中信深圳低调组团布局商业地产

　　田爱丽

　　这是离开天河城董事长、副总裁位置之后，禹来、杨敬玉首次以新身份公开露面。上周六，现任深圳中信城市广场投资有限公司董事长的禹来出现在北京，从“首届Mallchina中国购物中心和商业地产项目评估认证”评委会手中接过了“专业推动人物”大奖，而现任深圳中信城市广场投资有限公司总经理的杨敬玉则获得“年度购物中心职业精英奖”。

　　今年5月，中信深圳集团通过猎头公司先后将禹来、杨敬玉以职业经理人身份网罗旗下。禹来透露，其任务之一是负责深圳中信城市广场运营，另一重要任务则是进行团队建设。知情人士透露，中信深圳集团目前在长沙、苏州、惠州、井冈山、成都等地拥有2万亩土地储备，其中相当部分规划为商业地产。而作为中信深圳集团目前唯一成功的购物中心项目，中信城市广场的团队建设自然是有备而来。

　　推动深圳项目增值

　　2006年8月底，中信深圳集团与平安信托签署30亿元战略合作协议，其中20亿元现金收购深圳中信城市广场，10亿元信托资金用于中信长沙、苏州项目建设。中信深圳集团对深圳中信城市广场整体投资达到25亿元，整个项目占地5.1万平方米，由建筑面积3.99万平方米的中信大厦、6.75万平方米的商业购物中心，以及3万平方米的星光广场组成，开业以来出租率达到95%以上，是深圳最早的购物中心。上周也被“首届Mallchina中国购物中心和商业地产项目评估认证”评委会评为“2006年度中国购物中心最佳运营奖”。

　　目前被平安信托收购部分为商业购物中心部分。有不完全统计显示，该项目年租金收入为1.6亿元，现金流表现稳定。明年开始，中信广场的收益就将全部交给平安。不过，由于中信广场2002年10月才正式开业，现在尚未进入净盈利期。

　　于是，提高中信城市广场的增值能力成为摆在禹来面前的一大难题。“中信城市广场商业经营面积大约有6万平方米，其中西武百货约1万平方米、吉之岛约2万平方米。两大主力店租期较长、租金较低，短期内没有提升空间。余下近3万平方米的散铺，因物业硬件条件限制，租户数量有限，可增值的空间也有限。”禹来在接受《第一财经日报》专访时表示。

　　中信城市广场目前正进行市场调研，希望通过完善功能布局对整体结构进行调整。“我们已经在做基础工作”，禹来透露，12月31日之前，将调整出两个主题功能区，分别是黄金首饰和箱包。“我们先从经营差的区域尝试入手，如果效果好再继续推广，希望未来5年可以带来5%的租金收益提升。”

　　接着还有硬件改造。禹来表示，中信城市广场每天人流约在3万~4万左右，但入口太多，没有单个入口可占到总人流量的25%。“我们可能在硬件上进行一些改造，对一些出入口进行处理，使人流动起来。”

　　拓展地铁商场

　　地铁的开通也是另一个增值契机。杨敬玉向记者透露，深圳中信城市广场与深圳市地铁公司合作，取得了深圳地铁科学馆站达1.8万平方米的地铁商场权，拟打造深圳目前体量最大的地下商业项目——中信地铁商场。该商场将与中信城市广场地下一层、吉之岛相连通。

　　“中信在深圳华强北、华润万象城中间，不是核心商圈。要加强辐射力并提高盈利空间，必须增加经营面积和经营品种。”杨敬玉表示，中信地铁商场将在A、D区引进中国首家“蔡谰异地风情美食坊”及“邓达智概念时尚廊”，延续中信定位，并与华强北商圈可以互动，相互协调。

　　中信地铁商业的运作方面，城市广场没有在外面招聘人马。禹来表示，他们主要以培养、锻炼现有的管理骨干为主。“总结近年商业地产经验，感觉团队问题很突出，国内许多经营出现问题的购物中心这一问题尤其严重。中信经营了4~5年，团队基础不错，我们来了之后，大家相互磨合进展理想，如果到外面拓展，一定会有竞争力。”

　　中信深圳商业布局

　　中信深圳集团在2005年提出走区域性开发的差异化竞争方案，一年内吞下3块均超过170万平方米的大型项目进行区域性开发。有分析人士初步统计，整个中信深圳集团目前已开工或准备开工的项目总投资不少于200个亿。

　　此次平安信托30亿元战略合作协议中，10亿元信托资金用于中信长沙、苏州项目建设。据中信内部人士透露，长沙中信新城占地2198亩，总建筑面积约165万平方米，总投资56亿元，无论从占地面积还是投资资金来说，都是目前长沙占地面积最大的、与房产相关的项目。

　　根据规划，长沙中信新城由中信城市广场、中信文化广场、中信五星级生态酒店、中信数码港等功能构成，建设周期约3年。目前项目概念性规划已经通过规划部门审议，整体规划和中信城市广场建设设计已邀请四家国际知名设计公司进行设计，预计11月底完成，预计12月18日开工。

　　中信深圳集团眼下在长沙、苏州、惠州、井冈山、成都等地有近2万亩土地储备。“几乎每一个项目都包含了商业规划”，有行内资深分析人士表示，现在，中信深圳集团成功运作的商业地产项目只有一个，即深圳中信城市广场。其未来对商业地产专业人才的需求量相当大。此时打造商业地产团队，背后大有深意。

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