个概念更符合虚拟产权式商铺的本质。虚拟产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种

房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。主要表现为商铺业主出于投资目的，商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

　　产权式商铺在我国的发展经历了三个阶段：第一阶段是返租阶段，卖铺和租铺是同一主体；第二阶段是包租阶段，卖铺和租铺分属两个主体，实现了卖铺与租铺在法律上、经营上的分离；第三阶段是转租阶段，将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源，专业经营，规避风险，保障收益。虚拟产权式商铺基本模式：虚拟产权式商铺在实际操作模式上一般为投资者提供固定的租金收益，及一个较长的租约期限，经过统一进行经营管理，将投资风险降至较低。

　　产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为了大部分投资者都可选择的一种投资方式，而由此吸引来的非商业运作专业人士和实力较弱的商业经营者，无疑更加需要有专业管理保障的产权式商铺。虚拟产权式商铺将经营管理和招商行为统一到经营管理公司之下，经营管理公司可以依靠对商业定位考虑，系统进行招商，安排特定商家进入特定区域，从而实现商业楼盘整体规划。然而由于虚拟产权式商铺存在多个主体，多重法律关系，因此一旦处理不好，引发的纠纷种类多，而且业主具有共同利益，常常发生集体诉讼。

　　既然充满变数，何以火爆绿城

　　对于一般过日子的老百姓来说，做什么都喜欢落个踏实。“虚拟”一词让大多数心里没了底儿，总觉得明天可能会出什么事儿一样。

　　的确，“虚拟产权式商铺”风险的确很大。一位不愿透露姓名的开发商朋友告诉记者，虚拟产权式商铺事实上成了不少开发商资金回笼的工具，这种销售方式，商铺可以卖，酒店套房也可以卖，甚至连公共厕所都可以卖了，反正是包租10年。而真正的问题在于，10年包租期内会不会出问题，10年包租期满后业主怎么办？因此，虚拟产权式商铺就像一颗“定时炸弹”，已经为市场埋下了隐患。以10年包租期来说，如果10年包租期内，由于开发商或大商家任何一家经营不善或倒闭，这颗“定时炸弹”极有可能提前引爆。

　　虚拟产权式商铺存在种种问题，这些问题都是无法协调的，所谓的“长期包租最有保障”只不过是一张“空头支票”。

　　首先，虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租或者以百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成了货架，有的成了通道，有的成了装饰物。

　　其次，包租期内可能出问题，包租期满后难以为继。一方面虚拟产权式商铺包租期满后，由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位，如何再出租？有的商场包租销售，通道划分根本不符合经营的需要，这样的项目即使全部销售出去，将来又如何招商经营？另一方面，超市百货大卖场一般采取统一收银扣点模式，而不是直接向租户收取租金，包租期满后，普通业主将来如何向租户收租？大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家过低的租金要求怎么办？大商家谈不好租金撤走了，商场如何再经营？投资的价值如何体现？

　　“虚拟产权式商铺”既然风险如此之大，那为什么在郑州还大行其道呢？一策划公司告诉记者，从开发商角度讲，“虚拟产权式商铺”回笼资金快，销售速度快；从购买者角度讲，虚拟式商铺总价较低，购买门槛低，再加上开发商的“收益诱惑”，很容易掏钱。

　　另外，“虚拟产权式商铺”不是不可以赢利。一位在经营着“虚拟产权式商铺”的老总告诉记者，其实，“虚拟产权式商铺”如果操作得当，是可以投资的。

　　首先应该是招商在先，买卖在后。开发商应该把招商工作进行完毕之后，再行买卖，这样可以避免将来无法招商的情况出现。

　　其次，开发商应该还投资回报率以真实面目。开发商为了便于销售作出8%甚至更高的投资回报率往往不切实际，这样除了起到推动销售作用外，还抬高了投资者的期望值。剩下的便是给自己背了一个沉重的包袱。一旦出现效益不佳或者中途退出，回报率便无法兑现，纠纷由此产生。当出现合同期满或者中途终止时，应当由第三方出面统一协调，经营权暂时由第三方统一收管，再进行招商，这样便可以避免混乱局面的出现。