温州模式：特例还是星火

　　郭威

　　温州个人合作建房的初战告捷，到底是一个什么样的标志？是不可复制的特例，还是可以燎原的星星之火？

　　榜样的力量是无穷的，尤其是成功的榜样。

　　与同为“举旗者”的于凌罡反复强调“反暴利并不是合作盖楼的惟一宗旨”不同，赵智强明确表示并承诺，个人合作建房要比市场价低30%左右。

　　“正是这个差价滋生了个人合作建房的市场空间。”赵智强信心满怀。而根据《财经时报》调查，在欧美发达国家，个人建房成本和市场价的普遍差距，也刚好就在30%这个水平上。

　　看来赵绝不是一时冲动，也绝非轻率之举。

　　市场有需求操作有办法

　　在赵智强看来，当今的中国房地产市场格局，基本由

经济适用房和商品房两个层次组成，且两个层次相距甚远。个人合作建房正是处于这两个层次之间，如果能推广开来，必然会迫使开发商降低利润空间。

　　此言非虚。他所发起的合作建房联盟，拍得的土地楼面地价约为4100元/平方米，加上土建、税费等各种成本，然后抵冲底商和部分车库的销售利润，预计建成后房屋成本价为5300元/平方米左右。而同类地段新房的最高售价已经达到11000/平方米左右。这个差价，已经超过了当初的承诺。

　　“除了拿地，还有很多复杂的问题，一栋房子从规划到完工要盖100多个章。”

北京师范大学房地产研究中心主任董藩，并不赞同赵智强的观点——“拿到了地块，就等于完成整个项目70%~80%的工作量”。

　　这一观点和许多开发商不谋而合。“地有了，规划批不下来，等个三五年，这个成本谁承担？”北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲认为，在和政府打交道方面，赵智强们显然经验不足。

　　但赵的回答是，“我们都有考虑”。作为全国十大营销人之一，赵智强在商界摸爬滚打多年，对房地产市场亦不陌生，深谙市场潜规则。他甚至已经把可能的“灰色成本”计入其中。“温州市场营销协会，将会收取包括聘请律师、工程师费用在内的3%管理费”。“这里面也包括公关的费用”。

　　赵智强还坦承自己会从中盈利。“管理费如果有赢余，我们12个发起人会从中拿一些利润。这是一开始就向社会公布过的，也是项目的参与者都认可的。”

　　对百姓有利政府就该支持

　　“首先政府没有给我们太多的压力。”赵智强把温州模式成功的主要原因归结为政府的支持。温州市发改委的一位负责人就此公开表态：“凡是有利于老百姓的事，我们就会支持。”

　　在个人合作建房的这个政策真空地带中，地方政府的态度会起到至关重要的中用。

　　2005年，大连的个人合作建房行动之所以胎死腹中，就源于该市房管局的一份文件(《关于我市社会自然人组织住房合作社情况及处理建议》)。该文件认为，合作建房的主体“未经房地产主管部门批准，因此不合法”。“叫停是为老百姓好。”

　　这一态度得到了很多开发商的支持。

　　在温州项目“破冰”之后，甚至也有开发商明确表示，国家原则上不应该鼓励个人合作建房。他的理由是，“如果真成了风潮，全国人都要自己盖房，岂不是乱了套？”

　　即使在温州，个人合作建房其实也并非没有阻碍。此前有媒体报道，温州某地产商，曾宴请并灌醉了一个参与项目的成员，“借”走有关材料，并向有关部门举报“非法集资”。

　　所以赵智强认为，与这一大环境相比，即使是温州市政府最初的“不支持也不反对”，也显得“颇为难得”。“没人压你，剩下的看你的本事和运气。”他承认“运气帮了很大忙”。

　　“温州的成功只是一个个例，以此作为一种模式，还为时尚早。”

　　正因为如此，温州的“个案”出现以后，多数房地产商们都采取了“看热闹”的态度：“即使赵智强成功了，也成不了气候。”接受《财经时报》采访的多位北京地产商，几乎是异口同声，“至少在北京基本不可能，你让于凌罡去凑几个亿看看？”

　　开始出现有利因素

　　不久前，国土资源部下发了《中低价位、中小套型普通商品房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》(征求意见稿)。根据该办法，开发商拍地前必须先承诺，房价不高于拟出让地块同级别普通住房上季度的平均售价，且90平方米以下户型占地面积要达到拟出让地块总面积九成以上。

　　个人合作建房者认为，这一“双限”政策，显然会对他们拿地有巨大帮助，因为从拿地的根本目的上来说，个人合作建房比开发商更容易做到“双限”。

　　实际上，温州成功的一个因素，就是因为这一“双限”压低了地产商的利润空间，让他们没了胃口。

　　实际上，个人合作建房似乎也更合乎“国际潮流”：目前全世界已有80多个国家，建立了十多万个合作建房组织，这样的组织在某些国家甚至成为住房建设、销售和管理的主要形式。在许多国家——例如德国、瑞典、日本等国，个人合作建房作为中低收入人群解决住房问题的一种方式，会得到政府在土地、资金及政策等方面的扶持。

　　以德国为例，合作社建造的住宅已经占到德国新建住宅总数的30.9%。

　　北京个人合作建房倡导者之一孟宪生认为：“温州的成功现实，说明个人合作建房仍有生命力，它将成为中国个人合作建房的一个操作样本。”他说，至少在目前，个人合作建房者与地产商相比还处于弱势，所以就更应该有个“公平的环境”。

　　11月24日(星期五)下午5点，当《财经时报》就此致电建设部时，住房政策研究中心房地产处处长文林峰表示“不便发表看法”。随后以“正在开会”为由，拒绝了本报的约访。