个人集资建房中国首例：为什么是温州

　　参与者王鉴辉“破冰论”：以土地垄断为前提的房地产暴利模式被打破

　　宗新建

　　“瞧，他们拿的就是那块地。”出租车司机告诉记者，最近已经有不止一个外地人向他问起集资建房的事。

　　这里是浙江温州市龙湾区蒲州街道江前村。不出意外的话，不久的将来，这里将崛起一片新的住宅楼，而它们的单价，会比周边其他楼盘低上约一半——因为，它们将是一帮志同道合者集资自建的，即所谓的“集资建房”。

　　一周多以前，温州个人集资建房联盟(下称“联盟”)发起人、温州市场营销协会(下称“协会”)秘书长赵智强宣布，协会已经拿到上述地段政府挂牌出让的25亩土地，将用于建设260套会员住房。

　　“个人集资建房中，拿地是最关键的一步，这一步完成了，工作等于完成了70%。”11月21日，赵智强告诉《第一财经日报》。

　　集资建房“一呼千应”

　　温州的集资建房萌芽于2004年底。在这一年，赵智强注意到，高学历就业者和投资者被高房价“挤走”的现象，在当地越来越明显。

　　从温州市统计局的资料看，2002年温州一级地段商品房价格为5935元/平方米；到2003年，一类地段价格蹿至7209元/平方米；2004年，部分楼盘甚至创下10%以上的月增幅纪录。至年底，市区范围内的万元楼盘比比皆是，而温州商品房也以年涨幅17%，均价6732.5元/平方米的“业绩”，高居浙江省首位。

　　“如果能给既不能享受经济适用房、又买不起高价商品房的中间群体提供合适价位的房子，无疑会使他们更安心地留在温州工作。”赵智强说，当时北京、南京等地出现的个人集资建房热潮给了他启发。赵智强自称不是房地产业中人，但曾在海南从事过地产开发的他，对该行业一直保持着敏感。

　　2005年2月28日，赵智强向温州市政府提交了一份报告，表示所在协会愿意牵头开展个人集资建房。“半个月后，政府各部门都没有表示反对。”赵智强说，温州市政府比较开明，民营企业也一向讲究“非禁即入”，他对此的理解是默许。很快，他公布了自己的集资建房计划，表示预算价格可比同类商品房低30%以上。

　　“一开始我们就明确，联盟将谢绝‘温州炒房团’等投资者的绕道投机。”赵智强说，按照最初的章程，他们倡导按市场化程序操作，成立符合条件的法人公司拿地开发，并规定：集资建房申请人必须是无住房的市民，而且每户只限购一套，在建好之前不得转让等。

　　这样的规定很快得到强烈响应，一时间电话询问的人上千个，最终有300多人报名参加，主要是协会单位的员工、郊县来市区生活工作的人及市区住房困难户。

　　两次竞标失利

　　接下来是找地。“联盟成立后，关注过的土地不下于几十块，也参加过几次竞标，但都失败了。”赵智强说。

　　“第一次是市政府的一个地块，虽然各方面条件都比较符合，但成交价格偏高，仅地皮成本价就达7000多元/平方米，加上各种建筑成本，每平方米就要9000元左右了。另外一个是老温州大学地块，虽然地皮价格便宜，但地块太大，最后总价值要5个多亿，这对我们来说，也不太现实。”

　　但失望了一段时间，事情开始发生变化。“由于宏观，政策前景开始变得不明朗，开发商出手慎之又慎，温州房地产市场的土地竞标激烈程度已不如以往，部分地块开始出现挂牌转让甚至是流拍的状况。”赵智强说。

　　此时，温州龙湾区蒲州街道江前村三产安置地块，由于价格偏高，地块偏小，开发商相对融资成本也太大，已两次流拍。赵智强觉得，他们的时机到了。在进行了充分准备后，11月15日，在没任何竞争对手的情况下，受联盟委托的温州瑞安正元房地产开发有限公司(下称“正元公司”)，以1.0458亿元的价格成功取得这一地块，出让土地面积15650平方米。

　　“住宅地块占地面积为30亩，总建筑面积达25500平方米，楼面地价约为4100元/平方米，加上土建、税费等各种成本，再减去一、二层商铺及车库出售收益，预计建成后房屋成本价为5300元/平方米。”赵智强说，目前周边一些楼盘市场价为9000元/平方米左右，最高的达11000元/平方米。根据规划，该项目能建成60、90、120平方米3个类型共260套住房。

　　对于这样的结果，赵智强总结出几方面的促成因素：政府的“无为而治”，即政府对此没有干涉；发起单位诚信度颇高，协会虽是一个民间组织，但具备一定政府色彩，会员单位多、知名度高；温州商品房价格与经济适用房之间的价格差距大，存在明显的梯式消费；政府

　　在一位参与集资的人看来，温州民间融资渠道的畅通也是一大因素。“要拿到房子，每个会员最后平均至少先要拿出38万元左右的现金，我们手中没有，但可以很快从有这笔钱的人手中借到。”赵智强透露，在取得地块前通知大家缴纳保证金时，2000多万元的资金是在一个星期内募集到的。

　　但以上成功因素不唯温州独有，为何北京、广州等地却难成“正果”？赵智强的解释是：“偶然因素很重要。”

　　冲击地产暴利模式？

　　赵智强认为，温州的“阶段性胜利”，将给致力于集资建房者提供可借鉴的样本和信心。“但我们现在的压力也很大，经常有有关部门领导打来电话，让我把合作建房的事停掉。”赵智强说。

　　“也有人说我们是非法集资，是预售，是期房，要求有关部门给予打击。”赵智强表示，他们的做法都是符合法律的范畴，在资金来源上，1亿多元的土地出让金全部来自参与集资建房的260个会员，会员的集资存放在托管银行的个人账户上，专款专用，根本就不存在非法集资现象。

　　对于预售的说法，正元公司总经理王鉴辉对本报记者表示，所有房屋都已经有了消费者，“没有销售环节，不存在预售。”

　　王鉴辉坦言，目前所承受的最大压力其实来自行业内部。“房地产行业明显有着巨大的利润，但有些人偏偏不承认，我们想做点事情，有人硬说我们爱出风头。”他说，即使在自己所在的房地产公司，股东们的意见也不能达成一致，最后还是自己提出了“曲线救国”的办法，即实行总承包责任制，自己承担整个过程的责任，业主只需要支付项目总开发资金的2%作为管理费，“这样才达成了协议”。

　　“我个人觉得，这是一次破冰之旅，因为这宣告了以土地垄断为前提的房地产暴利模式开始被打破，出现了新的符合大众消费群体的模式。”王鉴辉说。

　　但赵智强特意提到，这样的“革新”不会对现有房地产市场造成大的冲击，“这种模式只能算现有开发模式的有益补充。对我们的会员来说，即使没有集资建房，他们也不可能去购买高价商品房，更不可能出现退掉已买房子来集资建房的现象。”

　　温州市国土资源局建设用地管理处处长朱剑云告诉本报记者，尽管个人集资建房是个新鲜事物，但集资建房者委托正元公司拍得地块，过程是合法的；只要房产公司不更改该地块的建房功能，在法律上就不存在问题。因此，希望社会不要戴着有色眼镜去看，也希望政府能在舆论上、政策上给予支持，“至少不要人为干预”。插图/苏益

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