金九银十平淡收场 楼市僵局尚待打破

　　中国指数研究院

　　楼市“旺季不旺”成了今年各大城市“金九银十”一致面临的困局，但房价并未出现调整下跌的明显迹象，“缓涨”依然是普遍趋势。

　　在传统旺季到来之际，开发商通常会加大推盘量以抢占市场。今年9月份，尽管新增放量巨大，市场销售情况却并不令人满意，主要原因是年中以来宏观调控政策密集出台，各地楼市一直都没有走出低迷的阴影。上市井喷，成交低迷，“金九”开局不利影响了开发商推盘的热情，10月份各地住宅上市量明显减少。

　　随着9月底10月初各个主要城市调控落实细则纷纷出台，政策走向趋于明朗，消费者观望情绪有所减弱，部分城市住宅交易逐步回升，不过，市场总体上仍然没有摆脱低迷的局面。

　　

宏观调控主要目的之一就是要稳定

房价，为此，各地调控细则明文规定：将对捂盘囤货、哄抬房价的房企给予经济处罚及相关制裁。但到目前为止，各地房价依然坚挺，即使在交易大幅萎缩的情况下，也鲜有楼盘调整售价或推出优惠折扣。

　　国家发改委、统计局最新数据显示，10月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格环比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中有68个城市房价上涨，北京则以10.7%的环比涨幅名列首位。

　　中国

房地产指数系统最新报告也显示，10月份北京、上海等全国十个主要城市住宅房价指数在上月的基础上全线“缓涨”。

　　我们无须怀疑中央调控房地产市场的决心，也有理由相信地方政府将给以积极的配合，在此前提下，反复上涨的房价终究要回归理性。但当各城市交易旺季不旺，房价却始终坚挺的尴尬局面无法打破时，不能不引起我们对国内房地产市场一些新的思考。

　　我们在研究中发现，政策变化的因素会导致房地产市场的供应和需求同时下降。对比今年前三季度全国及若干主要城市住宅销售面积和竣工面积会发现，大部分城市两者比例均在1.5左右，而全国这一比例达到1.79，也就是说，住宅的有效供应不能满足住宅的实际需求，目前被抑制的需求迟早是要释放的。

　　表二所列九个重点城市当中(南京暂无监测数据)，上海、深圳等四个城市住宅新开工面积出现负增长，说明其未来住宅供应有可能进一步减少。尽管在国内房价问题有一定的社会性，但市场因素始终还是占主导地位，供求关系将直接影响到未来房价的走势。住宅市场供不应求，且未来住宅供应预期减少的情况下，房价坚挺的事实就不难理解了。考虑到项目开发有一定周期，通过供应结构调整来稳定房价的政策，至少也要一年甚至更长时间以后才能收效。