北京年度供地计划再落空

　　李乐

　　今年北京市1600公顷的住宅供地计划，恐怕将再次成为“不可能完成的任务”了。

　　11月29日，几度浮沉的北京“准地王”广渠路36号地块终于名花有主：由北京城市开发集团与北京城建兴华地产组成的联合体，以26亿元报价胜出。在参加投标的八家单位中，它们的报价排在第五位，而五天前北京市国土局开标会上报出30.5亿元，过了一把“标王”瘾的华润置地与华润股份联合体，却黯然落败。

　　这一结果，跟之前市场上普遍流传的“不会是价高者得”的猜测相当吻合，也折射出国土局方面顺应调控、抑制过高地价的政策取向。

　　但北京市国土局的官员们还是无法轻松起来，因为这一地块的出让，并没有让他们马上摆脱尴尬的处境。

　　供地缺口超过790公顷

　　有消息显示，继广渠路36号地块之后，未来一个月内，北京市至少将有近130公顷住宅用地投入市场。但即便如此，离今年5月北京市国土局公布的住宅供地计划，尚有超过790公顷的缺口。

　　当时，该局宣称2006年度全市供地共计4500公顷，其中商品房住宅用地为1600公顷。去年，北京市首次推出的住宅供地计划也没有按时完成。

　　北京市国土局统计资料显示，截至目前，北京市已供出住宅商品房用地共计约430公顷，正在供应过程中(尚未正式成交)的土地220公顷，加上12月中旬陆续投入市场的近130公顷，北京今年住宅用地实际供应总量接近810公顷。换言之，实际供地与计划供地之间的缺口多达790公顷(折合11850亩)。

　　不过，2005年北京的供地计划未能完成，其实另有内情。据悉，一开始供地计划的制定者并非市国土局，而是市发改委。“发改委只是把立项未开工项目的用地量相加，得出全年供地总量数据，这种做法显然有些简单。”市国土局一位官员回忆说。

　　在这位官员看来，发改委制定的供地计划，既未考虑北京市目前的存量土地状况，也未兼顾中央政府分配给北京市的增量建设用地指标，国土局很难付诸实施。

　　于是，2005年6月市国土局从发改委手中“接棒”。经过2个月的紧张工作后，北京市首个供地计划终于出炉，当时仅剩下4个月落实，结果可想而知。

　　而今年国土局“重蹈覆辙”，却有另外一些原因。

　　国土局“手中无粮”

　　从位于北京朝阳区东南部的广渠路36号地块再向东大概5公里，是北京焦化厂原厂区。按照北京市工业布局和

　　问题是，它并非一块随时可以出让的“熟地”。有知情人士称，因为涉及到职工安置分流、生产设备转移、拆迁资金筹措等诸多难题，估计拆迁工作最快要等到明年年底才能结束。

　　尽管有不少地产商都盯上了这一地块，但由谁负责拆迁都没有确定，“三通一平”无从谈起，形成实际供给则更是遥遥无期。

　　在北京，这样情况复杂的存量用地不在少数。而在北京住宅供地计划中，它们恰恰是土地的主要来源。土地整理节奏缓慢，对土地储备量造成了直接影响。有资料显示，迄今为止，北京市国土局手中符合出让条件的“熟地”，仅有420公顷左右。

　　明知手中“熟地”储备不足，为何制定一个远远超出供地能力的指标？北京市土地学会一位专家分析说，政府年度供地计划通常是综合上一年度开复工面积、存量土地总量、土地整理速度以及中央分配的增量建设用地指标制定，并不仅依据手中熟地的储备总量。

　　“由于可以理解的原因，北京市新增建设用地指标，多向奥运项目及其配套工程，还有相关的基础设施倾斜，新增住宅用地主要靠存量用地和收回闲置土地。”这位专家说，“一旦收购、整理环节出现技术问题，整体的供地节奏就将受到影响。”

　　此外，土地整理费用不足，导致整理速度偏慢，也是储备中心“手中无粮”的另一原因。也就是说，所谓年度供地计划，某种程度上只是一个“虚数”。

　　按原计划，广渠路36号地块本应于去年底出让，由于担心北京地价连续突破纪录，不利于宏观调控的落实，它在入市前的最后一刻被叫停。

　　北京市土地储备中心一位人士此前曾对记者私下表示，如果不是眼下供地压力很大，这块地应该会等到楼市相对平稳下来再卖，以免又成为开发商热炒的对象。

　　据了解，今年9月向九部委调控检查组汇报土地供应情况时，北京市国土局官员承认截至8月份，全市年度住宅供地计划仅完成了40%，压力很大。汇报结束后，检查组一位主要官员即指示，在避免地价过高的前提下，国土局手中符合出让条件的土地，应加快投入市场，防止市场各方产生土地稀缺进而继续推高

　　于是就出现了如今广渠路36号地块匆匆一分为二，以招标形式出让的局面。尽管今后一个月内北京还有近130公顷土地继续出让，但这未必能够改变部分房企心急火燎拿地的策略。

　　“北京土地市场太复杂、变数太大，如果坐等未来的土地供应，万一‘断顿’怎么办？”京城某大型国有房企负责人的担心溢于言表。

　　显然，与手中无地又求告无门相比，开发商宁愿承受地价继续上涨带来的成本增加问题。反正怎么也看不出来北京房价飙升的趋势短期内会发生逆转，墙里损失可以墙外补。