外郊环成交暴跌四成 上海楼市或终结捂盘

　　江水

　　尽管上海11月份楼市成交量与去年同期相比大涨近30%，但单月的成交面积与9、10月份并不算好的销售成绩相比，依旧有一定的差距。受外郊环成交量暴跌37.1%的拖累，本周(11.22~11.28)上海商品房成交面积、成交均价都有不小幅度的下跌，这是否宣告上海楼市进入“冬眠期”？

　　据天天房展网(ttfz.net)研究中心提供的资料显示，本周上海商品房成交面积38.69万平方米，环比下跌15.7%；成交均价9731元/平方米，环比下跌6.3%，重新跌回万元以内。其中住宅类产品的下跌幅度更大，本周上海商品住宅成交面积仅29.32万平方米，环比下跌14.1%；成交均价8847元/平方米，环比大幅度下跌18.4%，创下近半年来单周最大的跌幅。

　　单周近30万平方米的商品住宅成交量，与去年同期基本相当，也与年初至今33.08万平方米的周平均成交量相差不大，但本周的商品住宅成交均价比年初至今的累计均价9407元/平方米还低560元/平方米，排除新上市楼盘地域等因素的影响，也的确说明自6月份以来频繁的调控政策，对

　　分析本周楼市的行情，我们发现，别墅成交量的大幅度下跌是导致本周商品住宅“量价齐跌”的主要原因，上周因“中房森林别墅”的整体出售以及“御翠园”、“金地格林风范城”等别墅的热销，量价都达到一个高位，本周别墅市场相对冷清，占住宅成交面积的比重仅有10.4%，只是上周的一半，但与年初至今的平均比重基本相当，因此本周商品住宅均价下跌也就在情理之中。

　　另外，本周上海楼市量、价齐跌也与近期新增供应量的急剧减少、促销优惠活动减少不无关系。今年9、10月份的销售旺季，开发商积极备战纷纷推盘，新增供应量创新高，据天天房展网(ttfz.net)研究中心提供的数据显示：9.01~10.15这一个半月内，上海商品房的新增供应量达到479万平方米，而同期的商品房成交面积仅360万平方米；而10.16~11.29的一个半月时间内，商品房新增供应量只有217万平方米，甚至低于同期的成交量277万平方米，新增供应量急剧下降。

　　分析其原因，不难发现，排除少数别墅整体出售的影响，9、10月份以来，上海楼市成交量和成交价格都与开发商的期望有较大的差距，各开发商都在等待有利时机而“捂盘”不动。但二次调控的利剑依旧高悬，从全国其他城市楼市涨声依旧的情况来看，出台新的更严厉的调控政策的可能性极高，因此在现有情况下，上海楼市量、价反弹的可能性很小，加之年关将近，各开发商面临年终资金回笼的压力，财务报表也需要让各方看得过去，因此这种“捂盘惜售”现象不可能维持很长时间，留给购房者的将是更大的实惠，这对有需求的购房者来说，确是一个值得高兴的消息。

　　[作者为天天房展网(www.ttfz.net)研究中心分析师]

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