有形之手暗中清场 外资房企京城拍地遇阻

　　李乐

　　与当年李嘉诚谈笑之间拿下北京王府井东方广场项目的豪气相比，如今港资房企在北京土地市场上的遭遇，只能用“哑巴吃黄连”来形容。

　　不久前，引起高度关注的广渠路36号地块争夺战中，一直传闻有意加入战团的和黄及恒基两大财团，最后并没有现身，而13家竞标者全部来自内地，其中9家为北京市直属或控制的国有企业。

　　财雄势大的港资，既然对京城市中心屈指可数的大幅黄金地块有觊觎之心，为何还是不得不充当看客？

　　政府抬高门槛 港资知难而退

　　“我们北京公司成立至今不过3年，竞投土地评标时在企业资质一项上很难得高分。”一位港资房企驻北京的高管颇感委屈地表示。

　　按照今年7月出台的外资投资国内

房地产管理新政策(即“171号文件”)，包括港资在内的所有境外投资机构，必须在国内注册公司，才能直接参与内地房地产项目的投资和开发——这意味着，外资要有内地子公司才能出手拿地。

　　而在广渠路36号地块的评标方案中，开发企业资质所占权重达10%。“资历”尚浅的港资本地子公司，显然很难跟北京市多家国有企业硬碰，后者绝大部分都至少在当地市场上摸爬滚打了一二十年。

　　占评标权重达25%付款速度，对港资财团更几乎是“一剑封喉”。 开标结果显示，此次入围最后竞逐的八家企业，除世茂表示付款期为半年之外，其他各家都承诺签订出让合同当日一次性付清全部地价。

　　按照“171号文件”中外资房企结汇的新规定，外资(包括港资)从境外汇入资金在国内买地，只有土地出让手续完成后，外管局才能为其办理结汇——换言之，外资企业要拿到土地出让合同才能结汇。这无疑使和黄、恒基等左右为难，因为即使勉强投标，也基本无望胜出。

　　“外来和尚”不受欢迎？

　　香港及其他境外房企在北京土地公开出让市场屡屡遇阻的尴尬处境，并非自今日始。

　　统计资料显示，自2004年“8·31”大限后经营性用地全面实行招拍挂以来，除了今年1月和2月李泽楷的电讯盈科和新加坡凯德置地分别小有斩获外，外资房企在北京历次较有影响的大规模地块公开出让中，无一胜绩(详见表格)。

　　这些来头很大的外资房企，对持续火爆的北京市场并非没有野心。去年8月轰动一时的京北清河地块推出前，和黄、新世界及凯德置地等都购买了竞投标书，但后来在拍卖场上却偃旗息鼓，眼睁睁看着国资背景的华润置地以25.65亿元得手。

　　不过，同样是这些外资大佬，在国内其他城市的土地挂牌拍卖场上，却屡有惊人之举。就在广渠路36号地块名花有主后不久，凯德置地击败太古地产、华人置业等港资对手，以8.7亿元的高价，获得成都市中心一幅黄金商业用地(详见本报12月11日相关报道)。

　　至于过去一段时间里，和黄、恒基、瑞安和凯德等等在上海、广州、武汉、沈阳等大城市及其周边区域市场的攻城略地，就更为圈内人士津津乐道了。

　　赫赫有名的外来和尚们，为什么就念不好京城拿地这本经呢？

　　接近北京市政府的人士告诉记者，对于以港资为代表的外资房企在北京一级市场上购地，政府向来持谨慎态度。20世纪90年代中后期，市政府将位于王府井与长安街交界处的一幅黄金宝地出让给香港富商李嘉诚一事，因为种种复杂原因，曾引起轩然大波，甚至惊动了国务院高层领导。

　　尽管体量庞大的东方广场，最后还是完成开发，并成为今日长安街沿线的重要商业地标之一，但自此之后，对于境外企业染指有特殊影响的大幅地块的企图，北京市主管部门的态度变得相当微妙。今年的调控力度不断加大，控制

房价过快增长某种程度上成了政治任务，这种不愿冒险的心态，更加表露无遗。

　　有消息称，在广渠路36号地入市之前，北京市政府曾传达精神，要求在确保招标公平、公正的情况下，能为政府方面对此类标志性项目日后的开发销售“有一定的控制力”。“我们就是为了控制地价。”北京市国土局局长安家盛在36号地出让结果公布后对记者表示。记者也了解到，36号地最终执行的评标办法，跟先前其他地块相比，确实按有关精神进行了“微调”。

　　如此一来，港资也好，别的外资也好，在投标过程中跟较为“听话”的北京市本地国企相比，明显落于下风。他们不得已抽身而退的苦衷，也就不难理解了。

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　　外资曲线进京

　　众所周知，和黄旗下在北京唯一一个住宅项目，是位于东四环外姚家园路段的逸翠园。这个目前售价已超过每平方米15000元项目的用地，是和黄费尽周折从当地乡政府属下一家开发公司手中收购得来的。

　　而近三年来，除东直门来福士广场4万多平方米的地块外，凯德置地在北京的大多数住宅及商业项目，都是通过收购原项目公司等方式，从二级市场获得土地。

　　同样“曲线进京”的香港新世界，收获甚至比李嘉诚更为丰厚。2003年初，北京市崇文区的崇文门周边区域启动大规模的旧城改造工程，为早就涉足该区的香港新世界集团提供了绝佳的投资机会。

　　据悉，正当崇文区政府为巨额拆迁资金犯愁时，新世界积极与其接洽，双方达成共识，新世界以提供绝大部分拆迁资金为条件，承揽了此项旧城改造工程。估计新世界为此投入资金将超过人民币30亿元。

　　作为回报，完成拆迁的旧城土地，将由新世界集团统一开发，除了部分回迁房外，其余住宅和商业物业，均为该集团销售或持有经营。现在，这一带已被人们习惯地称作“新世界商圈”。