温州集资建房房价低30% 房价民间自救前途难料

　　宁华

　　房价低30%！

　　温州集资建房联盟正在朝着这一目标靠近——“成功拿地”被舆论赋予了打破房地产开发市场垄断的深意。其标本意义在于：当一项合理的公共需求无法通过制度安排或以市场配置的方式获得满足，舆情对市场和政府双重失灵的不满达到一个峰值时，温州人以其独有的精明和狡黠在政策的边缘找到了一个解决矛盾的新方法。温州，这座以敢为天下先著称的城市，又一次走到耀眼的闪光灯下。

　　但温州个人集资建房能否最终获得成功，还要取决于政府会不会或者说是愿不愿将此作为新生事物来看待。

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　　个人集资建房温州破局幕后

　　本报记者 宁华温州报道 “我们大家都出去办事时，就把办公室电话听筒‘搁’起来，打进来的人听到的是忙音，以免没人接听让人们产生不好的联想。”12月初，温州集资建房联盟主要发起人赵智强和本报记者开着玩笑。

　　自11月15日温州集资建房联盟在全国首次拿到土地后，赵的手机经常被“打爆”。赵认为在这“非常时刻”保持同外界的联系畅通非常重要——温州260位个人集资建房者支付了1000万元土地保证金后，还有1100万元在银行账户里“趴着”。赵说“不想因为联络不上造成不必要的误会”。

　　温州集资建房联盟“成功拿地”被舆论赋予了打破房地产开发市场垄断的深意，然而，有关管理部门的表态却令其未来之路充满了不确定性。

　　11月29日，温州市房产管理局局长胡立同在接受本报记者采访时表示，“这是房地产开发行为”。建设部已经下发了通知，要求温州市房管局调查此事后将情况上报。

　　这是温州市房产管理部门第一次公开对温州个人集资建房发表不同的意见。畸高房价下的温州自救试验还能不能进行下去？

　　市场化运作集资建房

　　“我是偶尔在网上看到个人集资建房的，一看就觉得这个办法可行。”赵智强对本报记者说。2005年2月的一天，赵在网络上看到北京个人集资建房的新闻。当时，赵任温州市市场营销协会(以下简称“温州营销协会”)秘书长，该协会有近100家企业会员单位。

　　赵说，之前和协会的许多会员企业交流，发现这些企业因为不能解决房子问题而留不住人才，“一套房子一两百万元，民营企业是不可能给员工个人买房子的。”

　　这多少有点反讽的意味。当温州炒房团辗转全国各地时，温州本地的房价也被炒到了高位。据温州市城市调查队统计，2004年前三季度，温州市一手房成交均价每平方米6732.5元，与杭州市持平；二手房成交均价每平方米7356.6元，首次超过杭州位列全省第一。2005年，温州房价每平方米突破10000元。

　　2005年3月，赵智强以温州营销协会的名义发起成立了温州集资建房联盟，参加者必须是温州营销协会的会员(入会费200元/人)。紧接着，他成功促使温州市商业银行金鹰支行与温州营销协会签署了合作意向书，所有约定集资建房成员的建房资金都将存入该支行。在条件符合时，该支行将为该个人集资建房项目提供相当于总建房资金50%的信贷支持。

　　有了温州营销协会和银行做后盾，温州集资建房联盟在短时间内吸引了大量会员。“我们的会员后来陆续增加到400多人，如果不停下可能突破上千人。”赵智强说。

　　赵说他发起个人集资建房是“按市场化的方式”运作，和其他地方的个人集资建房发起人强调的“完全公益性质”不同，赵一开始便言明，温州营销协会将收取建房总费用(土地款＋建房费用等)的3%作为管理费用。

　　据介绍，温州建房联盟将在“拿下”的龙湾区蒲州街道江前村三产安置地块建9幢商住一体的住宅，总建筑面积2.55万平方米，平均房价约为6500元/平方米(车库、商铺出售的钱贴补住宅，房价可降到5300元/平方米)。

　　按此价格倒推出的房屋总造价为1.658亿元，初步匡算温州营销协会将收取管理费约497万元。赵智强表示，他们事先已经和会员声明，集资建房前期费用，比如办公、请律师、公关等费用由3%的管理费里面支付，余下的收益归协会和发起人，“具体的(分配方式)不便透露”。

　　利用“潜规则”成功拿地

　　温州市招投标中心规定，参加江前村三产安置地块招投标的必须是“开发资质在三级及以上的房地产开发公司”。温州营销协会委托温州瑞安市正元房地产开发有限公司(以下简称“正元公司”)拿地并代建。

　　“之前我们并不知道正元公司是受委托拿地，但只要符合相关规定就可以拿地，”温州市招投标中心产权土地交易科的郑先生表示，“正元公司有相关资质，资金来源我们不管。”

　　温州市国土资源局建设用地管理处的一位工作人员亦表示，江前村三产安置地块出让的所有程序都是合法的，至于房地产公司怎么开发是他们自己的事情。

　　赵智强认为，这次能拿到地，一方面是国土资源部出台了限套型、限房价的土地供应办法，房地产开发商要考虑开发小地块是否有利可图；另一方面，温州集资建房联盟能在短时间内支付土地款。

　　正元公司副总经理王鉴辉表示，投标江前村三产安置地块，首先要交保证金1000万元，一个月后要付70%的土地款，两个月内土地款要全部付清。其他房地产公司即使有这个能力，也要考虑融资成本、项目利润。

　　不过，温州集资建房联盟成功拿地的最主要原因还在于，赵智强充分利用了温州本地特有的“潜规则”。

　　江前村的三产安置地块曾于2005年8月和2006年5月两次流拍。赵智强抓住时机与江前村洽谈并签订了合同：建房联盟支付50万元诚意金给江前村，但村里要保证他们能拿到土地，如果没有拿到土地，村里除了退回50万元诚意金外还得赔偿50万元。

　　“这是温州圈里不成文的规矩。一块地有人看中了，交了诚意金，其他人就不会去谈了，除非这块地有很大的吸引力。”赵智强说，“我们的合同实际是无效的，交点诚意金，他们就会积极去办。”

　　按照此合同，村里为了让赵智强能拿到土地，会回绝其他的买地者，否则会被索赔50万元。

　　“村里开始要收取500万元诚意金，后来谈到50万元”，赵智强说，在此之前他还看上了另外一个村的一块地，不过，该村说“已经收了人家300万元诚意金，你们不要再掺和了”。

　　10月9日，江前村三产安置地块在温州市招投标中心挂牌出让，起价为1.0457亿元，比第二次流拍低了268万元。

　　11月15日，因为另外两家已报名的公司没有在规定的时间内交纳保证金而失去了投标资格，正元公司在没有任何竞争的情况下，加价1万元以1.0458亿元拿到了江前村三产安置地块。

　　“当时两家公司报名招投标，但他们的房价没有办法和我们竞争，”温州营销协会副秘书长董明方说，“我们已经把5300元/平方米的建房成本说出去了，他们建成后每平方米卖七八千元谁要？”

　　如何实现房价低30%

　　赵智强说，一开始正元公司有意拿下江前村三产安置地块自行开发，他知道此意图后便与正元公司接触，最后双方决定合作，“他们自己开发有资金压力，两年后房子建好了销售情况也很难说”。

　　正元公司是瑞安市(温州下属的县级市)一家名不见经传的房地产开发公司，是瑞安市印刷机械厂在旧城改造拆迁时为开发本厂土地而成立的公司，今年5月改制为民营公司，注册资金1000万元。该公司总经理吴国华认为，代建温州集资建房项目可以提高公司的知名度。

　　按照双方最初谈判的结果，一楼的商铺、地下车库由正元公司投资并归其所有；楼上住宅部分由温州集资建房联盟建设并拥有。如果按照此方案“核算下来房价每平方米5900元，我们认为这个价位对建房者没有吸引力，没有谈拢”。赵智强说，后来双方再次商议，决定由正元公司代建，代建费为总价的2%(331.6万元)，平均房价约6500元。但“用出售车库、商铺的钱贴补住宅，房价每平方米可降低到5300元，比周边低30%”。赵智强说，这个价格成本核算非常细，各项费用列出来，整整算了两个月。

　　按照温州营销协会和正元公司的合作模式，个人集资建房规避了房地产公司的利润、融资成本、销售环节等费用而达到降低房价的目的。

　　温州一家知名房地产开发公司负责人指出，这种个人集资建房形式还规避了许多部门的规费，可能会影响今后项目审批，“该收和不该收的如人防费、白蚂防治费等有十几项，加起来每平方米要增加150元～180元”。按温州个人集资建房项目总建筑面积2.55万平方米计算，上述规费约400多万元。

　　温州破局考验多方智慧

　　据悉，因为有人举报温州市营销协会“非法集资”，温州市银监局、公安部门曾到营销协会调查过。

　　“调查对我们的压力非常大，因为有人为的因素在里面。”赵智强说，“有人给我打电话，让我们停下来，我也就是一句话，停下来你得下正式文件。”

　　赵智强表示，相关部门主要担心资金安全问题。温州个人集资建房有一套严格的资金监管体系，这一方面利于保证资金安全，另一方面也规避了“非法集资”的法律风险。个人集资建房者将资金存入银行专用账户，在营销协会、村委会、银行、正元公司四方签字盖章的情况下，才能动用资金。

　　“希望政府将此作为新生事物来支持，”赵智强说，“我们没有违背大的方针，符合当前社会潮流，不能逮住某一个小环节的问题不放。”

　　11月27日下午，温州市房管局和瑞安市房管局有关人员到正元公司进行调查，要求他们尽快和建设局、房管局、税务局等管理部门沟通，研究下一步该如何走。“集资建房联盟这种方式是行不通的，除非中央有文件下来。”一位与会的官员表示。

　　12月4日，建设部有关人士在电话中对本报记者表示：“目前房地产的宏观调控是大问题，主要是督促各地抓落实宏观调控政策。应该说温州个人集资建房只是个案，不可能放在国家层面考量。”

　　透视

　　个人集资建房“游走”政策边缘

　　本报记者 宁华温州报道 温州市房产管理局局长胡立同表示，温州个人集资建房有借房地产开发商走开发程序之嫌。建设部已经下发了通知，要求温州市房产管理局对此事进行调查。

　　管理部门的表态，让温州个人集资建房的未来充满了不确定性。

　　低房价可能难保

　　“他们拿地以后，我们向有关市领导汇报过，市里的意见是‘既然是房地产开发企业拿地，就按照开发程序走’。” 胡立同说。

　　如果温州个人集资建房项目被视做是商品房开发行为，那么开发商需为其经营行为缴纳相关费用，其中最大的两笔费用是预收的住房总售价15%的企业所得税(视企业实际利润情况可按比例返还)和5.7%的营业税。

　　按照温州市场营销协会和正元公司的合作模式，个人集资建房规避了房地产公司的利润、融资成本、销售环节等费用；开发公司只收取代建费，没有利润，不必预缴15%的企业所得税。“我们没有房子在销售，营业税也在争取取消或减免。”正元公司董事长林行勤说。

　　温州某房地产开发商认为，能否以没有利润为由不缴纳企业所得税，要取决于税务部门的态度。税务部门为防止房地产开发企业有意避税，一般会根据同一地段的房价来核定，没有特殊原因，价格如果明显低很多，税务部门肯定通不过。

　　个人集资建房会员必须凭销售发票才能取得房产证。按约定，发票由正元公司开具。尽管正元公司称其仅是代建，并不产生利润，但其开具发票即为销售行为，有销售行为就会产生交易税费。按规定开发票产生的税金将由集资建房会员个人负担。这已经在合同里面写明。正元公司副总经理王鉴辉说。

　　如果被视为商品房开发行为并缴纳相关费用，温州个人集资建房最具有吸引力的价格优势将不复存在。粗略匡算，其建房成本至少要增加20%，每平方米5300元的房价恐怕要上升近7000元。

　　下一步能否走通

　　胡立同说，温州这种个人集资建房不符合规定。

　　原城乡建设环境保护部(即建设部)1983年发布的《城镇个人建造住宅管理办法》中规定，城镇个人建造住宅，须由建造人所在单位或所在地居民委员会开具证明，向所在地房地产管理机关提出申请，经审核同意后，才准建造住宅。2004年施行的《经济适用住房管理办法》再次明确：住房困难户较多的工矿区和困难企业，经批准可利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加对象必须是本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。

　　胡立同认为，今后房管局遇到的最大的管理问题就是网上公开销售。按照有关规定，如果正元公司取得四证后要预售，必须全部上网公开销售，这样温州个人集资建房者的利益无法得到保障。

　　“我们解决的是中等偏下收入人群的住房需求，这一部分人既不够条件得到

　　正元公司副总经理王鉴辉表示，取得土地证后他们马上就会向温州市发改委申请立项，“报告早已经写好了”。

　　温州市发改委审批中心的一位工作人员表示，“还没有接到正元公司的立项申请，不便发表看法”。

　　此前，温州市国土资源局局长刘允南表示，不是个人集资建房者拿到了土地，而是他们委托的房产商拿到了土地，房产商拿土地符合法律程序；温州市招投标中心产权土地交易科的郑先生表示，正元公司有相关资质，符合拿地的规定；温州市建设局局长陆光中也表示，只要建设项目的申报符合各项法律程序，建设部门将予以办理相关审批手续。

　　而更多的政府部门则表示，正元公司还没有申报到本部门，目前不属于其职权范围。“现在我们监管不到，按程序起码要一年以后商品房可以预售了才到房产管理局，” 胡立同说，“怎么办我们现在都很难说。”

　　链接

　　南京个人集资建房发起人邵角：我没有找到协会挂靠，找过多家银行、开发商都没法谈下去，银行、开发商不可能和我个人签协议。

　　广州个人集资建房发起人魏昆：广州有实力的房地产开发商多，政府推出的土地供不应求，个人集资建房拿地根本没机会和卖方幕后谈判。这种幕后洽谈的拿地方式在其他城市很难实现。

　　惠州个人集资建房发起人杨永红：温州成功拿地值得借鉴，但各地的情况不一样，土地供应量也有差别，要根据地域的具体情况来选择适宜当地的有效方式。因为土地难拿，惠州采用的方式是集资买烂尾楼。