蓝筹港股：巨额融资转战内地

　　吴晓波

　　编者按

　　中国房地产业已走入一个相当微妙的时期。在貌似平静的市场底下，一股股或明或暗的资本洪流似乎并未遏制。投资者也并未如调控之初人们所预料的那样，将房地产视为畏途。

　　但不是所有的房地产企业都为此深感庆幸，仅有少部分的开发企业能够在此微妙时期延续甚至是扩大以往的业务体量，为下一轮的高速发展积聚能量。我们发现，它们正在以各自独特的方式向着既定的扩张目标前进。

　　香港三大地产常青树恒基、恒隆、新鸿基在今年的融资动作，已经获得约400亿港元的流动资金，为来年拓展内地市场备足粮草

　　距离2007年还有一个月的时间，香港各大

　　三大巨头融资约400亿港元

　　香港财经界人士透露，恒基地产(0012.HK)与恒基发展(0097.HK)以及集团主席李兆基的私人家族信托下属公司联合筹建的阳光房地产信托，在搁置长达半年之后，可望于今年底前卷土重来。根据香港基金公司方面的消息，这一REITs计划在12月初公开招股，12月20日正式挂牌，如果成功，则比富豪酒店REITs还要早两天上市。来自汇丰证券的研究报告显示，此次阳光房地产信托基金的资产估值为44.5亿港元，可望筹得约41亿港元的5年期银团贷款。

　　而在7月，恒基地产还与24家银行签订合约，获得香港史上最大规模的银团贷款，总计约133.5亿港元。11月初，恒基地产在股价高企之际在市场配股集资逾55亿港元，每股价格不低于43.05港元。

　　恒隆集团(0010.HK)则于11月初宣布，通过瑞信以先旧后新方式向不少于6名独立投资者配售4.1亿股恒隆地产股份，配股价每股16.3港元(较停牌前18.1港元折让约9.9%)，所得款项总额为66.8亿港元。在10月底，恒隆集团也曾试探市场，配股套现约7亿港元。

　　但今年以来最大手笔的单次蓝筹地产配股融资仍非新鸿基莫属。今年5月，香港市值最大的开发商新鸿基地产(0016.HK)上演了一出“高位融资”的配股大戏。以每股88.3~90.1港元价格配售8900万股股份，配售总值78亿港元。同时，配售计划中还包含一项总值为19.5亿港元的超额配股权。此次新鸿基共计融资97.5亿港元。这是新鸿基地产10年来首次配股集资，因此备受市场瞩目。

　　至此，仅香港三大地产常青树恒基、恒隆、新鸿基在今年的融资动作，已经获得约400亿港元的流动资金。

　　此外，连即将分拆酒店资产以REITs形式上市的富豪酒店(0078.HK)，分拆将带来最多56亿港元，该公司亦计划利用集资所得，发展其北京大型项目及未来数年的财务需要。近期打算通过资本市场融资的还有同样在内地投资房地产业的合和基建(0737.HK)，筹措30亿港元的3年期循环贷款。以及在内地扎根已久的新世界中国发展(0917.HK)打算将包括北京及上海的商业大厦在香港分拆上市，并委任德意志银行为财务顾问，研究发行REITs的可行性。

　　冲刺内地市场

　　无一例外的，在今年融资的港资开发商都表示融资所得将主要投放在内地房地产市场。恒基地产主席李兆基曾在接受香港媒体采访时谈及，因香港特区政府供应土地太少，地产商利润减弱，内地交通便捷、楼盘便宜，令很多香港人都喜欢到内地置业，以及内地市场购买群庞大，因此转战内地。

　　香港财华社研究人员指出，11月汇丰银行宣布减息，虽然随后部分银行跟随减息，楼市成交却依旧冷淡、证明香港本地市场的购买意愿并不强烈。香港从10月至今被勾出的土地，都不是由大地产商勾出，九龙塘广播道地王由嘉华地产勾出，山顶加列山道12号地王亦是由田北俊掌舵的万泰控股勾出，这一状况反映出香港大开发商对于本地市场已无心恋战。

　　该人士指出，虽然内地地产正处于宏观调控期，但人民币升值，令已持有大量土储及物业的港资地产得益。地产商北上，增加内地房地产发展项目，趁低价执平货是合适的时机，即使内地深化宏观调控措施，但香港地产商若主要发展商业项目，料影响有限。而港资地产加大内地投资比重，使其不再仅仅局限为香港地产股，而成为有“大中华”背景的地产股。

　　今年下半年以来，在内地一直审慎投资的港资已经迅速加快了脚步。其中以一年内融资近190亿港元的恒基地产最为进取，恒基地产中国区顾问田国强透露，今年下半年，除了在沈阳投资10亿元开发中高档住宅外，恒基在长沙、西安、重庆、山东、深圳福田等地都有地块签订了收购协议，总投资额接近100亿元。而且主力“进攻”经济位于上升期的内地二线城市，今后每年，预计恒基在内地新增的总投资额都将超过100亿元。而在过去十多年间，恒基在内地总投入才累计150亿元左右。

　　与恒基“进攻”二线城市策略相同的还有新世界中国发展，该集团在半年内，相继购入贵阳、海口、成都的大量商住综合项目，耗资达数十亿元。而且在拥有稀缺的知名景观、地价廉宜的风景区，尝试旅游商业地产的综合性开发。

　　新鸿基在内地则主要瞄准上海、北京和广州三个城市，并且开始与华润集团联手投资7亿港元发展杭州钱江新城以及投资约10亿港元组建新的合资公司,开发位于江苏省无锡市的太湖新城1号地块。而且下半年还以5亿元收购了佛山南海广场这一商业项目。

　　恒隆集团则主攻内地商业地产，在近几年将耗资数百亿港元开发大型高档商场。目前恒隆的最新投资动态是在沈阳、济南、天津投资了3个项目。未来6个月，还会有3至4个项目在内地确定，而上海将继续成为恒隆大本营，该公司表示，恒隆对上海商业前景乐观，在上海两项物业每年的总回报约为15%，年租金超过15亿元，即使不计入租金可能调升的因素，这些物业三年后的总回报也将超过50%。

　　进入内地，也使外资长线看好这些具有内地性质的港资地产股，认为可借助于在中国控制外资投资的情况下，间接通过投资这类股票从中国内地市场获益。如美林证券在恒基地产配股后发表研究报告指出，虽然配股令恒基地产股价短期内受压，但该公司加速投资内地的策略正确，其内地土地储备将达900万平方米，超越长实(0001.HK)及新鸿基地产，于内地超过30个二线城市收购土储的进展理想，接近完成洽谈阶段的项目涉及土地成本达人民币50亿元，预料现时内地投资总额达到139亿港元，收购江苏徐州项目完成后将达到200亿港元。相信这可推进恒基地产中长线增长，该行建议“趁低买入”，目标价50.38元。

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