温州炒客不乏亏本 售房团抛言过其实

　　叶国靖

　　市场再次传出温州投资客集体“团抛”，但是记者在走访中发现，温州炒房者认亏抛房是实，“团抛”一说却有点言过其实

　　一个从未被证实却在业界广为流传的信息是：有10万温州人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。

　　被视为投资风向标的温州客搅得上海楼市风生水起，在被神化的同时，也被妖魔化。

　　近日，市场再次传出温州投资客集体“团抛”，已经撤出上海楼市，北外滩旅顺路199号的知名大盘外滩香格里拉(白金府邸)便是团抛案发地之一。但是记者在走访中发现，温州炒房者认亏抛房是实，“团抛”一说却有点言过其实。

　　温州客亏本抛售

　　“2004年底、2005年初，温州客高峰进场，购入白金府邸，当时的买入价约为16000～18000元/平方米，目前的买卖成交价与买入价持平。随着个税、营业税等新政的实施，加之一两年的利息，现在将房源脱手大概要亏损三四十万元。”临近白金府邸的上海中原物业代理有限公司(下称“上海中原”)大连分行高级经理杨柳昨天告诉记者，“其中有一位温州客人，持有4套该案房源，走了一套，解套出的100多万元用来供养其余的3套。但这是个别现象，集体团抛现在很少见了。”

　　白金府邸并非孤例。上海闵行区春申板块也是投资客相对集中的区域，区域内聚集了一批房龄较短、品质较高的楼盘，20分钟车程即可到达徐家汇。万科假日风景五期是该区域的典型样本。

　　上海中原春申分行高级经理张颖昨天在接受《第一财经日报》采访时介绍，万科假日风景五期项目有48个门洞号，毛坯房约600多户，今年六七月份交房。截至目前，5期房源挂牌约20～30套，其中不乏温州客。2004年底、2005年初温州客进场，最低价为8800元/平方米，目前挂牌价为1万～1.1万元/平方米。

　　“现在抛，肯定亏。”张颖给记者算了一笔账。以一套100平方米、买入价88万元的房源为例粗略计算，假如现在以100万元的价格出货抛售。2%的个税、闵行区5.45%的营业税、银行贷款带来的利息、1%的中介佣金、3%的契税，粗略算下来，一套房源大概亏损20万元。

　　只是个别现象

　　“集体团抛的现象仅仅是上海个别区域的现象，并不能一概而论。”张颖解释称，“5期开盘的时候，确实有很多温州客人来购房，目前挂牌的房源中也不乏温州客，但现在客户的心态很好。有的已经出货，有的已经转售为租，或者业主干脆自住。最近甚至还出现了‘反价’现象。”所谓“反价”，是指卖家临时反悔提高叫价。业主预期房价升，买家则预期降，买卖双方的心理隔阂愈发拉大。

　　据上海信义房产中介咨询有限公司金汇店负责人王力介绍，位于闵行区的“蔚蓝城市”楼盘，在政策频出之时，几个温州人把价值稍逊的10余套物业出让，剩下仍有近10套品质较好的物业紧握手中。

　　美联物业顾问(上海)有限公司莘庄分行高级经理瞿凯毅说：“看情况他们都挺得住，在一至两年内都不会卖掉的。”

　　另据消息，位于内环长寿路板块的中远两湾城、苏堤春晓、金色米兰也相继传出温州客降价抛房，但并非群体行为。记者从上海多家中介了解到，8月份起征个税是一个市场拐点。在此之前，部分入不敷出的温州客甚至愿意亏本出让，但自8月份之后，对于政策适应性的增强，温州客挂牌量反而并未呈现明显增长，抛盘出让的情形并不明显。

　　2001年，温州炒房团杀入上海，当年上海普通住宅、公寓以及别墅的季度销售面积平均增长率就高达15.2%、16.7%、22%，热点地区的楼盘价格急剧走高。在上海，炒房高峰时每年有数十亿资金从温州进入。

　　《第一财经日报》近日在采访调查中发现：温州客并未出现百余套房源“团抛”的现象。部分投资者确实已经认赔离场，逐渐淡出楼市，与此同时，另一部分投资者则选择了更加长线的做法，通过转售为租等多种自救措施，期待下一波行情。

　　“一批温州客已经把投资的兴奋点转移到了商业地产了。”中原(中国)物业顾问有限公司董事副总经理、上海中原董事长陆成昨天在接受《第一财经日报》采访时就此表示，“另外需要考虑的关联因素是中国股市重新崛起，在一定程度上分流了楼市的过剩性资金。”

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　　温州客集体抛盘上海春申板块

　　上海闵行春申板块日前出现温州投资团集体抛盘现象。仅万科假日风景五期，中介门店就猛增百余套挂牌房源；而这些挂牌房源一旦成功交易，每套房源将亏损10万元至16万元不等。

　　挂牌价与买进价持平

　　信义不动产春申店陈智德介绍，目前中介挂牌的万科假日风景五期，其温州客房东的购买时间大多在2004年、2005年房价最高峰时，当时的购买价格在8500元/平方米至9000元/平方米。而随着2005年的宏观调控，以及今年的“个税”等一系列房产新政的出台与实施，目前万科假日风景五期的挂牌价与房东当初的买进价格基本持平，目前挂牌价格9000元/平方米至10000元/平方米。

　　据悉，目前在中介挂牌的五期房源量，占门店总挂牌量的50%；而万科假日风景五期挂牌房源主要都归属于温州投资团，挂牌房源主要为90至100平方米的两房、125平方米左右的三房房源。

　　陈智德同时表示，以万科假日风景五期目前的售价来看，加上营业税、个税等交易费用，两房房东每套房源将亏损10万元左右；而三房房东每套将亏损15万元至16万元。

　　装修房更受欢迎

　　陈智德介绍，万科假日风景三期目前在中介的挂牌房源主要为全装修房，而五期挂牌房源大多是毛坯房；同时，在售价上，三期挂牌价格9000元/平方米左右，而五期毛坯房的价格却要将近1万元/平方米。品质接近、售价上相对便宜的装修房自然成为刚性购房者的首选。

　　抛盘区为自住客较青睐区

　　对于温州投资团挂牌房源有价无市，温州投资团向中介表示，在价格上，可商量的余地不大，目前的卖出价已经与买进价持平了。温州投资团的一位成员甚至出示了购买房源的价格发票。

　　事实上，春申板块是目前自住客较为青睐购买的区域。尽管受个人所得税、加息政策的影响，8月份的成交量较7月份有所下跌，但参照其他各区的成交量大跌而言，该板块的带看量一直维持稳定。

　　据悉，在8月份其他部分区域中介门店无带看的情况下，信义不动产春申店8月份每天都维持四五组的稳定带看量，9月份每天都有二三组的带看，在9月份的开头6天，该门店已经有2套房源成交。信义不动产春申店资深经纪人表示，春申板块较受自住客青睐。区域内聚集了一批房龄较短、品质相对较高的楼盘，如春申景城、万科假日风景等楼盘。其对于有自备车的自住客而言，20分钟即可到达徐家汇繁华地段。

　　(以上据《每日经济新闻》)

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