判决无法兑现 投资人一筹莫展

　　姜蓉

　　拿到胜诉判决书已经半年了，可是面对无法实现的判决，吴晓明(化名)依然一筹莫展。法院判决商城退还铺位款，可是款项一直要不回来。对于北京大红门亮驿商城商铺的投资决定，吴晓明懊悔不已。同为产权式商铺，继碧溪之后，亮驿商城也由于承诺回报无法实现，投资者与开发商一直纠纷不断。

　　在多次更改经营项目之后，现在，亮驿商城又改成了箱包批发城。据记者实地调查，亮驿箱包批发城目前开业已经两个多月，一、二层铺位已经租满，三层正在装修过程中。记者在商城里转了近两个小时，发现商城的生意非常冷清。商户们告诉记者这个商城第一年进驻是不需要交租金的，但是合同签了三年。

　　记者以租店为由与几个位置较好的铺位进行交流，这些铺面的老板都不约而同地表示想把店转租出去，费用在2万元到8万元不等。他们一方面向记者大谈该商城的前景，另一方面却急于将店铺出手，可以看出，商城铺位虽然是免费的午餐，但也是烫手的山芋。

　　20%的回报诱惑

　　2004年6月，吴晓明在《北京晚报》等报纸上看到亮驿商城商铺的销售广告，“年租2万元仅售10万元——旺铺所以旺销” ，“商铺投资，优厚的20%利润回报”等标题使他心动不已。亮驿商城商铺的投资模式也是时下流行的售后包租：投资者购买亮驿商城的商铺，然后由亮驿商城包租，亮驿商城担保投资者每年获得20%的利润回报。

　　广告一出，许多像吴晓明一样的投资人纷纷前往亮驿商城售楼处。在售楼处，吴晓明看到了该商铺楼盘五证齐全，而且从售楼小姐处详细了解到了该商铺的经营前景：“商城以北的果园童装要整体拆迁，800余家商户提前集体预约进场，搬到亮驿商城里。” 合同显示，购买人2008年10月1日可以获得商铺的产权，但是在此之前，只能获得该商铺的使用权。亮驿商城还承诺四年以后即可办理商铺的产权过户手续，如果投资人不愿意过户，亮驿商城还可以按市场价回购商铺。

　　为了确保自己的投资回报，吴晓明等人在附近的商城做了一番调查，了解周围的商城租金情况，租金最高的为北京大红门服装商贸城每平方米年租金达到4.9万元，最低的果园童装批发市场每平方米的年租金也在8300多元。而且亮驿方面宣称商铺包租出去已经是铁板钉钉的事。

　　似乎一切看起来都很完美。和吴晓明一样，大约300名投资人纷纷拿出积蓄购买了1~3个商铺，每个商铺的价格大约在10万元左右。在接受记者采访时，吴晓明表示，当时购买商铺都是现金结算，直接与亮驿商城交易，没有通过银行贷款。

　　“五证齐全”的玄机

　　好景不长，2005年以来，吴晓明等人只获得该年度前两个季度的小额“回报款”后，就再也没有收到回报款。从2005年10月份开始，很多投资人对此异常情况警觉起来，纷纷要求亮驿商城对不能按时打款予以说明，得到的答复是亮驿商城因遇到意想不到的困难暂时无法履行协议。

　　吴晓明和一部分投资人到商铺进行调查，发现原先承诺的儿童服装城并没有开起来，后来又改成了电子城，电子城招商不利又改成了婚纱摄影。众投资人对亮驿商城是否有履行合同的能力和其现有资金状况能否让该商城正常经营产生疑问。

　　律师调查发现商铺销售时，亮驿商城方面出具的五证另有玄机。部分投资人于2005年底向丰台区人民法院提起诉讼，请求法院撤销其与亮驿商城签订的《铺位使用权买卖合同》、返还购房款和赔偿利息损失，并聘请代理过碧溪商铺案的律师赵小波代理诉讼。

　　案件并没有大费周折，吴晓明等人获得胜诉。记者在一份丰台区人民法院出具的民事判决书上看到，法院判决亮驿商城无权与吴晓明签订《铺位使用权买卖合同》内容与事实不符。因此判决撤销亮驿商城与吴晓明签订的《铺位使用权买卖合同》并返还吴晓明购铺的付款及利息。

　　原来，投资者在购买这些“产权式商铺”时，与亮驿方面签订了两个合同，一个是《铺位使用权买卖合同》，另一个则是《委托经营协议》。在《铺位使用权买卖合同》中，亮驿商城宣称，“亮驿商城以购买的方式取得北京市丰台区大红门南顶路51号地块(即亮驿商城所在地块)的土地使用权，并在该合同中承诺可为投资人办理产权过户手续。

　　但实际情况却是：大红门亮驿商城所在项目的立项人为北京长兴房地产开发有限责任公司(下称长兴公司)，长兴公司开发的该项目取得大产权证。2003年11月1日, 朱庭慧(亮驿商城法人)、李文胜与长兴公司签订《商品房买卖合同》，朱庭慧、李文胜购买长兴公司所开发的康泽园小区商业用房二、 二层 ( 即亮驿商城二、三层 )，而并非是亮驿商城购买。亮驿商城实际并非 “大红门亮驿商城”所在项目的项目人及预售许可证权利人。

　　“摸索”经营模式未获成功

　　律师赵小波在接受记者采访时表示，这个项目一开始对公众宣传时就带有一定的欺骗性，尤其是亮驿商城产权实际归属问题是重要症结所在。另外，吴晓明告诉记者，投资人的一个重大疏忽是买铺没有通过银行贷款，而是全部采用了现金结算。

　　记者联系到亮驿商城负责人栾峰，他告诉记者，商城是以朱庭慧、李文胜私人名义购买，主要原因是以单位名义购买不好做。但是，实际出资人还是商城。至于宣传问题，他表示，他们与长兴房地产公司当初交涉的结果是90天就可以办下产权证，但是长兴房地产公司到期却没有办下来。其他的证件是长兴公司允许亮驿商城使用的。

　　栾峰告诉记者，商城出售的初衷并不是为了圈钱。当时果园儿童服装商城整体搬迁到亮驿商城已经谈好。但是丰台区的拆迁计划并没有按时实施。这样一来，童装城的计划就只好搁浅。2004年以来，商城一直在摸索经营内容和经营模式，但先后几个项目招商都不太成功。

　　亮驿商城负责人栾峰介绍，已经有很多厂家进驻，主要商户来自于白沟箱包协会的会员。他向记者表示，箱包城的经营已经日见起色，到明年10月就能将诉诸法律的投资人的购房款解决，同时按协议向其他投资人给予回报款。

　　律师观点

　　赵小波律师表示，他经历过几起类似的商铺投资案，殊途同归，投资人都是被优厚的回报所吸引。实际上，回报来自于商城良好的经营。即使合同约定的再详细，但是如果商铺经营不善，对方就很难覆行合同，投资人诉诸法律即使胜诉也要经历漫长等待。因此，商铺投资最重要的是要看经营人是谁，如果经营者的专业性不足，商铺的前景堪忧，投资人回报也就难免成为镜花水月。