房地产统计数据迷局 专家质疑均价指标过于简单

　　

    记者在广东、香港、北京、上海等多个地方调研时发现，各地房地产价格出现涨幅不同、升降各异的数字，影响了社会各界对房地产走势的判断，干扰了宏观调控的效果评价。专家建议，应整合各个部门的零散数据，公开不同数据的统计标准，改良房价均价的单一指标结构，进一步增强信息的透明度。

　　统计数据“打架”

　　今年以来，北京、广州、上海等各大城市的房地产数据成为公众的关注对象。其中一些相关部门曾出现数据“打架”的情况，给房地产市场造成了一定的混乱。

　　4月，北京市建设部门、统计部门先后发布了各自的一季度房地产报告。据北京市建委的统计数字，今年1至3月份，全市商品住宅期房单月价格分别为每平方米6687元、6957元和7046元，同比上涨14.8%；但此后统计部门发布的数据却显示，北京一季度全市商品住宅期房价格同比上涨7.6%。

　　6月，国家发改委、国家统计局公布5月份70个大中城市房屋销售价格指数表，广州5月份新建商品住房销售价格与去年同期相比上涨9.7%，比4月份上涨1.9%。之后，广州市国土房管局公布了趋势相反的数字：5月份广州10区商品房成交均价为6097元/平方米，比4月份下降了2.5%。

　　一个是

房地产业的主管部门，一个是负责统计的专业部门，却在同一行业的统计数字上发生了分歧。据业内人士解释，这是由两种不同统计方法造成的。统计部门采用的是抽样调查的方法，即采取动态检测跟踪方式对固定地点进行抽样调查，而建设部门、房管部门采用的是房屋均价的方法，即用一段时期内一定的房屋交易总额除以交易面积。

　　在上海，近期也出现了房地产走向的“迷局”，不同的社会机构之间出现了多个版本。戴德梁行旗下的泛城(中国)综合住宅服务机构曾向外界发布，在今年6至9月份，上海内环线以内的新房均价四个月下跌逾25%。随后，有关上海房价跌幅的争论成为焦点。有的说法是，相比去年5月上海房价高点时，18个月来的宏观调控已使新房均价下降10%。还有一个说法是，今年以来上海房价逐步回调了，综合考虑，目前实际降幅只有5%。

　　香港仲量联行大中华(南区)研究部主管曾纪崇说，此次联手调控楼市的九部委，新增了统计局和监察部，希望确保房地产数据的准确公布。多个数字总比没有数字好，但是房价统计多个版本的问题，会影响部门的权威性。广州房地产专家韩世同表示，为了避免数据的混乱，希望有关部门、机构能够尽快协调统计的口径和方法，提供全面、准确的市场信息。

　　房市一个均价以偏概全

　　除了统计数字发生冲突外，不少专家质疑目前房地产业统计指标———均价过于简单。广东省政府参事、广州市房地产学会副会长潘蜀健说，人们经常用商品房的均价来描述市场的波动情况，并以此作为决策的依据。商品房的价格差别是很大的，不同的地区、不同的层次，一个均价，掩饰了不少至关重要的信息。

　　根据珠三角某市国土房管局公布的数据，5月份全市10区商品住宅均价为6097元/平方米，比4月份下降了156元/平方米。该市房价真的降了吗？从实际来看，该市中心区域的房价是没降反升。韩世同认为，5月份商品住宅均价下降的原因在于，全市总体的成交面积下降，但同时城郊楼盘的交易比重上升，相对较低的城郊住宅均价拉低了整体的均价。

　　一个不愿意透露姓名的

开发商告诉记者，有的开发商与一些机构已有“默契”，使房价的升降成为数字“游戏”，以化解宏观调控日益增加的压力。某个城市近期市中心的房产缺货了，高价位房暂时停售，于是带动整体均价下跌，于是有风声出来说“房价下跌”了。而实际上由于高端房的缺货，郊区房或市区中低档房价格可能还上升了。如果有市民责问，“某楼盘价格怎么还暴升”，业内回应也很有理由，“房价是指平均房价，不排除一些个案与其背道而驰”。而在黄金周前后，开发商就利用一些渠道反过来拿涨价的楼盘个案大肆宣传，挑动市民的“追涨”心理。

　　潘蜀健认为，在研究商品价格的波动规律时，对于那些商品不同质，类别复杂，性能、质量、标准差异较大的商品(如汽车、彩电、电脑等)，一般都不用统一的均价来描述其价格状态，而是分类、分档次分析其价格走势。引起商品房价格波动的因素十分复杂，有地价因素、成本因素、炒作因素、供求关系的推动因素，还有的是因为高端产品比例变动所致。均价掩盖了这些因素的内在作用。利用一个简单的均价，怎能完全分析房地产波动规律，并以此来制定政府的产业政策呢？

　　建立统一有效房市信息平台

　　专家建议，建立地域性的房地产信息网站，为社会提供一个统一的、权威的信息发布平台，将公共信息发布的质量列入部门业绩或企事业单位信誉考核的范畴，最后予以立法规范。

　　首先，整合信息，统一发布口径。潘蜀健建议，整合工商局、建委、规划局、房地产管理局、质量监督局、工程质量监督站、房地产交易所等部门或机构的信息，完善从公司的注册成立、资质等级、项目规划设计、报建、土地使用权获取、建筑工程质量、建筑设备及材料质量、市场交易价格等各个领域的信息记录。

　　其次，改变均价的单一指标体系，对房价进行分类发布。曾纪崇说，香港的信息发布可以作为示范，如香港住宅价格是在

户型分级的基础上发布的，目前分A、B、C、D、E五类：A类是40平米以下，B类是70平米以下，C类是100平米以下，D类是160平米以下，E类是在160平米以上的大户型。

　　第三，培育房地产中介市场，增加信息透明度。在香港，政府会定期公布私人一手楼的施工量、落成量，已落成楼宇但仍未售出的私人住宅数目，建筑中但仍未售出或未发售的私人住宅数目和己批出土地但仍未动工的数目。同时，测量师行、物业顾问会定期发布研究结果，对未来供应量和市场走向提供研究结果。每有土地拍卖或者大型地产项目动工，中介会接受媒体查询，提供专业意见给市场。香港的高等学校也与中介机构进行合作，开发出相关的二手楼价指数，如中原地产和城市大学合作开发的中原城市指数等。 （文/黄玫 白冰）