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赵智强:就怕红头文件

http://www.sina.com.cn 2006年11月25日 01:28 财经时报

  本报记者 杨纯

  为什么在全国各地屡试屡败的个人合作建房,会在以炒房著称的温州取得突破?除了温州的人精,温州的钱多,还有哪些机缘?

  温州人赵智强成了新闻人物。

  11月15日下午3时,由他发起的“温州合作建房联盟”(以下简称“联盟”)所委托的开发商,以1.0458亿元的价格,拿到了温州市政府挂牌出让的30亩地块,成为全国个人合作建房中首个成功拿到地的“先驱”。

  “这是万里长征的第一步,我们刚刚开过遵义会议。”说到拿地成功,赵颇有成就感。按照他们的计划,如果不出意外,5个月之后,合作建房小区——“卧龙山庄”就可以开工建设。

  而如果最终建房成功,包括赵在内的260名合作建房者,将如他们所期望的那样,以每平方米5300元的便宜价格,在温州市区的繁华地段,实现自己“居者有其屋”的梦想。

  难得的机会

  “从去年3月到现在,我们看了20多块地,不是面积太大,就是价格太高,但这一次确实是机会难得。”赵智强说。

  他们拿下的温州市上江路西片14号地(以下简称“14号地块”),为龙湾区蒲州街道江前村三产安置地块,用地面积15650平方米,北邻机场大道,对面则是市政府商务中心。

  赵说的机会,是指由于出让价高达每亩700万元,该地块之前已流拍两次,最后不得不以挂牌方式出让。这意味着,即使只有一家报名,也可以进入拍卖程序。而之前几个地块的竞拍,由于开发商出价太高,他们惜败而归。

  “但是这一次,开发商不愿来,我们的机会就来了。”由于该地块需将上季度同级别普通商品住房均价作为限价标准,开发商顾虑利润空间,并不敢轻易竞买。这让赵觉得信心十足。在他看来,自己是会员合作建房,并不追求利润,“当然胜算很大”。

  赵说,之前曾有3家地产商报名竞买,但到了10月30日(交纳保证金的最后期限),只有他们将1000万元保证金交到了拍卖方手里。于是,仅以高于挂牌起始价1万元的价格,他们拿到了土地。

  房价便宜30%

  按照赵智强的计划,12月初,他们要召开一次合作建房的会员大会,讨论小区的建设规划以及协调会员之间的合作,并签订合作建房合同。

  从拿地到开工建设,他们都准备委托一家名叫“瑞安正元房地产开发有限公司”(以下简称正元公司)的开发商。按照协议,正元公司只是合作建房的“代建”单位,而所有费用均由会员自己支付,正元公司只收取包括地价和建筑成本总造价2%的管理费用。

  现在,260个建房者筹集的2000多万元,在交了1000多万元的拿地保证金之后,还剩1000多万,余下的8000多万元地价款和其他建安费,他们计划以信托的方式来筹集。

  他们过去拿地都是这样:参与合作建房联盟的个人,在签署意向书之后,便在温州商业银行以个人名义设立账户,首付5万元的定金作为购买土地的保证金,并由该银行对资金账户进行直接监管,专户专用,“每动一笔钱,都需要市场营销协会、开发商、银行以及土地出让方的四方盖章签字。”

  如果买地失败,赵智强会马上将钱退给会员。在此之前,即使知道买地希望不大,也会尽量动员会员们集资“争一争”。“在这一收一退之间,信任度自然就能增加。”

  “赵智强是温州市市场营销协会的秘书长,这让我们更有安全感。”一位参加合作建房的会员说。而实际上,赵还是全国十大营销人物之一。

  当然,“联盟”还有当地银行的支持。去年7月,“联盟”已与温州商业银行金鹰支行签署了合作意向书,该支行将对建房资金的50%给予信贷支持。而在此次买地前,他们又与温州市龙湾区农村合作银行浦州支行签订了合作协议。对这两家有合作意愿的银行,联盟将“择优选用”。

  这块地将为合作建房者提供260套住房,每人只能购买一套,凭身份证进行登记。现在的合作建房会员中,近三分之一为市场营销协会会员企业的职工,还有一些,则是郊区居民和当地村民,“都不是富人”。

  按照测算,地价加上建筑成本,房子每平方米的价格约为6500元。而同一地段的旭阳大厦,现在的房价是每平方米8000元;不远处的同仁花园,价格则超过了1万元每平方米。

  “商铺和地下车库的收益在3000万元左右,如果把约两三万平方米的底商出售,销售回款归全体合作者所有,收益冲抵所有成本之后,房屋每平方米的价格应该是5300元左右,比周边的房价低30%。”

  担心半途而废

  眼下,赵智强最关心的,还是当地政府对他们合作建房的态度。

  他清楚地记得,过去有人拿着会员的合作建房缴款凭证,告他们还没拿到土地就办提前预售,是违法行为。幸好当地公安机关在调查之后,认为指控不实。

  赵智强说,他曾接到相关部门领导的电话,让他们“停下来”。“口气很硬,但我们的态度也很严厉,说如果有文件,我就停下来。”赵的底气很足,因为他知道这是对方的个人行为,并不代表政府态度。

  成功拿地之后,温州市国土资源局局长刘允南的话,已把赵此前的顾虑打消了大半。刘说:“现在不是这260人拿到了土地,而是他们委托的房产商拿到了土地,房产商拿土地是符合法律程序的。”

  温州市房管局副局长陈胜华也表示,个人合作建房是种新鲜事物,“还需要继续观察,进行研究”。

  一位接近温州市政府高层的内部人士则说,眼下个人合作建房在温州仍属“敏感问题”,市政府目前的态度是“既不反对也不支持”。

  其实,让赵最担心的,是“会遭遇文件叫停”,那样就“不知道怎么向会员们交待了”。

  欲建全国联盟

  除了与正元公司接洽小区规划,接待来自全国各地的记者之外,赵志强还打算倡议组建一个全国性的合作建房联盟。

  “温州的个人合作建房机构,是全国首个以行业协会名义发起的,具有一定的组织权威性和号召力,再加上‘温州炒房团’声名远播,温州楼市也被认为是全国泡沫成分最高的城市之一,筹建全国性合作建房联盟具有代表性。”赵智强说。

  温州的拿地成功,让他想为各地合作建房的健康规范操作,提供一个公共的交流平台。不过在他看来,个人合作建房还不太可能成为一种风潮,因为各地具体情况很不一样,“我们只是想把经验和大家一起分享,共同探讨。”

  现在,温州营销协会已拟定了《全国合作建房联盟的章程(草案)》,与全国10多家个人合作建房团队也取得了联系。“拿到地的这几天,上海、山西、山东和广东的合作建房团队负责人,已经来到温州进行面谈了。”


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