二手房今日启征土地增值税 三税并行抑制交易

　　许慧颖

　　今天(12月1日)起，北京转让二手房开征土地增值税。这是今年继征收营业税和个税之后，主管部门针对二手房市场的三度调控。

　　在北京地税局发布的《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》中规定：转让居住满三年未满五年的非普通住宅，则减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

　　这也是北京首次对个人二手房转让启征土地增值税，此前仅针对开发商，现行的政策是对于房地产开发企业出售、预售的商品住房。

　　与前两税开征之前的情况相同：通知下发后，市场再次出现成交量激增，过户提速。

　　非普通住宅成交首超普通住宅

　　尽管目前还没有接到北京市地税局的征税细则，但市场还是先一步有了反应。记者从京城几个规模较大的中介公司了解到：在规定出台后实施前，最明显的市场反应就是过户人群的增多。

　　我爱我家权证部透露，自11月15日开始，140平方米以上的非普通住宅的加急过户量较以往正常过户量上升了45%，但仅占总加急过户量的28%；而140平方米以下的普通住宅的加急过户量占了总加急过户量的72%，远远多于非普通住宅的加急过户量。

　　信一天统计数据显示，门店非普通住宅房源登记量平均增长了21.1%，如5年内非普通住宅集中的CBD区域、中关村区域、金融街地区、亚运村地区等房源量迅速增长，分别比政策出台之前上涨了16.5%、17.3%、22.8%、24.4%。

　　链家地产统计数据分析，11月15日~22日，二手房成交量比上期(11月7日~14日)上涨20%，比上月同期上涨31%。对此，链家市场人士认为，虽然年底本是成交旺季，二手房成交量普遍上涨属正常现象，但是，非普通住宅上涨幅度超过普通住宅，在宏观调控以来还属首次。

　　很多买方担心征税以后业主会将税费转嫁，都希望在12月1日之前买到房子，甚至部分客户看中的涉税房源出现了集中过户的“避税”现象，导致了交易量上升的局面。而事实也正是如此，就信一天对5年内非普通住宅聚集区的35家门店740名客户的调查显示，其中七成房主表示将继续销售，但新增土地增值税由买方交纳。

　　无论从政策本身还是上述数字来看，此次征收的范围影响仅对中高端市场中涉税重点区域的冲击力大，如CBD及泛CBD地区、亚奥商圈、方庄、广外地区以及中关村等区域。

　　目前北京对普通住宅的认定必须同时满足三项条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下，基本上免征土地增值税。

　　事实上，这是又一项落实财政部、国税总局对提高房地产交易成本决策的执行细则。其将使五年内新房转手交易成本突破10%(营业税5.5%、个税增值部分20%、契税1.5%)以上，来加大抑制投资投机行为。

　　交易增长幅度创历史最低

　　基于政策实施前的过户激增，各中介公司纷纷预测12月份开始，京城二手房交易量将出现萎缩。而税费无论由卖方承担或者买卖双方共同承担，均会在一定程度上拉高二手房房价。

　　据我爱我家的预测，即便目前二手房交易有所回暖，2006年全年北京二手房交易量也将在76000套左右，增长幅度约8%，创历史最低。这个数字低于年初预计的80000至100000套的交易规模。

　　北京自1999年10月开放二手房市场以来，二手房交易量一直保持着很高的增长速度。从2000年的1100套，到2005年的70180套，短短6年间，增长了63倍。即便在市场交易基数较大后，2004年和2005年也分别保持了64%和23%的增长幅度。

　　对此，我爱我家市场研究中心的专家认为：二手房交易环节的营业税征收从购房未满2年变成购房未满5年，以及开征二手房交易个人所得税和土地增值税是最主要的原因。营业税、个税、土地增值税“三税”的征收一方面导致一部分业主因收益减少而“由出售转出租”；另一方面，税费“转嫁”给购房人，导致二手房的购房费用猛增，原本与一手房相比的价格优势弱化，甚至在某些区域出现了一二手房屋价格倒挂的奇怪现象。

　　业内分析，“由售转租”和“转嫁”的直接后果就是交易量的增长放缓而二手房的实际成交价格迅速走高。对于如何解决上述问题，我爱我家市场研究中心的专家认为，应该采用“新旧划断”的方式调整营业税、个税和土地增值税征收的时间点是最有效的办法。

　　所谓“新旧划断”是指：对于已经购买的住房进入二级市场流通转让免征营业税、个税和土地增值税；而对新购买的住房再进入二级市场流通转让征收营业税、个税和土地增值税。这样一来，既能够通过转让环节的税收减少获利而抑制投资性购房，又能够保障目前二手房市场正常的房源供给，促进二手房交易，缓解房价过快上涨的势头。

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