深圳市房地产条例草案初稿公开征求市民意见

　　【本报讯】近年来，房地产一直是人们生活的中心话题。在深入调研、广泛征求意见的基础上，经过多个部门和单位的努力，孕育三年的《深圳市房地产条例》草案初稿已初步形成，目前正在市法制办网站(http：／／fzj.sz.gov.cn／)上公开征求修改意见。据市法制办有关负责人介绍，该条例将全面整合深圳现行房地产登记、转让、行业管理等方面的多部法规，出台后有望成为规范我市房地产行业的最权威且惟一的“法律准绳”。

　　房地产行业实行诚信公示制

　　此次征求立法意见的《条例》(草案初稿)拟分六章共一百九十二条，涵盖了目前深圳房地产市场从项目建设到现房购买过程中，有关房地产开发、经营、交易等各个方面。

　　房地产行业的“诚信”在《条例》(草案初稿)中一再得到强调，例如规定了“主管部门应当建立完善房地产行业诚信档案和诚信公示制度”，并授权市政府根据条例规定制定具体的实施办法，具有一定的创新性和较强的现实意义。此外还规定“诚信档案应当公示，任何单位和个人有权查阅”、“房地产行业诚信管理实行诚信计分制度，视诚信状况分层次实施管理”、“对于诚信计分结果达到或超过失信警示线的企业和个人，主管部门应当将其列为重点监督和检查对象，加强日常监管，对其相关业务活动及有关行政许可、备案等事项的办理进行严格管理和审查，并可视情况予以警告、通报批评、媒体曝光、限制从事部分业务、责令停业整改等处理”、“对于失信情节严重的企业和个人，主管部门应当将其纳入严重失信名单并向社会公布，同时应当在组织地块出让、资质或资格年检、备案、年度评价时，对其重点监督并加大审查力度，直至取消其土地受让资格、限制商品房开发项目预售或禁止从事有关业务”等等。

　　禁止中介赚取差价

　　《条例》(草案初稿)规定，房地产经纪机构应明码标价，在经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。除当事人支付的不超过交易标的总额百分之五的定金外，房地产经纪机构不得代收或监管交易当事人支付的其他任何交易款项。《条例》(草案初稿)还明确禁止房地产经纪机构及其工作人员赚取交易差价，否则将由主管部门没收违法所得，并处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款。

　　开发商不得直接预收房款

　　《条例》(草案初稿)还首次对房地产预售做了详细规定，以避免延期交楼、延期办证、甚至烂尾楼情形的发生。例如第95条规定：“预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取，预售人不得自行收取。代收预售款的金融机构应当为预售款的监管机构。预售款(含预售商品房按揭贷款)只能用于本项目预售房地产的开发建设，不得挪作他用，由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售款监管机构向预售人划款。非经工程监理机构书面通知，预售款监管机构不得直接向预售人划款。建设工程监理机构和预售款监管机构监管不当，造成受让人损失的，应当与预售人承担连带赔偿责任。房地产开发企业违反前款规定直接收取预售款项的，由主管部门处以十万元以上三十万元以下的罚款。”

　　转让专有权不得与共有权分离

　　《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定：“房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、走廊、天台或者其他共用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”

　　此次《条例》(草案初稿)第69条否定特别约定存在的前提，仅规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同规定的权利和义务同时转移；转让人应当将土地使用权出让合同书或者其复印件提供给受让人。”同时第70条规定：“房地产转让时，房地产权利人对建筑物共有部分的共有和共同管理的权利视为一并转让。按照建筑设计在结构和功能上为独立成套的房地产，不得分割转让。”而不再允许例外的存在。

　　专节规定“预告登记制度”

　　在商品房预售中，由于合同标的物属于在建或未建的房屋，预购人不能即时办理产权登记手续而取得房屋的所有权，容易发生一房多卖现象，并且在民事审判实务中，交易当事人受利益驱使或其他原因，在与另一当事人订立买卖合同后，又将同一物卖给第三人的违约行为确实并不少见。预告登记作为不动产登记中的一项重要制度，对于保全权利人的请求权具有重要作用。为保障不动产交易安全，《条例》(草案初稿)在第五章第六节设专节规定了预告登记制度，规定“经批准预售的房地产，当事人可以申请预告登记。经预告登记后，未经预购人同意，预售人不得处分该房地产。”“预售房地产未经预告登记的，不予办理预售房地产抵押的预告登记。”

　　作者:记者陈晓薇